Несмотря на серьезный спад в экономике, отток капитала и сокращение спроса, ситуация на рынке элитной недвижимости Санкт-Петербурга остается пока сравнительно стабильной. Кроме того, есть и определенные позитивные тренды. По итогам трех кварталов большинство наблюдателей отмечают увеличение числа покупок элитной недвижимости.
В связи с нестабильной экономической ситуацией, введением санкций и падением рубля на рынке элитной недвижимости Петербурга отмечается увеличение спроса
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото
Инна Анисимова, руководитель центра элитной недвижимости АН "Итака", подсчитала, что на данный момент на рынке премиальной недвижимости Санкт-Петербурга строится 42 новых жилых комплекса, в состав которых входят 113 домов. Площадь жилой застройки составляет 1,288 млн кв. м. "Темп роста площади строительства жилой элитной недвижимости к началу года составила 2,4%. Доля объектов бизнес-класса в общем объеме элитной застройки превалирует над долей объектов элит-класса — 62 и 38% соответственно".
Эти цифры сходятся с подсчетами Colliers International. По данным аналитиков компании, сейчас на рынке элитной недвижимости продажи квартир осуществляются в 26 объектах. Общая площадь квартир в них составляет около 425 тыс. кв. м. За девять месяцев 2014 года предложение на рынке увеличилось на 103 тыс. кв. м. В экспозиции находится примерно 1,5 тыс. квартир суммарной площадью около 193 тыс. кв. м (около 45% от общего объема рынка элитной недвижимости).
"При этом сложная внешняя конъюнктура и большой объем ввода оказывали давление на цены. Средние темпы роста стоимости квадратного метра в элитных проектах оцениваются в пределах 2-3%. Примерный диапазон цен составляет $5-10 тыс. за кв. м", — говорит Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент".
Без снижения темпов
В Colliers International говорят, что по итогам третьего квартала снижения темпов продаж элитных квартир в связи с усиливающейся конкуренцией со стороны бизнес-класса не произошло. Средняя цена квадратного метра элитной квартиры по итогам третьего квартала 2014 года составляет около 305 тыс. рублей, что на 12% выше цены по итогам аналогичного периода 2013 года и на 17% выше, чем в третьем квартале 2012 года. По итогам продаж в июле — сентябре 2014 года на квартиры стоимостью от 10 до 30 млн рублей пришлось около 70%. Доля продаж квартир стоимостью от 30 млн рублей сохранилась практически на уровне второго квартала (33% против 35% кварталом ранее).
Другие данные приводит Анна Калинина, руководитель отдела элитной жилой недвижимости Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate. Она оценивает среднюю стоимость жилья в сегменте премиум-класса в 255 тыс. рублей за кв. м.
Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании Colliers International в Санкт-Петербурге, говорит: "Всплеск продаж, наблюдавшийся во втором квартале, обусловлен в том числе и реализованным отложенным спросом на элитное жилье на Крестовском острове, где в течение продолжительного времени не появлялось новых проектов".
Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development, считает, что и в третьем квартале наблюдался рост продаж: "В связи с нестабильной экономической ситуацией, введением санкций и падением рубля на рынке элитной недвижимости Петербурга отмечается увеличение спроса. Квартиры покупают как для собственного проживания, так и с целью сохранения средств. Так, доля покупок с целью инвестиций увеличилась более чем на 5%. При этом, несмотря на высокий спрос, цена на квадратный метр в жилых комплексах элит-класса остались стабильной".
Начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент" Светлана Денисова подтверждает: "На сегодняшний день рынок вошел в фазу замедления, а до этого на протяжении последних 2,5-3 лет находился в фазе роста". Впрочем, госпожа Денисова не связывает стагнацию с макроэкономикой. По ее мнению, это естественная цикличность: "Невозможно расти, устремляясь в бесконечность. Циклы подъемов неизбежно сменяются циклами плато или некоторым снижением активности. Несомненно, геополитическая и экономическая ситуация, которая сейчас сложилась, влияет на новую фазу рынка. В начале года эта ситуация стимулировала активность. Покупатели стремились сберечь свои деньги от обесценивания в период бурного изменения курса национальной валюты. Ресурс накопленных средств и отложенного спроса был реализован за достаточно короткий период: в первом и начале второго квартала текущего года. Сегодняшняя ситуация на рынке недвижимости продиктована не только сложившимися политико-экономическими реалиями, а отчасти, подъемом, который рынок переживал на протяжении последних лет. В продажу выводилось беспрецедентно много объектов, и объем предложения достиг максимума за все время существования рынка. Я думаю, что новый цикл продлится достаточно долго. Наши аналитики говорят о периоде около двух лет".
Две большие разницы
При этом госпожа Денисова уверена, что ситуации 2008 года — года тотального кризиса — и сегодняшнего дня, когда речь идет о санкциях, сильно отличаются. "Сейчас нет мировой кризисной тенденции. То, что происходило после 2008 года, во многом оздоровило рынок, ушли слабые и ненадежные компании. 2008 год многому научил игроков рынка, и сейчас застройщики ведут себя более осмотрительно. Главным актуальным риском является удлинение сроков строительства из-за общеэкономической ситуации. В потребительском поведении представлены две разные тенденции: ожидание удешевления и желание спасти свои средства. Вопрос в том, какая из этих тенденций возобладает, и к чему склонится предпочтение покупателей. Недвижимость остается незыблемой тихой гаванью. Во время кризиса 2008-2010 годов все, кто имели возможность и терпение занять выжидательную позицию, не оказались внакладе. Дальнейший рост цен обеспечил не только сохранность средств, но и прибыль от вложений в недвижимость. Думаю, что и в этот раз ситуация повторится", — предполагает она.
Владимир Скигин отмечает: "Учитывая негативную политическую и экономическую ситуацию, девелоперы не торопятся выводить на рынок новые объекты, следовательно, на настоящий момент доля элитного жилья уменьшается, а доля объектов бизнес- и экономкласса, наоборот, увеличивается".
В ожидании
Олег Сумбаев, генеральный директор группы Solo, говорит, что и продавцы занимают выжидательную позицию, по его мнению, скорее всего, в дальнейшем спрос может стать несколько ниже.
Алексей Берников, маркетолог-аналитик ЗАО "Группа Прайм", согласен: "Девелоперы, даже если обладают перспективным участком, не спешат запускать проект. Придерживать начало строительства заставляет нестабильная внешнеэкономическая и политическая ситуация, ведущая к неясности с кредитованием".
Тем не менее пока девелоперы верят, что им удастся удержать цены. Светлана Денисова говорит: "Мы не видим особых предпосылок для снижения цен. Во-первых, ограничителем для уменьшения стоимости служит снижение курса национальной валюты. Существует некая психологическая привязка по доходности бизнеса к валютной составляющей, хотя рынок функционирует в рублевой зоне. Во-вторых, недвижимость в Петербурге не может стоить дешевле, чем в других, не таких крупных, но все же больших городах России, в которых рынок менее насыщен. Там на этапе роста рынка цены почти сравнялись с петербургскими. Петербург — второй город в России по значимости и привлекательности, он также является центром регионального спроса, который не даст нашему рынку снизить цены до уровня провинциальных городов. Наши аналитики говорят, что в пределах небольших колебаний цены будут сохраняться на текущем уровне".
По мнению госпожи Анисимовой, по итогам третьего квартала на рынке элитного жилья прослеживаются следующие тенденции: "Во-первых, происходит укрупнение объектов элитного строительства. Отдельно стоящие малоквартирные дома в престижных районах города постепенно сменяются масштабными жилыми комплексами с множеством корпусов и собственной инфраструктурой. Во-вторых, наблюдается переход некоторых объектов из статуса элитных в статус комфортного жилья из-за отсутствия тех критериев элитарности, на которые рассчитывает потенциальный покупатель (необходимое количество парковочных мест, социальное окружение, транспортная доступность, развитая инфраструктура, многоквартирность дома). В-третьих, появление на рынке элитного жилья квартир-студий и апартаментов".
Алексей Берников констатирует, что с конца 2013 года наблюдается тенденция к снижению средней продаваемой площади апартаментов: "Если раньше превалировали площади далеко за 200 "квадратов", то сейчас наиболее популярны квартиры площадью в среднем 120-130 кв. м. Более половины продаж составляют квартиры с двумя и тремя спальнями".