Инвестиционный бум, который в этом году наблюдался на рынке строящего жилья, в очередной раз доказал, что большинство сограждан считают недвижимость самым надежным и понятным вложением. Однако, как говорят эксперты, доходность вложений в объекты в последние годы снижается и вряд ли когда-либо достигнет показателей, привычных еще восемь-десять лет назад.
Лет восемь-десять назад, в периоды бурного роста цен, можно было заработать и 200, и 300%, но и риски были существенно выше, чем сейчас, так как отрасль тогда не была так зарегулирована
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Директор стратегического маркетинга и исследований рынка холдинга RBI (входят компании RBI и "Северный город") Вера Сережина говорит: "Чтобы инвестиции были успешными, проект был сдан в срок и деньги начали работать, нужно выбирать перспективную локацию (где квартира будет хорошо продаваться и через два-три года), качественный и востребованный проект и надежного застройщика". По ее мнению, наиболее перспективны для вложений дома комфорт-класса в традиционных районах Петербурга с развитой инфраструктурой близко от метро и центра города (Невский, Приморский, Красногвардейский районы). "Стоит рассмотреть проекты с качественной инженерной начинкой, интересной архитектурой и благоустроенным внутренним двором — даже через пять-десять лет покупатель на них всегда найдется", — утверждает госпожа Сережина.
При вложениях в элитную недвижимость определяющим критерием также является ее расположение. "Главным фактором при покупке жилья высокого качества для инвестиционных целей является локация будущего жилого комплекса. Количество действительно качественных мест для размещения подобных комплексов становится все меньше и меньше. В последнее время ареалы распространения элиты стали смещаться в Московский район, на набережную большой Невки. А значит, инвестор понимает, что в дальнейшем цена на жилье в привычных для элиты локациях будет только расти", — полагает Светлана Петрова, директор УК Docklands.
А вот квартиры в густонаселенных и удаленных от центра локациях (например, в Девяткино), хоть и дешевле, но менее привлекательны как для потенциальных арендаторов, так и для постоянного проживания. Наиболее ликвидны квартиры небольших метражей (одно- и двухкомнатные).
Важна стадия
Впрочем, окупаемость вложений зависит также еще и от того, на какой стадии стройки инвестор вкладывает деньги. "Здесь покупатель должен ответить на вопрос, чего он хочет? Если вложиться и заработать — тогда это стадия котлована. Здесь доходность выше, чем на поздней стадии, но и рисков больше. Если цель сохранить средства и быть уверенным, что дом будет сдан, то высокая стадия готовности", — говорит госпожа Сережина.
"За счет разницы цены между стадией котлована и готовым домом инвестор зарабатывает от 15 до 20%. Этот показатель остался в тех же пределах доходности, что и в прошлом году", — добавляет госпожа Сережина. Также доходность вложений измеряется и общим ростом цен на недвижимость в городе. "Цены в 2014 году росли, но неравномерно. В локациях, где было выведено слишком много жилья (Девяткино) они росли медленно или даже останавливались. В традиционной черте города в локусах у метро — росли в пределах инфляции (до 10%). В среднем по рынку рост цен в массовом сегменте составил 2-3%. То есть доходность от покупок качественных объектов в правильной локации осталась на прежнем уровне", — полагает госпожа Сережина.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК "Унисто Петросталь", отмечает, что сегодня инвесторы в первую очередь обращают внимание на небольшие по площади квартиры — квартиры-студии и однокомнатные квартиры, которые в дальнейшем быстро найдут своего покупателя. Он оценивает прибыльность вложений несколько выше, чем коллеги из RBI. "Сегодня рынок жилой недвижимости Петербурга находится в стабильном состоянии, и ожидать сверхвысоких доходов не приходится. В среднем за весь период строительства ликвидная студия может увеличиться в цене на 25-30%. Еще примерно 5% можно заработать, если приобрести квартиру в объекте, по которому застройщик на старте продаж по тем или иным причинам выставил демпинговую цену", — рассуждает господин Васильев.
Он говорит, что еще десять лет назад ситуация была иной: вложив денежные средства в небольшую однокомнатную квартиру на старте продаж после ввода объекта в эксплуатацию продать такую недвижимость можно было на 65-70% дороже. Это были годы спекулятивного спроса.
Андрей Ильичев, коммерческий директор ГК "Пионер", направление "Санкт-Петербург", впрочем, полагает, что рост цены может составлять и 30-60% от начала строительства до сдачи. "Но бывают случаи, что в начале строительства некоторые высоколиквидные квартиры оказываются недооценены застройщиком, и в силу высокого спроса на них рост цены может составить и до 50% за полгода", — приводит примеры господин Ильичев. Встречаются также ситуации, когда застройщик, столкнувшись с высоким спросом на какие-то категории квартир, ставит на них "заградительные" цены с надеждой продать их в конце строительства с максимальной прибылью.
Особая категория — встроенные нежилые помещения в новостройках. В случае недооценки их коммерческой привлекательности в начале строительства, рост цен на такие помещения, по словам господина Ильичева, к моменту передачи ключей может составить до 150%.
Ушедшая доходность
"Средняя доходность вложений с начала кризиса сейчас показывает очень плавный рост, незначительно опережая уровень инфляции. Бывали разные периоды на рынке, начиная с сверхдоходов тех, кто вовремя продал недвижимость перед кризисом в 2008 году и заканчивая теми, кто к моменту сдачи дома оказался в убытке, купив на пике рынка и продав в разгар кризиса", — предостерегает господин Ильичев.
Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland Development Corporation, согласна, что если говорить об инвестициях, то вкладываться надо на нулевом этапе, и чем раньше — тем лучше. "Но при этом нужно понимать, куда вкладываться, в какой проект и у какого застройщика. Сейчас, после широкого распространения 214-ФЗ, с введением страхования ответственности застройщика, рисков у покупателя стало меньше, чем, скажем, пять-семь лет назад. Тогда нередки были ситуации так называемых обманутых дольщиков. Что касается доходности, если рассматривать покупку квартиры для перепродажи ближе к завершению, то можно было заработать 30-40%. Лет восемь-десять назад, в периоды бурного роста цен, можно было заработать и 200, и 300%, но и риски тогда были существенно выше, чем сейчас, так как отрасль не была так зарегулирована, как сейчас".
Игорь Петров, генеральный директор E3 Investment, говорит: "Всегда было выгодно вкладываться на стадии котлована, но сейчас, когда ситуация в экономике нестабильная, застройщики стимулируют продажи привлекательными скидками — и инвесторы могут выгодно приобрести квартиры в домах с хорошей степенью готовности. Соответственно, доходность вложений не только не снизилась, но и увеличилась по целому ряду объектов".
С ним не согласна Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости Becar: "С наступлением текущего экономического кризиса доходность снизилась на 3-4%".
Стоит отметить, что разные сегменты рынка жилья показывают разную доходность. Директор по развитию "НЛК Домостроение" Константин Блинов рассказал, что для загородной недвижимости, в отличие от городской, действуют несколько иные правила расчета доходности. Строительство коттеджа в престижной локации может принести доходность 100% и выше.
"Если речь идет о строительстве недорогого загородного дома для временного (чаще всего летнего) проживания, то доходность инвестора может составить около 30%. Все зависит от того, насколько верно оценен участок застройки", — говорит он.
При этом господин Блинов признает, что загородный дом — это, как правило, второй дом. "Поэтому в кризис многие откладывают покупку до лучших времен. С другой стороны, кризис — это хорошее время для покупки именно загородной недвижимости, потому что, как я уже отметил, цены в этом сегменте не так сильно привязаны к валютам", — говорит господин Блинов.
До четверти века
Руководитель агентства коммерческой оптимизации жилых проектов Corda Алексей Герасимов подсчитал, что сегодня вложения в квартиру для последующей сдачи ее в аренду окупаются в течение 15 лет и более (средний срок окупаемости сегодня составляет 25 лет). Раньше окупаемость составляла от 10 лет.
"Если говорить об арендном доходе, то нужно понимать, что в этом случае это будет "консервативная инвестиция", рассчитывать в Петербурге можно на 8-11% годовых в рублях. Раньше доходность квартир была больше. В последние годы доходность снижалась", — сообщает госпожа Валуева.
Директор Санкт-Петербургского филиала Банка Москвы Алексей Кольчик полагает, что максимальная доходность, которую можно получить (при стоимости квартиры в рублях), сегодня составляет 8-10% годовых. "Я считаю, что инвестировать сейчас средства в стандартное жилье для среднего класса абсолютно неэффективно. Если вы обратите внимание, то со стороны крупных застройщиков уже нет такого объема больших скидок, как раньше. Как правило, сейчас цены сразу высоки, хотя это в большой степени зависит от объекта и от его расположения. Доходность таких вложений десять лет назад в среднем составляла 23-30%, а порой могла доходить и до 40%, но сравнивать вложения в объекты недвижимости тогда и сейчас — не вполне корректно. В прошлом десятилетии рынок был не вполне сформирован — не было полной законодательной базы, еще не было длительной истории у застройщиков и их объектов, что, естественно, приводило к высоким рискам таких сделок", — резюмирует он.
Елена Беседина, генеральный директор "О2 Недвижимость", поясняет: "На итоговую стоимость метра, а также на динамику ее изменений в зависимости от строительной готовности дома, влияет целый ряд факторов. Так, для нашего проекта "Самое сердце" в Пушкине доходность для сделок по переуступке квартир достигала 42%. В этом случае мы говорим об однокомнатной квартире, приобретенной на нулевом цикле и проданной через 24 месяца при вводе дома в эксплуатацию. Также ликвидными остаются студии: за год стоимость квартиры в ЖК "Силы природы" при перепродаже выросла на 37,1%. Опять же покупка осуществлялась на этапе котлована. Однако далеко не все проекты на рынке демонстрируют подобную доходность. На результат влияет географическое положение, востребованность локации, инфраструктура и многое другое".
Госпожа Беседина отмечает, что доходность вложений в сегменте недвижимости оказывается вполне стабильной даже в кризисные периоды. "Во-первых, колебания цен на этот рынок приходят с запозданием, и у инвесторов всегда есть отрезок времени для принятия оптимального решения. Во-вторых, доходность в любом случае обеспечивается за счет строительной готовности объекта. А в случае если рыночные условия оказываются неблагоприятными для реализации квартиры, ее можно сдавать в аренду, дожидаясь подходящего момента", — рассуждает госпожа Беседина.