Объем ипотечного кредитования в Самарской области в 2014 году вырос более чем на 40%. По мнению специалистов регионального минэкономразвития, это свидетельствует о стабильном экономическом развитии области. Эксперты, правда, отмечают, что тенденции роста ипотечного кредитования наблюдаются по всей стране, и связаны они, по большей части, с желанием населения уберечь свои средства от обесценивания в условиях нестабильной макроэкономической ситуации, а также с тем, что ставки ипотечного кредитования в следующем году могут вырасти.
Объем ипотечного кредитования в Самарской области в 2014 году увеличился в 1,4 раза
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
— недвижимость —
Ипотечный бум
Объем ипотечного кредитования в Самарской области в 2014 году увеличился в 1,4 раза, об этом в рамках представления информации об исполнении прогноза социально-экономического развития региона в текущем году сообщили представители областного министерства экономического развития, инвестиций и торговли.
«Продолжает увеличиваться влияние ипотеки на развитие рынка жилья, что свидетельствует о стабильном экономическом развитии Самарского региона. Количество записей об ипотеке, внесенных специалистами управления Росреестра по Самарской области в Единый государственный реестр прав за девять месяцев 2014 года, составило почти 42,9 тысячи, что почти на 3% больше, чем в 2013 году, и на 25,5% больше, чем в 2012 году», — отмечают специалисты управления регионального Росреестра.
По данным исследования рейтингового агентства «Эксперт РА» (RAEX), в первой половине 2014 года ипотечный рынок ускорился впервые с 2009 года: темп прироста выданных ссуд составил 42% по сравнению с 26% за аналогичный период прошлого года. «Во многом это было связано с ростом активности заемщиков, увеличивших спрос на квартиры в условиях макроэкономической турбулентности и ослабления курса национальной валюты. Банки также начинают проявлять все больший интерес к ипотечному кредитованию по мере замедления других сегментов кредитования и роста в них рисков. В связи с этим по итогам 2014 года мы ожидаем прироста выданных ссуд на уровне 30–33%», — отмечают эксперты. По их оценкам, объем выдачи ипотечных кредитов к концу года достигнет 1,8 трлн рублей, а совокупный ипотечный портфель приблизится к 4 трлн рублей.
При этом, по данным рейтингового агентства, доля Самарской области в объеме выданных в 2014 году ипотечных кредитов составляет 2,3%. По сравнению с прошлым годом регион увеличил свою долю на 0,1% и поднялся с 12 на 11 место в ТОПе‑20 регионов РФ по объему ипотечного кредитования. При этом если говорить об объемах выданных ипотечных жилищных кредитов, то рост превысил 5 млрд рублей. Так, в первом полугодии 2013 года в Самарской области было выдано ипотечных кредитов на 12,2 млрд рублей, в первом полугодии 2014 года — на 17,5 млрд. Долю просроченной задолженности по ипотечным кредитам Самарской области удалось сократить с 2,4% (на 1 июля 2013 года) до 1,6% на 1 июля 2014 года.
По данным аналитики ипотечного банка «ДельтаКредит», по российскому рынку ипотеки по итогам девяти месяцев 2014 года общий объем задолженности по ипотечным жилищным кредитам к 1 октября 2014 года составил 3,2 трлн рублей, увеличившись по сравнению с началом года на 22,5%, а за год — на 35,2%. Уровень просроченной задолженности с просроченными платежами от 91 дней достиг минимального значения за год и составил 2%, снизившись на 0,02 пункта по отношению к предыдущему месяцу.
Аналитики «Эксперт РА» также говорят об усилении конкуренции на ипотечном рынке, правда, они добавляют, что государственные банки продолжают занимать все большую часть рынка. «В ответ на удорожание источников фондирования банки начали поднимать процентные ставки: средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам, выданным с начала месяца, выросла с 12% на 1 апреля 2014 года до 12,2% на 1 июля 2014 года. Вместе с повышением ставок в первой половине 2014 года усилилась конкурентная борьба за заемщика в неценовом поле: банки вводили спецпредложения по отдельным ипотечным продуктам и упрощали условия выдачи. Несмотря на это, частные банки продолжают терять рыночные позиции: доля Сбербанка России выросла до 52% против 43% в первом полугодии 2013 года, а доля пяти крупнейших банков с госучастием (Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, Банк Москвы и Связь-Банк) достигла 80%», — отмечается в исследовании RAEX. По информации управляющего Самарским отделением ОАО «Сбербанк России» Константина Долонина, в Самарской области за девять месяцев текущего года Сбербанк выдал более двенадцати тысяч ипотечных кредитов на общую сумму порядка 14,5 млрд рублей. Это на 10% больше, чем за весь 2013 год.
Кризис сыграл на руку
Эксперты RAEX считают, что рост ипотечного рынка обусловлен, в первую очередь, ростом спроса со стороны заемщиков. «Нестабильная геополитическая и экономическая ситуация, а также ослабление курса рубля подтолкнули заемщиков к вложению средств в недвижимость, которая рассматривается населением как практически единственный надежный способ уберечь средства от обесценения. В результате спрос на ипотечные кредиты сохранялся на стабильно высоком уровне на протяжении всего полугодия. Доля ипотечных кредитов в продажах квартир продолжает расти: по итогам 1 полугодия 2014 года 26,4% всех сделок с жилой недвижимостью совершалось с помощью ипотеки, в то время как в аналогичном периоде прошлого года эта доля составила 23,6%», — указывают эксперты рейтингового агентства.
Заместитель председателя правления ОАО «Первобанк» Ирина Симакова, в свою очередь, добавляет, что действительно для многих россиян ипотека является единственной возможностью приобрести собственную квартиру. «Мало кто может позволить себе покупку жилья за наличные средства, поэтому спрос на ипотечные продукты есть и будет всегда. Но спрос очень сильно зависит от процентной ставки. Повышение процентных ставок на рынке ипотечного кредитования, разумеется, не даст возможности данному направлению развиваться высокими темпами», — убеждена госпожа Симакова.
Ставки растут
В продолжение Ирина Симакова отмечает, что среднерыночная ставка по ипотеке превысила планку в 12% еще летом. «Осенью рост ставок продолжился, и предпосылок для снижения нет — это связано с увеличением стоимости заемных средств для самих банков. В настоящее время ставка колеблется в диапазоне 12,5–14%. Безусловно, на ипотечный рынок оказывают влияние высокая стоимость жилья и уровень ставок, но, несмотря на это, спрос на ипотеку сейчас выше, чем в прошлом году», — рассуждает Ирина Симакова.
Рассуждая о ситуации на ипотечном рынке сегодня, а также о перспективах его развития в условиях сложившейся макро- и микроэкономической ситуации, аналитик инвестиционного холдинга «ФИНАМ» Антон Сороко замечает, что, по его наблюдениям, средние ставки в течение года остаются стабильными, несмотря на повышение ключевой процентной ставки с 5,5% до 9,5%. «В ближайшие месяцы рынок, скорее всего, ожидает замедление на фоне увеличения ставок и сужения спроса, но все-таки по итогам года рост будет довольно высоким. В 2015 году основные показатели развития ипотечного рынка продолжат определяться в основном состоянием общей макроэкономической конъюнктуры и уровнем государственной поддержки сектора, прежде всего, в части рефинансирования кредитов для банковского сектора и субсидирования ставок. Несмотря на прогнозируемое повышение ставок на 1–2 п. п. до 13–14% и сужение спроса на фоне падения доходов, при наличии государственных интервенций рынок ипотечного кредитования может сохранить динамику роста на уровне около 20%», — полагает господин Сороко.
Руководитель аналитического центра ОПИН Денис Бобков также напоминает, что в начале ноября Центробанк повысил ключевую ставку на 1,5% (до 9,5%), что, по его мнению, конечно, повлечет за собой повышение стоимости ипотеки. Кроме того, стал рассматриваться вопрос о применении плавающей ставки ипотеки, что в нестабильных экономических условиях может, прежде всего, «ударить» по покупателям, которым имеет смысл поторопиться «занять» по текущим условиям, полагают эксперты аналитического центра ОПИН.
Аналитик «Инвесткафе» Михаил Кузьмин, в свою очередь, отмечает, что повышение ключевой ставки Банком России в конечном итоге, несомненно, скажется на повышении ставок на ипотечном рынке. «Я полагаю, что в ожидании повышения ставок рост ипотечного кредитования продолжится в регионе: граждане постараются успеть взять ипотечные кредиты по текущим условиям. В следующем году я также ожидаю роста рынка: спрос на жилье будет сохраняться. Однако темпы роста уже могут быть не столь внушительными как в этом году: ведь ставки будут выше, да и экономическое положение граждан все-таки может ухудшиться», — рассуждает господин Кузьмин. «Ожидаем, что в 2015 году ставки могут вырасти на 1–2 процентных пункта, до 12,5%-13,5%», — заявляет заместитель председателя правления Локо-Банка Андрей Люшин. Среди наиболее популярных в настоящее время он называет кредиты на срок до пяти лет по ставке 11,5%. Средняя сумма кредита, по его оценкам, составляет около 2,5 млн рублей. «По сравнению с прошлым годом отметим большой объем введенного в эксплуатацию нового жилья, которое создает небольшой избыток предложения и приводит к тому, что цены стоят на месте. Что не может не радовать покупателей жилья и арендаторов», — добавляет господин Люшин.
Эксперты соседней с Самарской — Оренбургской области — говорят о том, что в их регионе население также защищало свои накопления, вкладывая их в недвижимость. «Несмотря на нестабильную ситуацию, ипотечный рынок отмечен ростом количества выдаваемых кредитов. Рост выдачи ипотечных кредитов происходил на фоне снижения вкладов физических лиц и увеличения количества займов с минимальным первоначальным взносом, таким образом население защищало накопления, инвестируя их в недвижимость. На фоне существенного снижения сделок на рынке вторичного жилья в области увеличилась доля сделок на первичном рынке. Со второго квартала 2014 года большинство участников ипотечного рынка Оренбургской области установили единые («акционные») ставки по ипотеке, при этом не изменив свои базовые условия. К концу третьего квартала отмечается увеличение интереса населения к объектам недвижимости на вторичном рынке недвижимости, при этом спрос на квартиры в строящихся домах остается стабильным ввиду доступности данного жилья, а также роста предложений от застройщиков», — рассказывает ведущий специалист отдела ипотечного кредитования ОАО «НИКО-БАНК» Елена Волкова.
Правда, в 2015 году оренбургские эксперты также прогнозируют снижение спроса на ипотечные кредиты. Связывают они это с ростом уровня инфляции, повышением средних рыночных ставок на рынке ипотечного кредитования. «При этом возможное сокращение доходов населения уменьшит количество граждан, которые смогут позволить себе оплачивать ипотечные кредиты», — добавляет госпожа Волкова.
Меньше условий — больше кредитов
По мнению Антона Сороко, важным драйвером роста будет оставаться расширение аудитории заемщиков за счет снижения требований к их кредитоспособности, так как часть рисков банки сейчас могут перекрывать за счет новых страховых механизмов.
Кроме того, Антон Сороко убежден, что заметным трендом может стать рост доли кредитных продуктов с минимальным первоначальным взносом и общее снижение требований к кредитному профилю заемщиков. «Такие изменения уже происходят на фоне оптимизации профильной законодательной базы и появления возможностей для финансовых институтов снизить риски за счет дополнительного страхования. Наиболее высоким спросом будут пользоваться сравнительно небольшие кредиты на улучшение жилищных условий. Учитывая среднесрочный тренд к ослаблению рубля, доля валютных ипотечных кредитов будет оставаться на минимальных значениях», — рассуждает господин Сороко. Действительно, по данным аналитики ипотечного банка «ДельтаКредит», 99,99% на российском рынке занимают ипотечные кредиты в рублях. «Брать ипотеку в рублях по–прежнему экономически выгодно. Платеж остается тем же самым, в то время как рубль сам по себе дешевеет, а квартира в это время — дорожает», — считает руководитель аналитического центра ОПИН Денис Бобков.
Если же говорить о снижении требований банков к клиентам, то некоторые кредитные организации уже пошли по этому пути. Так, по словам начальника сектора ипотечного кредитования РОО Нижегородского филиала ОАО «Банк Москвы» в Самаре Ольги Унщиковой, банк уже расширил до максимума список аккредитованных заемщиков и ввел программу «Простая ипотека». «Эта программа требует минимального пакета документов и предлагает ставки от 13,05% до 13,95% в зависимости от срока кредита. Одобрение по данной программе можно получить в течение суток», — рассказывает госпожа Унщикова. Елена Волкова, ведущий специалист отдела ипотечного кредитования ОАО «НИКО-БАНК», также отмечает, что ипотечное кредитование в Оренбургской области развивается, в том числе, благодаря росту предложений различных ипотечных программ от региональных банков.