Экономические санкции, которые Европа и США вводят против России, выражаются в ограничении доступа банков к дешевому и долгосрочному западному кредиту. Как результат, это может вызвать кризис ликвидности на отечественном рынке недвижимости. Генеральный директор ООО "Гранд Фамилия" АНАТОЛИЙ ПАВЛОВ в интервью корреспонденту "Дом" ТАТЬЯНЕ ДЯТЕЛ рассказал о дальнейших планах компании и о том, какие изменения ждут строительный рынок.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
— Какова стратегия развития компании "Гранд Фамилия"?
— В июне этого года мы ввели в эксплуатацию жилой комплекс "Гранд Фамилия". Ведем переговоры по выкупу городом построенного в рамках комплекса детского образовательного учреждения на 70 мест. Земельный банк компании на сегодня составляют три земельных участка общей площадью примерно 7 га. Мы планируем закрепиться на рынке комфорт-класса в черте города с объемами освоения 10-15 тыс. кв. м в год и параллельно будем заниматься объектами экономкласса с объемами 25-30 тыс. кв. м в год.
— Нашли ли вы уже площадки для проектов комфорт-класса? Как вы в целом намерены пополнять свой земельный банк?
— Ведутся переговоры по двум таким объектам. Мы ежемесячно отсматриваем три-пять новых предложений. На сегодняшний день существуют определенные риски с приобретением пятен под застройку в Петербурге. Это связано с тем, что долгое время не было четких правил решения градостроительных вопросов. В 2014 году ситуация стала выправляться благодаря личным усилиям вице-губернатора Петербурга Марата Оганесяна, который взял на личный контроль вопросы согласования проектов планировки территорий и градостроительных планов. Также мы рассматриваем и проекты реконструкции существующих зданий с возможностью редевелопмента. Третий вариант, и самый тяжелый для нас, — это участие в реновации промышленных территорий. С учетом того, что это достаточно капиталоемкие проекты и наша компания не имеет финансовых возможностей реализовать его самостоятельно, мы рассматриваем варианты соучастия в данных проектах.
— Когда ждать от вас новых проектов?
— Во многом из-за градостроительных рисков мы приняли решение купить землю в Муринском поселении Всеволожского района. Это два земельных участка с утвержденными проектами планировки территории и градостроительными планами. Проект жилого комплекса предполагает 150 тыс. кв. м жилья, паркинги, детский сад, поликлинику и физкультурно-образовательный комплекс. Сейчас проект находится на экспертизе. Объем инвестиций в жилой комплекс составит около 6 млрд рублей. Первую очередь, объемом около 30 тыс. кв. м, мы выведем в строительство в 2015 году, сдадим — в 2017 году. Выполним весь объем работ за семь-восемь лет.
— В Мурино сейчас строится очень большое количество жилых объектов. В чем будет заключаться ваше конкурентное преимущество?
— Концепция жилого комплекса пока находится в стадии проработки, но мы имеем опыт работы с несколькими эксклюзивными проектами, такими как ЖК "Гранд Фамилия" и ЖК "Новая династия". Эти проекты отличает индивидуальность и законченность концепции, выраженная и в фасадах, и в благоустройстве территории, и в отделке мест общего пользования. С этим мы и хотим связать свое конкурентное преимущество и в этом проекте.
— Как идут продажи жилья в ЖК "Гранд Фамилия"?
— На сегодняшний момент реализовано около 80% квартир. Все проданные квартиры переданы по актам приема-передачи покупателям, идут ремонты и заселение. Осталось в продаже около 6 тыс. кв. м. Сейчас идет оформление документов на собственность. "Гранд Фамилия" — это уникальный проект. Архитектурный ансамбль жилого комплекса включает в себя не только дом комфорт-класса, но и благоустроенный двор, украшенный по мотивам парижских улиц. Удобство расположения, закрытая территория и подземный паркинг, я уверен, найдут своих покупателей. Темпы продаж нас устраивают.
— Вы планируете развивать другие проекты в Ленобласти, помимо объекта в Мурино?
— Пока мы не ставим такой цели. Мы подходим к новым проектам с осторожностью, поскольку сейчас на рынке не та финансовая ситуация, чтобы активно пополнять земельный банк. Думаю, что девелоперы переведут на некую очередность даже те проекты-"миллионники", которые заявлены в Ленобласти. Пять очередей в Мурино — это тактическое решение для нас. Если ситуация на рынке стабилизируется, возможно, мы примем какие-то другие управленческие решения.
— Интересует ли вас строительство объектов коммерческой недвижимости?
— Конечно, интересует, но такие проекты, как правило, подразумевают под собой немалые собственные капиталовложения, а затем уже банковские. Пока что мы планируем опираться на собственные финансовые ресурсы при реализации проектов жилого строительства.
— Каков ваш прогноз по развитию рынка?
— 2014 год закончится для рынка преобладанием предложения над спросом, но это не тенденция текущего года — это тенденция и 2013 года. Еще в прошлом году, когда подводили итоги, говорили о том, что в продаже находится около 3,5 млн кв. м жилья, сейчас говорят о 4 млн кв. м — разница небольшая, как видите. Экономические санкции, которые Европа и США вводят против России, вряд ли смогут напрямую навредить сфере недвижимости и строительства, так как недвижимость, по сути своей, локальна. Но ограничение доступа крупнейших российских банков к дешевому и долгосрочному западному финансированию может спровоцировать в России кризис ликвидности, отчего пострадает и отечественный рынок недвижимости, очень чувствительный к изменению условий кредитования как со стороны спроса (ипотечные программы), так и со стороны предложения (удорожание кредитов для девелоперов). Всплеск покупательной активности (уровень спроса) в начале этого года был на фоне украинских событий, отзыва лицензий у целого ряда банков — все, кто имел сбережения, постарались обезопасить их с помощью покупки недвижимости, исчерпав спрос последующих периодов. Иначе говоря, те, кто хотел и мог приобрести квартиру, в большинстве своем уже осуществили задуманное. С объемами предложения и строительства ситуация несколько иная. На новые проекты, при поиске финансирования для которых девелоперы наверняка столкнутся с серьезными трудностями, результатом станет сокращение объемов предложения, но не прямо сейчас, а через год-два.
— По вашей оценке, вырастут ли цены на жилье в 2015 году?
— Дисбаланс между спросом и предложением, естественно, будет оказывать давление на цены. Однако есть одно серьезное но. Пять лет назад кризис стал полной неожиданностью для всех участников рынка: уровень закредитованности бизнеса зашкаливал, все строили "маниловские" планы и в целом были крайне плохо подготовлены к столкновению с реальностью. Сейчас в этом смысле ситуация изменилась к лучшему: конфронтации с Западом никто не ожидал, но разговоры об очередной волне кризиса идут который год, заставляя компании более ответственно относиться к выстраиванию бизнес-планов. Соответственно, обвала цен на недвижимость в обозримом будущем, скорее всего, не произойдет. В ближайшие полгода-год рублевые цены, по всей видимости, будут либо "топтаться" на месте, либо плавно снижаться за счет скидок, торга, выхода на рынок новых, более дешевых проектов. Из-за экономической нестабильности покупатели, возможно, будут более осторожно выбирать квартиры. О падении рынка говорить преждевременно. Скорее о периоде стагнации, отложенного спроса из-за нестабильности политической ситуации.