Из года в год требования арендаторов к бизнес-центрам и к организации офисного пространства повышаются. Наиболее весомыми при выборе офиса по-прежнему остаются параметры расположения и транспортной доступности. Однако в последние годы все большее внимание арендаторы уделяют технологическому оснащению снимаемых помещений. Немаловажным фактором для будущего резидента бизнес-центра также может стать даже то, кто является соседом. А с приходом кризиса возросли и требования к отделке.
Арендодатели в офисных центрах рассказывают: есть категория клиентов, которые хотят офис на этаже с нечетной цифрой или офис, номер которого в сумме составляет какое-либо счастливое число
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
В условиях сложной геополитической ситуации для многих компаний остро встал вопрос готовности бизнес-центра к принятию арендаторов. Практически никто не хочет в данный момент делать значительные вложения в ремонт. Как следствие, подавляющее большинство арендаторов ищут офис с отделкой "под ключ", чтобы избежать больших затрат при переезде и иметь возможность обосноваться в новом офисе в максимально короткий период времени. "Отсутствие отделки негативно воспринимается многими арендаторами в том числе и потому, что не дает им возможности представить, в каких условиях они будут в дальнейшем вести свою деятельность", — поясняет Вера Бойкова, руководитель отдела по работе с клиентами Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Она отмечает, что многие арендаторы стали обращать пристальное внимание на систему вентиляции и кондиционирования. Кроме того, востребованы только офисы с окнами, помещения без естественного освещения сдать очень сложно.
Лилия Еременко, руководитель отдела по работе с собственниками офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге, также считает, что требования арендаторов преимущественно эволюционировали в сторону коммуникационных и инженерных систем здания — для них важное значение приобретают качественная вентиляция и освещение помещения. "Кроме того, больше внимания стали уделять эффективности внутренних планировок и входной зоне, включая ресепшен", — говорит она.
Иван Починщиков, коммерческий директор East Real, рассуждает: "Арендаторы практически всегда предъявляют особые требования к новому офису. В большинстве своем это зависит от профиля деятельности организации (банки, страховые, IT, консалтинговые компании). В частности, банки предъявляют жесткие требования к занимаемому этажу, наличию отдельного входа, а также к различным техническим особенностям: нагрузки на пол, электричество, высота потолков. Компании IT-сферы также имеют высокие требования к технической базе здания".
Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров "Сенатор", согласен с коллегами: "Требования действительно изменились. Во-первых, арендаторы начали больше разбираться в различных технических аспектах и уделять им внимание. То есть они следят за тем, чтобы инженерия в объекте была соответствующего уровня, чтобы летом в офисе было прохладно, а зимой тепло, чтобы хватало электрических мощностей. Во-вторых, изменилось отношение к срокам подписываемого контракта. Большинство крупных компаний, заезжая в офис, делают его под себя, соответственно, вкладывают большие деньги в ремонт и рассчитывают находиться в этом офисе долго. Поэтому формат 11-месячного контракта далеко не все готовы принимать".
Суеверия
Ирина Анисимова, руководитель проекта "Невская ратуша", вспоминает случаи из практики: "Как и во многих сферах, в коммерческой недвижимости есть свои суеверия, и есть категория клиентов, которые хотят офис на этаже с нечетной цифрой или офис, номер которого в сумме составляет какое-либо счастливое число. У одного из арендаторов в требованиях к помещению ключевой стала норма показателя влажности воздуха не ниже установленной в головном офисе за границей.
Иван Починщиков также рассказывает о похожих случаях: "Если говорить о каких-то незаурядных случаях, то в нашей практике были запросы от потенциальных арендаторов на поиск офиса на определенном этаже бизнес-центра, причем другие этажи не рассматривались. Также стоит отметить случай, когда одним их условий арендатора была возможность усиления перекрытий в офисе для того, чтобы оснастить его многолитровыми аквариумами. В большинстве своем необычные требования связаны с личными потребностями руководителей компании".
Вадим Демешенков, заместитель генерального директора "Бестъ. Коммерческая недвижимость", отмечает: "Из современных тенденций, с которыми сталкиваются сегодня собственники и консультанты объектов А и B класса, это периодически возникающие запросы от арендаторов на использование в здании "зеленых" технологий, однако подобные запросы и сегодня можно встретить не так часто и в основном от западных компаний".
Госпожа Еременко говорит еще об одном немаловажном аспекте: обязательное требование, которое должны соблюдать объекты класса А, — единый собственник. Это важно не только для инвесторов, но и для многих институциональных арендаторов. И действительно, в Петербурге имеются офисные центры, которые в разных долях принадлежат разным собственникам. Нередко между собственниками возникают конфликты, которые выливаются в то, что одна сторона начинает создавать различные сложности для арендаторов части здания, принадлежащей оппонентам. Эти сложности могут касаться как подачи энергии в помещения, так и обеспечения свободного доступа туда. Впрочем, подобные ситуации чаще всего все же возникают в офисных центрах класса С — такие объекты изначально при приватизации имели не одного собственника.
Алексей Попов директор УК Prior Development, говорит: "Арендаторы бизнес-центров класса А за последние пять лет также стали требовать, чтобы арендуемые здания были оборудования бизнес-пространствами (конференц-залами, переговорными), комфортабельными зонами ресепшн с бесплатным Wi-Fi-доступом. Что касается бизнес-центров класса В и С, то в данном сегменте требования арендаторов, за редким исключением, остаются типовыми: оптимальная арендная ставка, низкие эксплуатационные расходы, удобная планировка, гибкая система оплаты".
Кто сосед?
При выборе помещений также нередко встречаются компании, которые интересуются своими соседями. "Во-первых, редко готовы "садиться" в один объект прямые конкуренты. Во-вторых, существуют компании со специфической деятельностью, и они ориентируются на высокий уровень безопасности и высокую степень обособленности. Например, это компании, занимающиеся какими-то секретными разработками", — говорит господин Золин.
Ирина Анисимова добавляет: "Даже если арендатор не предъявляет определенных требований к соседям, все равно он оценивает общий фон, который создается в бизнес-центре. Ключевым фактором при принятии решения об аренде может стать соседство с крупной российской или зарубежной компанией. Многие арендаторы "Невской ратуши" выбирают наши офисы из-за возможности оперативного взаимодействия с комитетами городской администрации, поскольку в скором времени они займут целое здание".
Господин Починщиков подтверждает, что девелоперы "Невской ратуши" сумели найти свою особую нишу на рынке. "Что касается соседей, отличным примером служит проект административно-делового комплекса "Невская ратуша", идея которого заключается в консолидации на единой территории органов власти и делового сообщества. В большинстве своем компании, которые рассматривают данный проект, либо нуждаются в работе с различными комитетами, либо видят перспективу такого соседства с точки зрения имиджа", — говорит он.
Олег Сумбаев, генеральный директор группы Solo, подтверждает, что особенной популярностью пользуются бизнес-центры, в которых располагаются офисы известных компаний. "Для арендаторов это определенный критерий качества предоставляемых площадей", — поясняет он.
Нередко для привлечения арендаторов такие "якоря" даже могут рассчитывать на скидки. "Наличие известных и крупных компаний-арендаторов в бизнес-центре всегда является поводом к более серьезному рассмотрению возможности аренды офиса в этом здании. Если говорить о новых объектах, то первым якорным арендаторам зачастую предоставляются льготные условия аренды для того, чтобы в будущем привлечь в бизнес-центр большой поток новых потенциальных клиентов", — рассказал господин Починщиков.
Помимо этого, большое значение имеет вопрос безопасности и контроля доступа в здание. Многие арендаторы не хотят видеть в бизнес-центре лишних людей. Константин Меркель, заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге, добавляет: "Среди специальных требований к характеристикам бизнес-центров можно выделить, например, особые требования по безопасности, которые предъявляют к помещению иностранные консульства и другие подобные учреждения".
Но есть совершенно противоположные запросы. "Например, одному нашему клиенту требовался свободный доступ в здание для своих посетителей. В данном случае бизнес-центр "Русские самоцветы" пошел навстречу нашему клиенту и предложил гибкую систему доступа в офис, которая устроила потенциального арендатора и привела к заключению сделки", — вспоминает госпожа Бойкова.
Без шума
Екатерина Лапина, вице-президент по управлению коммерческой недвижимостью АРИН, отмечает: "Шумных арендаторов стараются разместить таким образом, чтобы они не мешали соседям. К ним относятся, например, фитнес-центры. Чтобы их деятельность никому не мешала, требуется дополнительная шумоизоляция. Есть клиенты, которые занимают большие площади (дизайнерские студии, медицинские центры), и к ним идет большой поток посетителей. В нашем случае был банк, категоричный в плане того, что рядом не должно быть точек общепита и игровых автоматов".
"Компания может отказаться от аренды в том случае, если ее не устраивает соседство, в основном это касается конкурирующих между собой организаций. Нежелание работать в одном здании с конкурентами может сыграть решающую роль для компаний юридической сферы, аудиторских и консалтинговых фирм, особенно зарубежных", — считает Ирина Анисимова.
"Стоит отметить, что зачастую крупные организации не могут арендовать площади рядом со своими конкурентами в силу внутренней политики, поэтому первые компании-арендаторы прописывают в договоре аренды список конкурентов, с которыми не может работать собственник", — разъясняет господин Починщиков.
Господин Демешенков отмечает: "Можно выделить три основные группы арендаторов, для которых соседство наименее желательно: IT/телекоммуникации, финансовый сектор, сфера услуг в одинаковом сегменте рынка. В данных сегментах, кроме фактора конкуренции, также присутствует угроза переманивания кадров. Для класса С отсутствие прямых конкурентов еще более существенно, так как чаще всего офисы таких арендаторов одновременно выполняют и функцию офисов продаж, что существенно усиливает конкуренцию среди арендаторов, похожих по набору услуг".
Он считает, что идеальный пул арендаторов, к которому стремится девелопер с целью создания финансово-устойчивого проекта, — это арендаторы, дополняющие друг друга по сфере оказываемых услуг.