Строительство коттеджных поселков в последние годы приобрело массовый характер. Однако чаще всего новые малоэтажные жилые комплексы пристраиваются к уже существующим поселкам и деревням. Социальное неравенство и возрастающая нагрузка на инфраструктуру уже существующих поселков нередко приводят к конфликтам новых жителей с местным населением.
Для девелопера строительство коттеджного поселка рядом со сформировавшейся жилой застройкой имеет целый ряд плюсов — возможность подключиться к существующим коммуникациям, наличие дорог, бытовой инфраструктуры того или иного уровня. Но новое строительство редко встречается местными жителями с воодушевлением. Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании "Химки Групп", считает, что психология людей такова, что все новое всегда вызывает недовольство — даже если на поверку оказывается, что новое к лучшему.
"Если вспомнить 1990-е годы, то первые организованные коттеджные поселки в нашей стране появлялись не в чистом поле, а по соседству с газифицированными и электрифицированными деревнями. И именно за эти ресурсы и возникают, как правило, "недобрососедские" войны между аборигенами и "новенькими". "Они ездят по нашей дороге, выбрасывают мусор в наши контейнеры, они поставили забор, перегородив тропинку, по которой еще мой дед ходил по грибы, а детскую площадку установили на поле, где при Хрущеве сеяли кукурузу", — нередко с такой аргументацией местные жители идут войной на "новеньких"", — рассказывает господин Котровский.
Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент", впрочем, считает, что сейчас не 1990-е годы, девелоперы становятся более цивилизованными, да и "аборигены" стали более грамотны, а потом и более лояльны к новому строительству: "Возможны варианты, в которых за счет симбиоза разных форматов поселений вполне можно достичь положительного синергетического эффекта. Так, появление коттеджных поселков выступает сильным драйвером роста платежеспособного спроса на продукцию и услуги, которые может предоставить местное население, что становится для него важным источником дохода и повышения уровня жизни. Кроме того, укрупнение поселений за счет загородных проектов в целом способствует увеличению деловой активности и развитию социально-бытовой сферы, инфраструктуры. Подобное развитие событий, как правило, компенсирует негативные факторы и способствует снижению уровня противоречий".
Сергей Мкртчян, директор по продажам ЖК "Александровский", также согласен с тем, что конфликтные ситуации — это скорее прошлый день. "Последнее время мнения меняются, в том числе и у тех, кто уже живет в тех местах, рядом с которыми начинает реализовываться проект малоэтажного строительства. Местные жители часто бывают недовольны появлением объектов рядом с их домами, потому что видят определенную угрозу для нарушения своего привычного образа жизни: например, строительство — это неизбежное увеличение нагрузки на существующую инфраструктуру, определенные неудобства, связанные со строительными работами (шум, вибрация, выбросы в атмосферу, человеческий фактор — присутствие рабочих на объекте). Однако же что касается коттеджных поселков, то конфликты в активной фазе для них нехарактерны. Скорее различные конфликтные истории связаны с масштабной застройкой новых районов и агломераций, когда у местного населения резко меняются условия жизни: становится меньше света из-за новостроек, исчезают привычные места отдыха", — говорит он.
Самые "жестокие бои" идут в том случае, если новое строительство перекрывает доступ к водоему, лесу, остановкам общественного транспорта, школам и детским садам — то есть когда новая застройка ломает годами сложившийся уклад жизни в деревне и действительно мешает ходить, ездить, отдыхать. "И здесь уже от девелопера, от его мудрости и дипломатичности зависит, будет он искать компромиссы (а их можно найти всегда), либо, закончив строительство, оставит своих вчерашних покупателей один на один с таящими на них злобу соседями. А покупатели, по большому счету, не виноваты — они покупали дом, а не проектировали поселок", — рассуждает господин Котровский. Хотя, отмечает он, зачастую после того, как стройка заканчивается, появление рядом со сложившейся деревней или поселком современного жилого проекта положительно влияет на развитие локации — может быть расширена и заасфальтирована старая дорога, произведена реновация сетей, если их мощности недостаточно. Как минимум в новой застройке появляется бытовая инфраструктура, магазины, аптеки, парикмахерские, мойки для автомобилей, появляется охрана, камеры внешнего наблюдения. Как максимум — строится образовательная и спортивная инфраструктура, которая полностью меняет имидж района, решая накопившиеся социальные проблемы, предоставляя детям старожилов возможность развиваться, заниматься спортом.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге, при этом считает, что, как правило, нет никаких ограничений по расстоянию, на котором следует пристраивать новый поселок к уже существующему. "При профессиональном, взвешенном подходе к мастер-планированию в любой поселок всегда можно вписать существующую застройку, какой бы ветхой или полуразрушенной она ни была. Нет необходимости полностью отгораживать поселок от старой застройки. Но, конечно, оптимально, если и старая, и новая застройка будут восприниматься некоей единой средой", — поясняет она.
Игорь Гончаров, генеральный директор компании "АЛЛТЕК Девелопмент", добавляет: "В девелопменте есть такое понятие, как социальное проектирование. Еще на стадии предпроекта, эскиза будущего поселка девелоперу целесообразно инициировать и провести ряд встреч, слушаний с лидерами и активистами соседних поселений, обсудить концепцию проекта, выслушать пожелания, иными словами, "договориться на берегу". Такие встречи с "коренным населением" помогают избежать ряда конфликтных ситуаций, связанных со строительством нового поселка, ведь временные неудобства в период активного строительства легко компенсируются будущими преимуществами — улучшенными коммуникациями, дорогами, инфраструктурой".
Впрочем, он признает, что не всегда предварительные договоренности действуют. Опыт реализации проекта компании "АЛЛТЕК Девелопмент" в столичном регионе это продемонстрировал. "Поселок "Графские пруды", который строит наша компания, находится в 8-9 км от Киевского шоссе вблизи деревни Каменка. Дорога к поселку была очень низкого качества, требовалась реконструкция 4 км дороги и строительство 3 км нового участка. Мы провели встречу с соседними девелоперами эконом-сегмента, лидерами деревень и договорились о том, что возьмем на себя все вопросы, связанные с проектированием и согласованием дороги, а также профинансируем 70% стоимости строительства и реконструкции, 30% стоимости обещали компенсировать соседи. Однако, когда строительство завершилось, про договоренности все забыли и стали пользоваться дорогой. Конфликт не удавалось разрешить более полутора лет. Мы вынуждены были установить шлагбаумы на участке длиной 3 км, что вызвало огромное количество недовольств и претензий со стороны жителей соседний поселений, которым приходилось объезжать этот участок пути по старой, разрушенной дороге. К счастью, разногласия удалось урегулировать: соседний коттеджный поселок согласился возместить часть затрат, сейчас проезд открыт для всех", — рассказывает господин Гончаров.
Но в целом, говорят девелоперы, гораздо лучше соседствовать со старой деревней, чем с чистым полем. "Соседство с чистым полем является для элитного поселка Новой Москвы потенциальной угрозой нарушения приватности, появления высотного соседа, который будет из окна пятнадцатого этажа наблюдать за жизнью поселка", — считает господин Гончаров.