В 2014 году ГК "Кивеннапа" сконцентрировала усилия на строительстве объемов жилья, заявленных ранее, тем самым отказавшись от ввода на рынок новых проектов. В ситуации, когда сроки ввода в эксплуатацию соблюсти не удалось в силу макроэкономических причин, компания разрешила возникший конфликт либо в досудебном порядке, либо выплатив клиентам суммы по расторжению. В целом Максим Красненко, генеральный директор ГК "Кивеннапа", итоги нынешнего года оценивает позитивно. О планах развития компании он рассказал корреспонденту "Недвижимость" Ирине Каменевой.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ / купить фото
— Какие направления деятельности вашей компании в нынешнем году развивались наиболее активно?
— Особенность года в том, что мы сконцентрировались преимущественно на завершении проектов, над которыми начали работать ранее. В результате удалось подготовить к вводу в эксплуатацию достаточно серьезный объем жилья — около 40 тыс. кв. м. Это таунхаусы проекта "Кивеннапа Юг" в поселке Пудость Гатчинского района, а также без малого три квартала в ЖК "Кивеннапа Север". К Новому году мы рассчитываем полностью закончить проект из линейки Limited Edition — "Кивеннапа Симагино".
Принципиально новой стала для нас работа в области управления жилым фондом. Выстроить систему работы управляющей компании, обслуживающей частный сектор, как в нашем случае, намного сложнее, чем аналогичные сервисы в сегменте управления многоквартирными домами: такая система пока не описана законодательно. Поэтому приходилось разрабатывать технические решения, чтобы было обеспечено комфортное поступление энергоресурсов, не формировалась задолженность перед монополистами, корректно читались данные с узлов учета потребления энергоресурсов — словом, чтобы коммунальные платежи для собственников такого жилья были справедливыми. Нам пришлось доказывать и показывать, что жители наших поселков управляющей компании не переплачивают. Средний размер коммунальных платежей в жилых комплексах ГК "Кивеннапа" составляет 5-6 тыс. рублей в зависимости от метража домовладения.
— Насколько вам пришлось корректировать планы своей деятельности в связи с общим нестабильным состоянием рынка, неблагоприятным развитием макроэкономической ситуации?
— В этом году ГК "Кивеннапа" не проводила глобальных стратегических корректировок. Надо понаблюдать, как будет меняться курс рубля, развиваться покупательский спрос. Но думаю, что решение о дальнейшей стратегии мы примем уже в ближайшее время. В целом понимание тенденций уже есть.
— Каков же ваш прогноз?
— К сожалению, очевидна рецессия экономики. Если говорить конкретно о строительном комплексе, то весьма вероятно, что число застройщиков, работающих на рынке Санкт-Петербурга, незначительно сократится. Останутся компании с собственным капиталом, которые в меньшей степени зависят от кредитных средств. Ну и есть все предпосылки к дальнейшему росту цены квадратного метра: ни один кризис последних лет к падению цен на недвижимость не привел.
Количество застройщиков за городом будет сокращаться так же стремительно, как и в городе. Игроков будет меньше, конкуренция — выше, соответственно, будут повышаться качество и степень доверия. И, вероятно, уже в ближайшие годы рынок загородного жилищного строительства получит импульс к развитию по правилам, которые будут понятны как застройщикам, так и покупателям.
— А что, по вашему мнению, в последнее время влияло на строительный рынок Санкт-Петербурга и Ленобласти благоприятно?
— Мне кажется очень важным, что в этом году, по крайней мере для участников загородного рынка, не менялись правила игры. В последние, наверное, лет пять регулирование нашей отрасли менялось настолько бурно, что мы только и делали, что адаптировали документацию к новым требованиям. 2014 год был намного стабильнее. Процедуры упорядочились, и можно строить планы — это большой плюс.
В то же время поправки в законодательство, внесенные в последние два года, инициирование уход с рынка неблагонадежных застройщиков: у потребителя появились своеобразные "маячки", позволяющие более адекватно оценивать риски инвестиций в жилье.
— Что сегодня не востребовано потребителем и, как следствие, уходит с рынка?
— Прежде всего уходит незавершенность проектов. В ближайшее время, думаю, станет совсем неактуальной "нарезка" крупных земельных участков на гораздо более мелкие. Правда, в последние месяцы мы наблюдаем всплеск по скупке такой "нарезки", но, скорее всего, это никак не связано с реальными планами застройки. Вероятно, мелкие участки, приобретаемые сегодня, через полгода-год вновь поступят на рынок.
— В чем вы видите миссию компании "Кивеннапа"? К чему вы сегодня стремитесь?
— Мы стремимся прежде всего оставаться в нише доступного жилья, для чего сейчас работаем над оптимизацией внутренних процессов в компании. Несмотря на кризис, в 2015 году мы намерены увеличивать объемы производства, одновременно улучшая потребительские характеристики продукта. Практически в каждом вновь закладываемом квартале мы меняем проект в сторону улучшения, оставаясь в той же ценовой нише. Например, если раньше наши дома вводились в эксплуатацию в оштукатуренном виде, теперь они будут в клинкере за те же самые деньги.
— Приходилось слышать разные отзывы о качестве строительства ваших поселков. Каковы стандарты качества, принятые в ГК "Кивеннапа"? И как контролируется соответствие объектов этим стандартам?
— Во-первых, мы четко следим за соблюдением технологии строительства и в обязательном порядке проводим внутреннюю проверку соответствия стандартам качества. Во-вторых, обязательно проходят экспертизу проекты инженерных сетей. В-третьих, непосредственно на площадке качество строительства контролируют специалисты технадзора. В самом начале нашего пути — говорю откровенно — мы натыкались на грабли, но быстро поняли, что пренебрежение качеством ведет в дальнейшем к большим потерям. К счастью, мы вовремя скорректировали свои действия, и на сегодня у ГК "Кивеннапа" ни одной рекламации по качеству жилья.
— Но вы столкнулись с необходимостью выплат по решению суда в связи с несоблюдением сроков строительства. Что делается для предупреждения таких ситуаций?
— Действительно, судебные дела из-за увеличения сроков строительства есть. Как правило, инициируют судебные разбирательства граждане, которые не обращаются предварительно к нам — из недоверия, может быть, но это их право. Число обратившихся в суд — примерно 1% от всех наших покупателей.
Мы увеличили сроки строительства из-за падения спроса в 2013 году. Рынок "просел" примерно на 30%, и нам не удалось привлечь достаточно средств в строительство довольно большого объема жилья, заявленного в продажу в 2012 году. Сейчас сроки мы наверстываем. С большой долей вероятности можно утверждать, что войдем в график уже нынешней зимой. Чтобы избежать повтора такой ситуации, во-первых, как я уже говорил ранее, увеличим объемы производства, а во-вторых, со следующего года будем продавать только готовое жилье. Да, это приведет к повышению цен ориентировочно на 20-30%, но это вынужденная мера.
Продукт, который мы вывели на рынок несколько лет назад, начав строить компактное загородное жилье по доступной цене, востребован. Наши первые поселки уже в большей степени заселены и обеспечены социальной инфраструктурой. И было бы логично развивать компанию по этому пути. Но мы видим, тем не менее, что частично недоверие к предложенному формату сохраняется, и чтобы его снять, мы начнем выводить на рынок только готовое жилье.
— Говорят, что ситуация нестабильности на рынке — лучшее время для начинаний. Какие еще новшества вы планируете ввести кроме уже упомянутых?
— На 2015 год запланирована достаточно большая программа развития малого и среднего бизнеса в наших поселках с приоритетом для жителей. Сегодня в малоэтажном ЖК "Кивеннапа Север" живут уже более 2 тыс. человек. И недостаток коммерческой инфраструктуры, развитие которой мы сдерживали сознательно в ожидании инициатив от покупателей, дает о себе знать. Мы уже проводим конкурсы бизнес-планов для жителей наших поселков и оказываем поддержку в реализации экономически эффективных идей. Будем также строить объекты, которые требуют более весомых инвестиций (торговые комплексы, например). Проекты такие уже есть, средства на эти цели — тоже. Хочется уже, честно говоря, увидеть тот абсолютно комфортный для жизни, гармоничный поселок, который мечтали построить с самого начала.