В ближайшее время ГК "ЦДС" рассчитывает объявить архитектурный конкурс в рамках проекта строительства нового города на 115 тыс. жителей во Всеволожском районе. Работа над этим проектом комплексного освоения территории стала самым существенным направлением для компании в 2014 году. Своим мнением о том, каким был уходящий год для строительного рынка Санкт-Петербурга и Ленинградской области в целом, поделился Михаил Медведев, генеральный директор ГК "ЦДС".
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
BUSINESS GUIDE: Какие ваши ожидания от нынешнего года оправдались? И в связи с чем пришлось перестраиваться буквально на ходу?
МИХАИЛ МЕДВЕДЕВ: Наверное, никто из игроков строительного рынка не ожидал нынешней динамики макроэкономической и экономической ситуации и ее негативного влияния на бизнес. Вряд ли кто-то был готов к столь резкому падению цен на нефть. Все-таки прогнозировался более ровный, спокойный год. Но оправдалось то, что мы продолжаем строить очень конструктивные отношения с правительством Ленинградской области и в этом свете очень серьезно и продуктивно работаем совместно над рядом проектов, к реализации которых мы сейчас готовы приступать. Прежде всего, это новый город в Свердловском поселении (часть деревни Новосаратовки), где на площади более 450 га за 25 лет мы планируем построить не только свыше 4,5 млн кв. м, но и всю необходимую социальную, транспортную инфраструктуру. Сейчас работа по этому проекту идет строго по графику, и если все будет развиваться с такой же динамикой, мы сможем планировать выход на площадку, как и собирались, к концу апреля. Далее строительство жилых комплексов на Октябрьской набережной, в Янино ("Новое Янино"), Кировском районе Санкт-Петербурга ("Золотое время"), Кудрово ("Весна-2"), Буграх ("Новые горизонты").
BG: Что стало ключевым событием для строительного рынка Петербурга и Ленобласти?
М. М.: Скорее стоит акцентировать внимание не на отдельном событии, а на тенденции, ярко проявившейся в 2014 году. Строительный рынок не испытывает потрясений, ведущие игроки работают стабильно, цены на жилье находятся в равновесном состоянии. Многие аналитики отмечали весной ажиотажный спрос на строящееся жилье и ждали его продолжения летом, а тем более осенью. Но летом спрос традиционно снизился, а осенью вернулся на уровень прошлого года, и это вряд ли стоит расценивать как падение. К тому же гораздо хуже, когда спрос долго "перегрет".
Мы, со своей стороны, продолжали наращивать производственную базу и сдали запланированные объекты, что, собственно говоря, дает нам возможность говорить об уровне стабильности, необходимой рынку. И какими бы ни были экономические условия в 2015 году, очень надеемся на столь же плановое продолжение работы. Мы уже пережили несколько кризисов и знаем, как это делать.
Что касается событий в развитии отношений между администрацией и строительным комплексом, наверное, самое важное — это успешная реализация программы "Соцобъекты в обмен на налоги" в Ленинградской области. В рамках этой программы ГК "ЦДС" уже ввела в эксплуатацию один детский сад, а сейчас строит школу. А о том, насколько эта программа влияет на развитие экономики Ленобласти, свидетельствуют данные о налоговых поступлениях строительной отрасли в консолидированный региональный бюджет. Если в 2013 году это было 600 млн рублей, то по итогам 2014 года ожидается 1,5 млрд рублей.
BG: А как развиваются отношения застройщиков с властью в Петербурге?
М. М.: Безусловно, серьезный вклад в их конструктивное развитие, вообще в положительную динамику строительного блока, вносит профильный вице-губернатор Марат Оганесян. Он очень серьезно и ответственно подходит к решению как текущих, так и стратегических задач. В городе сохраняется сложная ситуация с участками с понятными градостроительными перспективами. Мы относимся к сложностям с пониманием и надеемся, что в ближайшей перспективе и в Санкт-Петербурге необходимые для строительства процессы будут происходить быстрее.
BG: Какие недавние инициативы Смольного в строительной сфере вы бы отметили?
М. М.: К числу безусловно важных инициатив можно отнести, например, решение обратиться к федеральным властям с просьбой о софинансировании строительства продолжения Суздальского проспекта и трассы М49. Если федеральный центр поддержит обращение, в проект будет привлечено около 4 млрд рублей федеральных средств — около 50% стоимости работ. Благодаря реализации проекта улучшится транспортная доступность Западного скоростного диаметра и КАД, будут соединены Выборгский и Приморский районы, а также ЗСД и Приморское шоссе. Разумеется, это позитивно скажется на транспортной доступности новых жилых массивов на границе Петербургской агломерации.
BG: Есть ли, по вашему мнению, предпосылки к тому, чтобы на региональный строительный рынок в 2015 году вышли новые игроки с серьезными планами?
М. М.: Такие игроки должны располагать огромными собственными средствами, потому что выход на рынок Петербурга с серьезными намерениями сейчас гораздо более сложен, чем, скажем, еще десять лет назад. Поэтому... чудес не бывает.
BG: Каковы характерные черты петербургского строительного рынка сегодня?
М. М.: Сложно сравнивать ситуацию в Санкт-Петербурге с тем, что происходит на строительном рынке других городов: мы там не работаем и не настолько глубоко знаем, как строятся отношения между государственной властью и застройщиками. Но с тем, что петербургский рынок по-своему уникален, конечно, спорить никто не будет. Учитывая, что Питер и Москва всегда были центрами притяжения для россиян из любых регионов страны, жилье на рынке и Москвы, и Питера будет востребовано при любых обстоятельствах и в любых экономических условиях. А поскольку оно востребовано, будет предложение. Разумеется, предложение будет расти, но все равно будет меньше, чем объем спроса.
Можно также утверждать, что жилье массового сегмента всегда будет востребовано в большей степени, нежели жилье элитное. И абсолютно очевидна, по моему мнению, тенденция к стиранию границ между сегментами массового жилья, а также классов комфорт и бизнес. У потребителя сейчас довольно большой выбор, особенно если речь идет о районах плотной застройки, где работают несколько застройщиков и где можно выбирать между уже построенным и строящимся жильем, с отделкой и без нее, с лифтами импортного или отечественного производства. И сегодня потребитель часто отдает предпочтение жилью более высокого качества, понимая, что на рынке существуют механизмы для его приобретения. Так, даже на фоне не очень стабильной экономической перспективы банки развивают сегмент ипотечного кредитования. Среди покупателей жилья в наших комплексах количество сделок по ипотеке не только не снизилось, а, напротив, растет: сегодня это уже около 30% от общего объема.
Можно констатировать четкую тенденцию на квартальное освоение в прилегающих к Санкт-Петербургу районах Ленобласти. В городе остается, конечно, еще немало земель под застройку, но это либо земли промышленных предприятий, которые еще надо куда-то вывести, либо участки под реновацию. Особенность нашего рынка и в том, что пока полностью отсутствуют механизмы расселения хрущевок. Хотя решения пытаются найти уже не первый год, пока они не работают, что показывает опыт некоторых компаний, которые пытались заниматься реновацией.
BG: На что идут петербургские застройщики, чтобы привлечь потребителей?
М. М.: Практически всегда варьируются традиционные маркетинговые ходы, которые привлекают покупателей: сезонные распродажи со значительной скидкой, рассрочки на более интересных условиях. Некоторые компании практикуют сейчас снижение первоначального взноса: если раньше это было не менее 30% от стоимости жилья, то сейчас во многих случаях при заключении договора требуется внести 10% и даже меньше.
Клиент, с одной стороны, сегодня более внимательно относится к выбору квартиры — к самому совершению покупки: читает договор, изучает все условия. С другой стороны, есть еще очень много потенциальных покупателей, которые далеки от ситуации на строительном рынке и не хотят в нее погружаться. Поэтому они приобретают то, что им предлагают. А дальше начинаются проблемы, когда обещания дешевого жилья выливаются либо в долгострой, либо в еще более грустные ситуации.
Но жилье — это стабильно растущая в цене и всем крайне необходимая единица. Мы не устаем напоминать о том, где бывает дешевый сыр, и не заигрываем с клиентами.