Такая доля
Один из самых сложных вопросов рынка вторичной недвижимости — купля-продажа и другие операции с долевой собственностью.
Конфликты и споры возникают, когда один из собственников решает продать свою долю
Фото: Александр Петросян, Коммерсантъ / купить фото
Проблемы в этой области могут коснуться собственника любого объекта, в любом сегменте: от жилья экономкласса до элитных домов и квартир. И все из-за того, что российские законы, в отличие от европейских, не запрещают продажу отдельных долей.
Звезд это не касается
Трудно себе представить, чтобы, например, Гай Ричи при разводе делил пополам дом с бывшей женой. На Западе объект недвижимости хотя и может принадлежать нескольким собственникам, однако при возникновении споров признается единым и неделимым, и потому звезды и все остальные делят между собой не площадь, а деньги. Если, скажем, в Германии возникает ситуация, когда наследниками одного дома или квартиры становятся несколько человек, то, согласно немецким законам, есть только два пути: продажа объекта либо выкуп всех долей одним из собственников. При этом для оценки объекта используется только его кадастровая стоимость. Поэтому ни один человек, владеющий объектом недвижимости в Германии, не может продать его по заниженной стоимости, даже если захочет.
Земля без преимуществ
В России же иная ситуация. Многочисленные долевые объекты возникли здесь в ходе приватизации, а кроме того, с советских времен были и до сих пор еще остаются коммунальные квартиры. Более того, в долевой собственности находятся земельные участки и построенные на них дома. По закону если один из собственников квартиры намерен продать свою долю в ней, то преимущественное право покупки принадлежит остальным совладельцам. Только после их письменного отказа от приобретения можно выставлять долю в открытую продажу. "По земельным участкам такого правила пока нет,— говорит директор юридического департамента Kalinka Group Ольга Славкина.— Однако законодательные изменения в этой части уже подготовлены и в ближайшее время вступят в силу".
Все поделить
Проблема состоит в том, что зачастую совладельцы объекта не могут выкупить освобождающуюся долю по самой банальной причине: на это нет средств. Но если квартира целиком стоит, скажем, 10 млн руб., то это вовсе не значит, что ее четверть оценивается в 2,5 млн руб. На практике часть имущества можно продать только с существенным дисконтом. Этим пользуются многочисленные квартирные рейдеры, которые скупают небольшие доли у тех, кто желает от них избавиться, а затем вынуждают остальных совладельцев квартиры продать им остальную часть имущества, но уже на своих условиях — мягко говоря, невыгодных для продавцов. "Такое рейдерство обычно возникает из нежелания идти на контакт и обсуждать возникшую проблему,— говорит Надежда Хазова, генеральный директор агентства недвижимости "Усадьба". — Когда человек уходит в глухую оборону и говорит: "Я ничего знать не хочу, это моя квартира, а вы со своими требованиями можете идти куда хотите", то, действительно, тому, у кого эти требования есть, может прийти в голову мысль пойти туда, где он за свою часть имущества получит хоть какие-то деньги". Юристы, опрошенные корреспондентом "Дома", в один голос говорят о том, что в подобных случаях меры надо принимать не тогда, когда часть квартиры уже продана другому лицу, а гораздо раньше. "Если от одного из собственников поступает предложение о продаже доли, то лучший выход — продать всю квартиру целиком и разделить деньги", — говорит Юлия Лурье, директор отделения "Цветной бульвар" агентства недвижимости "Простор".
Если гора не идет
К сожалению, не все понимают, в чем состоит опасность долевой собственности, и ситуация часто заходит в тупик. После развода мужчина оставил квартиру, которая была в совместном владении всей семьи, бывшей жене и детям, а сам женился на другой. Однако его доля в квартире так и осталась за ним. Через некоторое время мужчина женился вторично, в новое семье вновь родился ребенок. А через несколько лет он скоропостижно скончался, и его вторая супруга и сын оказались наследниками той самой доли в квартире. Предложение продать всю квартиру и поделить деньги энтузиазма у первой жены не встретило, выкупать долю в квартире, которую семья за эти годы уже привыкла считать своей, она отказалась, и дело зашло в тупик — но, к счастью, до рейдеров не дошло. "В таких случаях первое, что нужно сделать,— обратиться в суд, чтобы, говоря юридическим языком, определить порядок пользования квартирой,— рассказывает Марина Толстик, управляющий партнер компании "МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости". — А затем, если переговоры не дают результата, действительно начать пользоваться своим имуществом". При этом совсем не обязательно переезжать в квартиру, достаточно туда приходить, пить чай — словом, иногда проводить в ней время согласно своему праву собственности, говорят специалисты.
В этом случае, как правило, остальные собственники, понимая, что жить как раньше, уже не удастся, начинают задумываться о том, чтобы решить вопрос о продаже объекта.
Слишком малые права
Но все вышеперечисленное справедливо, если речь идет о значительных долях недвижимого имущества. Если же вопрос касается, скажем, однокомнатной квартиры, в которой кому-либо из собственников принадлежит одна десятая часть, то в пользовании имуществом может быть отказано. Наталья Смолякова, партнер компании "Юрист по недвижимости", рассказывает, что не так давно коллегия Верховного суда, рассматривая одно из дел, пришла к выводу о малозначительности доли одного из собственников малогабаритной квартиры, и в пользовании этим объектом ему отказали, мотивируя тем, что это невозможно без причинения ущерба другим владельцам, проживающим в квартире.
В такой ситуации вполне реально подать иск о признании доли малозначительной, с тем чтобы получить за нее компенсацию с остальных собственников в обязательном порядке, продолжает госпожа Смолякова.
А мне ее подарили
Существует и еще одна опасность для тех, чья квартира принадлежит нескольким людям одновременно. Иногда, понимая, что переговоры с остальными владельцами объекта продлятся долго, а деньги нужны срочно, собственник одной из долей может, никого не предупреждая о своих намерениях, не продать ее, а подарить. На самом деле от нового владельца он получит деньги, но сама сделка проходит по договору дарения. Казалось бы, ситуация безвыходная, однако и в таких случаях следует обращаться в суд. В этом случае имеет смысл подавать иск о признании сделки притворной, говорит Марина Краснобаева, ведущий адвокат по земельному праву и недвижимости компании "Юков и партнеры". В суде одаряемому задают массу вопросов: кем вы приходитесь дарителю, давно ли его знаете, где познакомились. "Чаще всего в таких случаях новоиспеченный собственник достает расписку о том, что им за эту долю была уплачена определенная денежная сумма", — делится наблюдениями Марина Толстик.
Воздушная прописка
До недавнего прошлого среди покупателей новостроек, которые продавали свои квартиры, чтобы внести оплату за новые приобретения, была очень популярна практика так называемых "резиновых" квартир. Поскольку прописаться в строящемся доме нельзя, а выписаться "в воздух" нельзя было тоже, то приходилось оформлять фиктивную регистрацию в одном из российских населенных пунктов. При этом составлялся договор купли-продажи микродоли, которая могла составлять любой процент от общей площади — хоть одну сотую, хоть одну тысячную. Таким образом, "совладельцами" таких квартир становились по несколько сотен человек. "В особенности своими "резиновыми" квартирами прославился поселок Вязники во Владимирской области", — вспоминает Юлия Лурье. Некоторое время назад была разрешено снимать граждан с регистрационного учета без предоставления документов о новой регистрации. А в прошлом году наконец появилась уголовная ответственность за создание "резиновых" квартир. Если бы законодатели, запретившие регистрировать таким способом огромное количество людей на одной жилплощади, пошли дальше и решили вопрос кардинально, запретив реализацию долей в недвижимом имуществе, десятки тысяч людей вздохнули бы спокойно, считают юристы. Но пока этого не произошло, собственникам надо мирно договариваться между собой, и чем раньше — тем лучше.