Сегмент элитной недвижимости, пожалуй, один из самых инертных на петербургском рынке. Большие деньги не терпят суеты, поэтому перемены в секторе премиального жилья происходят в достаточно спокойном режиме. Тем не менее сегодняшний рынок дорогого жилья очень сильно отличается от того, каким он был 10-15 лет назад.
В лучших районах Петербурга стоимость квадратного метра достигает 900 тысяч рублей
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото
Смена предпочтений
Какие-то вещи остаются неизменными. Например, сроки экспозиции элитных объектов по-прежнему длительны: они составляют от полугода до года. Почти не меняется и объем строящегося жилья премиум-класса — его, как и раньше, немного. По данным компании "Леонтьевский мыс", общий объем рынка элитной недвижимости Петербурга, который включает как проданные, так и непроданные квартиры, в третьем квартале 2014 года составил всего 25 объектов общей площадью 467 тыс. кв. м.
Все остальное: цены, тенденции, портрет потенциального покупателя элитного жилья и даже локации — в той или иной степени претерпело изменения.
К числу наиболее заметных и одновременно вполне ожидаемых перемен можно отнести рост цен. Если в 2012 году стоимость элитного жилья в среднем не превышала 200 тыс. руб. за 1 кв. м, то сегодня, по данным группы Solo, она выросла до 500 тыс. руб. за "квадрат". В районе "золотого треугольника" в центре Петербурга и в эксклюзивных апарт-отелях на Каменном острове цены еще выше: по словам коммерческого директора "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад" Дениса Бабакова, там верхняя стоимостная граница достигает 800-900 тыс. руб. за 1 кв. м.
Кроме того, в последние несколько лет на рынке элитной недвижимости Петербурга произошли качественные преобразования. По словам руководителя направления продаж и маркетинга группы Solo Людмилы Тэор, если десять лет назад премиальная недвижимость определялась исключительно локацией, то сейчас элитный дом — это определенный комплекс составляющих, который включает в себя и архитектуру, и инженерное оснащение. "Совершенно очевидно, что девелоперы стали больше внимания уделять указанным аспектам",— считает эксперт.
Впрочем, другого выхода у них нет. Покупатель становится все более избирательным и уже не готов, как раньше, платить деньги исключительно за престиж и выигрышный вид рядом с домом. Генеральный директор девелоперской компании "Леонтьевский мыс" Игорь Оноков связывает это с увеличением количества запросов от московских и иностранных покупателей, которые предъявляют повышенные требования к будущим квартирам. "Такие клиенты все больше внимания обращают на индивидуальные характеристики дома, качество строительства и архитектуру",— говорит эксперт.
Кстати, архитектурные пристрастия покупателей тоже поменялись, причем достаточно кардинально. Еще несколько лет назад находившиеся на пике моды здания из стекла и бетона постепенно уступают место традиционной петербургской архитектуре, и именно эта стилистика, по мнению экспертов RBI, и будет определять развитие элитного рынка в ближайшие годы. "У домов появились индивидуальный внешний облик и имя (до этого акцент делали на адреса), закрытая территория. Застройщики стали предлагать нестандартные планировочные решения — квартиры с террасами, мансардами, зимними садами",— отмечает директор управления привлечения инвестиций компании RBI Андрей Останин.
Ушли в прошлое и квартиры гигантских размеров. "С точки зрения предпочтений мы наблюдаем смещение покупок в сторону квартир меньшей, чем раньше, площади, что во многом связано с повторной покупкой для детей или других родственников",— объясняет Денис Бабаков.
Директор управления аналитического маркетинга компании RBI Вера Сережина соглашается с коллегой. По ее мнению, сегодня идеальное элитное жилье — это двух- или трехкомнатная квартира площадью от 85 до 100 кв. м в престижном районе в доме с правильно организованной жилой средой, где все необходимое под рукой. "Значение имеют в целом образ дома, его аура и философия жизни, заложенная в нем",— говорит госпожа Сережина.
Проекты становятся все масштабнее, а формат клубных домов уходит в прошлое
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
КОТ премиального уровня
Если размеры квартир уменьшились, то площади проектов самих жилых комплексов, напротив, увеличиваются. "Раньше премиальная недвижимость включала небольшое количество квартир,— вспоминает директор департамента новостроек Becar Полина Яковлева.— Теперь же на рынок выходят проекты вроде ЖК "Парадный квартал", квартирный фонд которого насчитывает 51,1 тыс. кв. м, элитного комплекса "Привилегия" с общей площадью квартир 48, 4 тыс. кв. м и проекта "Смольный парк", предусматривающего возведение 153, 3 тыс. кв. м жилых площадей". "Да, проекты стали значительно масштабнее. Десять лет назад среднее количество квартир в проекте составляло около 70 штук, сейчас — в разы больше. Кроме того, в элитном сегменте стали активно реализовываться проекты квартальной застройки",— подтверждает Денис Бабаков.
С одной стороны, подобная тенденция идет вразрез с представлениями, принятыми на мировом элитном рынке, где строго придерживаются правила не относить к классу люкс те дома, в которых больше 30 квартир. Но с другой, превышая установленные нормы по числу апартаментов, застройщики создают обособленные кварталы, в которых автоматически решается вопрос однородного социального окружения.
Такие локации, построенные по модели "город в городе", с собственной инфраструктурой и максимально закрытые, стали особенно цениться клиентами с деньгами после истории с Крестовским островом — до недавнего времени одной из самых дорогих элитных зон Петербурга.
Мы его теряем
В течение почти двух десятилетий близость к центру, изумительной красоты старинные парки, выход к Финскому заливу и соответствующие видовые характеристики делали этот район идеальной средой для обитания самых состоятельных петербуржцев. Однако в 2003 году атмосфера на острове резко изменилась. В непосредственной близости от дорогих особняков был построен городской парк аттракционов "Диво-остров", который стал местом массового скопления народа, съезжающегося сюда с петербургских окраин. Летом и в период праздников "Диво-остров", насчитывающий более 50 аттракционов, работает без выходных с утра и до глубокой ночи. Кроме того, здесь сосредоточено огромное количество ресторанов и кафе, многие из которых функционируют до последнего посетителя. Стоит ли говорить, что покой и уединение, на которое в свое время рассчитывали жители пафосных клубных домов на 10-15 квартир, сейчас им даже не снится.
"В процентном соотношении сложно сказать, насколько спрос на недвижимость Крестовского острова снизился,— говорит Полина Яковлева.— Однако мы фиксируем тенденцию, при которой клиенты заявляют о нежелании жить в данной локации, так как остров стал шумным местом публичного отдыха".
Не исключено, что в 2018 году, после ввода в эксплуатацию стадиона "Зенит-Арена", который расположится практически в самом сердце сложившейся элитной зоны, страждущих там поселиться станет совсем немного. По крайней мере, за те деньги, которые платили за свою недвижимость нынешние обитатели Крестовского. Ведь возведение объекта такого рода привлечет не просто дополнительные транспортные и пешеходные потоки, а достаточно специфическую публику в лице болельщиков. Это неминуемо приведет к снижению привлекательности уже построенных домов и исключит возможность нового строительства элитного жилья в этой части острова.
Впрочем, по данным "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад", уже сейчас стоимость недвижимости на Крестовском острове опустилась до отметки в 280 тыс. руб. за 1 кв. м. Правда, Денис Бабаков связывает это с поступлением в продажу крупномасштабного комплекса "Привилегия" на Вязовой улице от СК "Еврострой". "Масштабность застройки влияет на ценовую ситуацию: увеличение конкуренции и довольно стандартные для острова территории строительства привели к снижению средней цены в этой локации",— уверен эксперт.
Однако, как бы эксперты ни пытались завуалировать создавшуюся ситуацию, факт остается фактом: Крестовский остров медленно, но верно теряет былую популярность, и это стимулирует девелоперов на поиски новых зон для строительства элитной жилой недвижимости.
Крестовский остров становится слишком шумным для покупателей элитного жилья
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Новообретенный остров
По мнению Игоря Онокова, сегодня интерес покупателей и активность девелоперов перемещаются на юг, в основную часть Петроградского района. И одной из таких территорий является Петровский остров, который объединяет Крестовский и Каменный острова и сочетает два важных для потребителя элитного жилья фактора. Первым является огромная зеленая зона Приморского парка победы, ЦПКиО и парков Каменного острова, вторым — вид на воду, поскольку острова омываются акваториями Большой, Малой и Средней Невки и непосредственно Финского залива.
"Действительно, сейчас элитные локации вышли за пределы Крестовского острова,— подтверждает Полина Яковлева.— К примеру, после ввода ЖК "Новая звезда" от компании RBI новое развитие получила Песочная набережная. А Петровский остров, который до недавних пор не считался элитным, после вывода с его территории промышленных предприятий вполне может стать вторым Крестовским".
Пока на территории Петровского острова реализован только один проект — элитный жилой комплекс "На Петровском острове". Еще несколько компаний, владеющих участками в этой локации, только лелеют планы по строительству элитного жилья — развитие острова сдерживается тем, что на нем все еще находятся промышленные предприятия. Однако в перспективе, когда локация окажется полностью доступна для застройки, она сможет частично компенсировать дефицит пятен под застройку в центре и, возможно, останется единственной свободной зоной, сочетающей в себе столь важные для покупателей элитного жилья факторы — красивые виды на природу и воду, относительную обособленность и социальную однородность.