С 2015 года собственники торговых и офисных зданий и помещений в Петербурге станут платить налог на имущество, исходя из кадастровой стоимости объектов. Нововведение связано с изменениями в федеральном законодательстве, которые вступили в силу в конце прошлого года.
В ноябре 2013 года вышел федеральный закон об изменениях в Налоговом кодексе, который закрепил новый порядок налогообложения для собственников торговых и офисных зданий и помещений. Если раньше бизнес, управляющий этими объектами, платил налог на имущество, исходя из балансовой стоимости, то теперь его расчет будет основываться на кадастровой стоимости зданий и помещений.
Балансовая или остаточная стоимость определялась на момент строительства того или иного объекта, а затем пересчитывалась с учетом амортизации. Кадастровая стоимость, по замыслу законодателя, должна стать ближе к рыночной, вследствие чего и налог будет более справедлив.
По мнению руководителя отдела оценки Knight Frank St. Petersburg Светланы Шалаевой, изменения увеличат налоговую нагрузку на бизнес и снизят предсказуемость сумм, которые землепользователям придется платить в будущем. "Остаточная стоимость предсказуемо снижалась по мере начисления амортизации, кадастровая не снижается в течение периода до следующей оценки, а оспорить ее можно только через суд", — говорит госпожа Шалаева.
Председатель же комитета по земельным ресурсам и землепользованию Санкт-Петербурга Валерий Калугин отмечает, что Российская Федерация впервые переходит к налогообложению, исходя из кадастровой стоимости, и она все-таки ближе к рыночной.
В федеральном законе также были установлены максимальные налоговые ставки — отдельно для Москвы и остальных регионов. В столице в 2014 году ставка не должна была превышать 1,5%, в 2015-м — 1,7%, а с 2016-го — 2%. В остальных регионах с 2016 года максимальная ставка также будет 2%. В 2014 году она могла составить максимум 1%, а в 2015-м не должна будет превышать 1,5%.
Кроме того, было дано определение, что необходимо считать торговым или офисным объектом. Помимо фактического использования площадей под эти функции и земельных участков, на которых располагаются здания, предлагалось считать торговым или офисным тот объект недвижимости, не менее 20% площади которого имеет соответствующее назначение.
Москва — пионерка
Первыми, кто опробовал на себе нововведение, стали собственники объектов недвижимости в столице. Московские власти успели до конца прошлого года принять местный закон, по которому владельцы зданий и помещений с торговой и офисной функцией площадью более 5 тыс. кв. м обязаны платить налог на имущество с кадастровой стоимости объекта. Налоговая ставка составила 0,9%, в 2015 году она вырастет до 1,2%. Максимальной ставки в 2%, определенной в федеральном законе, власти Москвы планируют достичь в 2018 году.
Кроме того, в столице были проработаны налоговые льготы для субъектов малого предпринимательства. Если они соответствуют набору критериев (учет в налоговых органах не менее трех лет, численность персонала не менее десяти человек и сумма выручки на одного сотрудника не менее 2 млн рублей), то налоговая база для такой компании уменьшается на кадастровую стоимость 300 кв. м объекта.
Неспешный Петербург
В Северной столице решили не идти по пути Москвы и не стали спешить с введением новой системы налогообложения с 2014 года. По мнению местных властей, необходимо было провести тщательную работу по инвентаризации функционального использования объектов, определить перечень тех зданий и помещений, владельцы которых станут платить налог на основе кадастровой стоимости, и провести актуализацию оценки самой стоимости. Также, по словам Валерия Калугина, была проделана работа по сопоставлению среднегодовой балансовой стоимости и кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества организаций. Было решено, что налог с новой стоимости будут платить те компании, которые владеют зданиями и помещениями площадью более 3 тыс. кв. м.
Кадастровую стоимость объектов недвижимости в последний раз в Петербурге определяли в 2012 году. Тогда ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" рассчитало цену для 445 832 помещений и 102 931 здания всех функций. Торговых объектов на момент оценки было 18 766, а офисных — 29 476. Средняя кадастровая стоимость квадратного метра для них составила около 30 тыс. рублей. При этом в управлении не раз отмечали, что все объекты оценивались без учета земельной составляющей, то есть исключительно "кирпичи". Местоположение фактически не влияло на стоимость. Поэтому иногда здания в центре города в цене могли быть меньше, чем в спальных районах. Например, кадастровая стоимость квадратного метра ДЛТ составляла 29 891 рубль, Большого Гостиного двора — 38 897 рублей, а OBI на Пулковском шоссе — 40 735 рублей за квадратный метр.
Правда, некоторые данные вызвали удивление у бизнес-сообщества. В частности, квадратный метр ТРК "Галерея" был оценен в 5106 рублей. Генеральный директор ГУП "ГУИОН" Александр Зленко рассказывает, что задание на оценку, которое получила его компания, в качестве функции для этого комплекса указывала многоярусную автостоянку. Такой вид разрешенного использования числится в Государственном кадастре недвижимости, эти сведения передаются в комитет по земельным ресурсам и землеустройству Петербурга, а затем уже и исполнителю контракта по определению кадастровой стоимости. Самостоятельно в ГУИОН функцию объекта изменить не могли, так как это противоречило бы законодательству, поэтому пришлось оценить крупнейший торговый комплекс в центре города как паркинг. "Этот случай еще раз подтверждает, что в городе нет единой актуальной базы об объектах недвижимости", — заключает Александр Зленко.
Новая оценка
Устранение подобных неточностей стало одной из причин проведения новой оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости в Петербурге. В начале сентября после завершения электронного аукциона комитет по земельным ресурсам заключил контракт с ГУП "ГУИОН" на эти работы. Предприятию предстоит оценить 5895 помещений, площадь которых больше 3 тыс. кв. м, и 109 802 здания. Функциями этих объектов будут не только торговля и офисы.
Следующими шагами после оценки станут перечень объектов, с которых собственники с 2015 года будут платить налог на имущество, исходя из кадастровой стоимости, а также определение ставки налога. В Москве также был создан перечень объектов, в него вошло 1842 здания. Что касается ставки налога, то, по информации источников, близких к Смольному, она не будет максимальной, как это определено для Петербурга в федеральном законе. Планируется, что уже в ноябре налоговая ставка будет утверждена постановлением городского правительства, а в дальнейшем и Законодательным собранием.
Судебная перспектива
Одним из возможных последствий новой оценки кадастровой стоимости для органов власти Петербурга могут стать суды по оспариванию установленной цены. Здесь эксперты проводят аналогию с судебными разбирательствами, связанными с кадастровой стоимостью земельных участков, определенной в 2012 году.
"Налог на имущество — в среднем сумма более значительная, чем налог на землю, даже если считать от балансовой стоимости", — объясняет причину возможного повторения практики судебных разбирательств по вопросам кадастровой оценки Светлана Шалаева. Анализ судебной практики по оспариванию кадастровой стоимости земли показывает, что только примерно 15% истцам удалось изменить установленную городом цену. Более 50% дел завершилось в пользу города. Правда, в договоре на работы по определению кадастровой стоимости зданий и помещений предусмотрено содействие органам власти со стороны оценочной компании в участии в судебных процессах.