За три квартала 2014 года в Петербурге было введено столько же складов, сколько за весь 2013 год. Усилившаяся конкуренция и падение курса рубля привели к корректировке ставок на аренду
При условии реализации всех заявленных проектов суммарный объем ввода в 2014 году превысит 400 тыс. кв. м, что лишь немного уступает рекордным показателям ввода 2007–2008 годов
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
По данным JLL в Санкт-Петербурге, объем введенных складских площадей по итогам первых трех кварталов 2014 года составил 226,9 тыс. кв. м (72% относятся к классу А) и уже превысил объем годового ввода предыдущих пяти лет. При этом на третий квартал 2014 года пришлось 88% всех введенных в 2014 году площадей. Всего в третьем квартале 2014 года в эксплуатацию было введено 199,5 тыс. кв. м качественных складских площадей, это наивысший квартальный результат за последние шесть лет. В результате к концу сентября 2014 года объем рынка качественных складов составил 2,242 млн кв. м.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL, говорит: "При условии реализации всех заявленных проектов суммарный объем ввода в 2014 году превысит 400 тыс. кв. м, что лишь немного уступает рекордным показателям ввода 2007-2008 годов. В 2015 году мы ожидаем введения в эксплуатацию 200-250 тыс. кв. м качественной складской недвижимости. Доля складов, занимаемых собственником, составляет почти 50% в будущей структуре ввода. Следует отметить что рост доли собственных складов обусловлен как большим количеством проектов, строящихся компаниями самостоятельно (Х5 Retail Group, "Юлмарт"), так и built-to-suit проектами, в частности, в составе индустриальных парков ("А Плюс Шушары"). Южное направление превалирует в структуре будущего ввода: 78% проектов, заявленных на четвертый квартал 2014 года и начало 2015 года, расположено на юге города".
Как отмечают в Colliers International в Санкт-Петербурге, наиболее крупный из введенных объектов — первая очередь складского комплекса "Армада Парк" компании "Адамант". Также в эксплуатацию были введены третья очередь логопарка "Осиновая Роща" корпорации "Стерх", индустриальный парк "Ладога" (первая очередь) и склад компании "Стройсоюз". "До конца года мы ожидаем ввод еще пяти объектов суммарной площадью 108,5 тыс. кв. м. Таким образом, объем ввода в 2014 году станет наибольшим за последние шесть лет", — отмечает Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании Colliers International в Санкт-Петербурге.
Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами NAI Becar, говорит: "В течение последних десяти месяцев за счет ввода новых объектов показатель вакансии остается приблизительно на одном уровне — 5-7%. После довольно резкого скачка в предыдущем квартале уровень вакансии в классе А продемонстрировал снижение до 7,4%, оставаясь при этом выше показателей на начало года. В классе В рост объема свободных площадей, наоборот, продолжился, составив рекордные за последнее время 5%. Изменение уровня вакансии в сегменте складской недвижимости более ощутимо, так как арендаторы занимают здесь, как правило, большие площади, освобождение которых сильно отражается на процентном выражении показателей вакансии".
Размер средних арендных ставок, по данным NAI Becar, за прошедший квартал немного вырос, в том числе в классах А и В. "Сегодня нельзя однозначно утверждать, что это повышение носит целенаправленный характер. Скорее всего, колебания ставок аренды связаны с ротацией арендуемых площадей. Так, например, в связи с высвобождением ранее занятых площадей можно отметить увеличение длины ценового предложения в классе В — за счет как верхней, так и нижней границы: $90-125 за кв. м в год; в классе А — за счет нижней границы — $110-135 за кв. м в год. В четвертом квартале 2014 года рост вакансии может сохраниться за счет сокращения уже арендуемых площадей (например, из-за сокращения товарных запасов арендаторов), отказа или переноса запланированных сделок и общего спада спроса", — говорит госпожа Шарыгина.
Госпожа Лежнева говорит: "Объем свободных площадей в существующих объектах достиг 100 тыс. кв. м вследствие вывода на рынок новых проектов. В то время как годом ранее по итогам третьего квартала 2013 года объем свободных площадей был равен нулю. Конкуренция на складском рынке привела к ожидавшейся коррекции ставок аренды в сторону понижения. Кроме того, ослабление курса рубля по отношению к доллару также оказало дополнительное влияние на ставки, выраженные в долларах США. По итогам третьего квартала долларовые ставки аренды сократились до $115-125 за кв. м в год (не включая НДС, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи). Индексация ставок сохраняется на уровне 3-4% для договоров, заключенных в долларах США или евро, и 6-8% для рублевых договоров. В строящихся комплексах предварительные договоры аренды заключаются с учетом среднерыночной индексации".
Олег Громков, директор департамента исследований и консалтинга East Real, рассуждает: "Прошло всего пять лет со времени последнего стресса для рынка. При этом, стоит отметить, что в прошлый раз рынок складов заметно отреагировал на внешнеэкономическую ситуацию. Очевидно, что в условиях стремительного падения национальной валюты собственникам будет сложно удерживать привычный для рынка уровень долларовых арендных ставок, и в краткосрочной перспективе они опустятся ниже $100 за кв. м в год".