Территории, которые отводятся в коттеджных поселках под инфраструктуру, разнятся в зависимости от класса объектов. В зависимости от того, в каком сегменте позиционируется поселок (премиальный, бизнес-класс или эконом), площади варьируются от 10 до 30%. Чем выше класс — тем ниже плотность застройки.
Формулы с оптимальным количеством домовладений нет: их может быть и десять, и тысяча, причем и то и другое количество может быть реализовано как привлекательно, так и вопиюще некомфортно
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Во всех сегментах малоэтажной застройки девелоперами предусмотрены такие объекты инфраструктуры, как досуговый центр, помещение под частный детский садик, аптека, небольшая амбулатория и круглосуточный продуктовый магазин. В коттеджных поселках премиум-класса застройщики возводят фитнес-центры, бассейны, сауны, массажные кабинеты. В ЖК "Медовое" даже создан небольшой бизнес-центр, в котором собственники могут провести деловые переговоры.
Но достаточно часто объем заявленной инфраструктуры пересматривается в сторону уменьшения в зависимости от пожеланий будущих владельцев. Из самых необходимых объектов в поселке остаются помещения управляющей компании и охраны, магазины, спортивные и детские площадки.
Остальные объекты не относятся к обязательным, но встречаются на рынке: фитнес-клубы, кафе или рестораны, детские сады, помещения под аптеки и так называемые дома быта, оказывающие бытовые услуги для населения.
Инфраструктурная доля
Елена Брун, директор по маркетингу компании "Петростиль", говорит: "В поселках экономкласса девелоперы пытаются максимально застраивать площадь, то есть выйти на показатели 85-87 процентов доли пятна под жилую застройку. С повышением классности проекта все больше территории уходит под инфраструктуру поселка. Например, в нашем проекте "Близкое" мы осознанно выделили почти 30 процентов пятна под инфраструктуру, скорее под рекреационные зоны — это пешеходные дорожки, зоны общественных зеленых насаждений".
Саша Лукич, управляющий партнер и главный архитектор проектного бюро Portner Architects, считает, что главная задача создателей коттеджного поселка — найти компромисс между рентабельностью, привлекательностью предложения для покупателя, а также адекватностью дальнейших затрат будущих жителей на эксплуатационные расходы.
"Несколько лет назад загородные проекты стали позиционироваться как альтернатива проживанию в городе, что подразумевает объединение комфорта города и всех прелестей жизни на природе. Тогда девелоперы бросились заявлять огромный перечень инфраструктурных объектов в своих поселках, но уже через год-два стало понятно, что эти объекты не будут востребованы, поскольку жители не готовы платить высокие ежемесячные коммунальные платежи. Я знаю, что бывали даже случаи, когда, например, девелопер коттеджного поселка строил специальное помещение под частный детский сад, но после на него не было спроса и здание оставалось пустым. Реакцией на обнаруженную проблему стал рост количества домовладений в поселках, поскольку чем больше семей живет в поселке, тем платежи будут ниже: общая сумма затрат на содержание делится на большее количество домовладений", — рассуждает господин Лукич.
"Если конкретизировать, то в коттеджном поселке экономкласса для постоянного проживания на 50 домовладений практически никакая инфраструктура не будет рентабельной, кроме спортивных площадок и зон для прогулок, поэтому по большей части такой формат актуален только вблизи крупного населенного пункта. В экономклассе ключевым фактором выбора является возможность постоянной регистрации и привязки к местным муниципальным образовательным и медицинским учреждениям. Если это объект, включающих от ста домовладений, а чаще их сегодня гораздо больше, в среднем 200-300 для Петербурга, то это позволяет девелоперу расширить инфраструктурный ряд. Например, поселок "Онегин Парк" бизнес-класса на 270 домовладений, располагающийся рядом с Павловском, обустроил собственный парк на территории почти в 6 гектаров с искусственным водоемом и амфитеатром для мероприятий. Кроме того, планируется строительство частного детского сада, волейбольных и теннисных площадок, административного корпуса с магазином товаров первой необходимости, медпунктом, помещениями управляющей компании и службы безопасности поселка", — говорит господин Лукич.
Класс диктует число
Участники рынка констатируют, что класс коттеджа накладывает определенные рамки и на количество домовладений в поселке. Разница в количестве зданий в образованиях элитного класса и эконом-сегмента может отличаться в разы.
Масштабы строительства коттеджных поселков в Ленинградской области различны. Площадь участков под застройку варьируется от 25 до 150 гектаров. В зависимости от специфики проекта это могут быть участки с подрядом и без, таунхаусы, коттеджи и дуплексы. Земля может быть поделена на участки по 10-30 соток и предназначаться для строительства коттеджей, а может быть плотно застроена таунхаусами.
Как правило, чем выше класс коттеджного поселка, тем меньше жилых объектов в нем расположено. "Например, на территории ЖК бизнес-класса "Мариинская усадьба" ("Би Хай Инвест") расположено 90 домовладений. В ЖК класса de-luxe "Медовое" ("Петростиль") всего 24 коттеджа", — рассказывает Юлия Барахтина, директор АН "Бекар".
Елена Брун, директор по маркетингу компании "Петростиль", говорит: "Если в эконом-сегменте в одном проекте можно увидеть около тысячи земельных участков, 600-700 секций таунхаусов, то по мере перехода в сегмент комфорт количество лотов снижается в два-три раза. Такая же тенденция прослеживается и в переходе к элит-классу, где количество лотов измеряется в нескольких десятках. Это обусловлено емкостью спроса в данном сегменте".
Каждый девелопер, выводя проект, потенциально рассчитывает сроки его конечной реализации. Безусловно, чем ниже класс поселка и меньше стоимость лота, тем большее количество лотов продается ежемесячно, соответственно, появляется возможность реализовывать более масштабные проекты с какими-то совместимыми с реальностью сроками завершения. Если речь идет о домах элитного сегмента (50 млн рублей за лот и выше), то их реализуется в среднем два-три в год, что, в свою очередь, тоже накладывает определенное ограничение на размеры проекта.
Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН "Итака", вывела такой показатель: в среднем по региону коттеджный поселок состоит из 122 объектов. "Коттеджный поселок экономкласса состоит, как правило, из 150 объектов, бизнес-класса — из 82 объектов, элитные коттеджные поселки — из 53 объектов", — перечисляет она.
По данным специалистов "Итака", лидером по предложению именно коттеджей в составе поселка является коттеджный поселок "Новая проба", предлагающий в первых трех очередях 252 коттеджа суммарной площадью около 38 тыс. кв. м.
"В Выборгском районе Ленобласти расположен самый крупный проект с таунхаусами — "Кивеннапа-Север" с 1 тыс. блок-секций, которые образуют 81 тыс. кв. м застройки жилья. Можно отметить поселки "Смольный" (296 блок-секций, площадь застройки 46,2 тыс. кв. м) и "Альпийская деревня" (240 блок-секций в таунхаусах, площадью застройки 29 тыс. кв. м) во Всеволожском районе; Kantele (другое название — "Таунхаусы в Репино") в Курортном районе c 240 блок-секциями и с общей площадью застройки 43,2 тыс. кв. м", — перечисляет проекты-гиганты госпожа Бармашова.
Также она обращает внимание, что в Ломоносовском районе реализуется такой масштабный проект, как "Усадьба Волковицы", предлагающий к продаже 685 участков на 98,5 га земли. Еще один гигант в этом же районе — "Балтийская слобода", на обе очереди этого проекта приходится 140 га (795 участков). А к крупным проектам Всеволожского района относится СНП "Северная жемчужина", в реализации заявлено 1013 участков на 150 гектарах.
Илья Тюкин, директор ГК "Арт-фасад", считает, что формулы с оптимальным количеством домовладений нет: их может быть и десять, и тысяча, причем и то и другое количество может быть реализовано как привлекательно, так и вопиюще некомфортно. "Все зависит от грамотного проектирования, комплексности подхода и внимания к деталям: мастер-плана, зонирования, обеспечения, что называется, личной зоны комфорта для каждого домовладения, организации пешеходных и автомобильных потоков, формирования общественных и рекреационных зон, инфраструктуры с учетом числа домовладений и целевой аудитории. Немаловажно и архитектурное разнообразие и эстетика проекта. Примеры поселков, где все "под копирку", у нас уже имеются, и они вовсе не выглядят привлекательными", — полагает господин Тюкин.
Как правило, на старте продаж новые коттеджные поселки Петербурга и Ленинградской области насчитывают около 20 домов. При таком количестве можно обустроить внутреннюю инфраструктуру и подключить поселок к коммуникациям без превышения среднерыночной стоимости реализуемой недвижимости. Дальнейшее развитие зависит от имеющегося спроса. Если он есть, то поселок расширяется, строятся новые коттеджи.
"Если речь идет о таунхаусах, то обычно продажи стартуют с двух-трех домов по десять квартир", — говорит Максим Макаров, специалист регионального представительства компании "Данфосс" по СЗФО.