Для ипотечных заемщиков с высокими доходами, готовых внести не менее половины кредита в виде первоначального взноса, ипотека может подешеветь на 0,5 процентного пункта. Наименее обеспеченным гражданам, собирающимся рискнуть взять ипотеку, банки, скорее всего, будут отказывать чаще. К таким изменениям приведет новая классификация ипотечных кредитов по степени рисков, разработанная ЦБ.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Проект указания ЦБ «О внесении изменений в Инструкцию Банка России от 3 декабря 2012 года №139-И «Об обязательных нормативах банков» опубликован на сайте регулятора. Он предполагает новые варианты разделения ипотечных кредитов по уровню риска для банков. В частности, будет выделена ипотека с самым низким уровнем риска. К таким ссудам планируется относить ипотеку, величина основного долга по которой не превышает 50 млн руб., размер первоначального взноса составляет не менее 50%, а совокупный годовой доход заемщика превышает сумму годовых платежей (по основному долгу и процентам) на дату выдачи кредита не менее чем в два с половиной раза. По таким ссудам при расчете обязательных нормативов банка регулятор предлагает закладывать коэффициент риска 50%. ЦБ также предлагает выделить категорию ипотечных ссуд «с повышенным уровнем риска» — с первоначальным взносом до 10% (независимо от суммы кредита). Коэффициент риска по таким выдачам будет составлять 150%.
В настоящее время для ипотеки менее 50 млн руб. регулятор выделяет только две категории ссуд в зависимости от уровня риска. К первой относятся ссуды с первоначальным взносом не менее 30% и не менее чем двукратным превышением годового дохода заемщика над совокупной годовой суммой платежей по кредиту. В этом случае коэффициент покрытия риска — 70%. По остальным кредитам коэффициент 100%.
Новая классификация позволит банкам дифференцировать ссуды по уровням риска более подробно — ипотечные кредиты в зависимости от суммы первоначального взноса и частично доходов заемщика будут разделены на четыре категории: с коэффициентами риска 50%, 70%, 100% и 150%.
По мнению банкиров, к усилению дифференциации ипотечных выдач по уровню риска регулятора подтолкнул сильный рост ипотеки в первом полугодии. По данным Frank Research Group, объем таких кредитов увеличился на 14,36%, или на 439 млрд руб. (за аналогичный период 2013 года — на 12,28%). В свою очередь, темпы роста просрочки по ипотеке в январе—июле составили 16,6%. По мнению директора дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадима Пахаленко, по сути, решение регулятора — это превентивная системная мера по недопущению ухудшения ипотечных портфелей банков. «Коэффициент риска учитывается при расчете показателя достаточности собственных средств банка Н1.0, показателя базового капитала Н 1.1 и показателя основного капитала Н1.2, и чем выше риск, тем ниже показатели нормативов. Поэтому банкам будет просто невыгодно выдавать высокорисковую ипотеку с минимальным взносом до 10%»,— подтверждает руководитель отдела бухгалтерского учета и отчетности банка «Дельтакредит» Елена Барышникова.
По мнению банкиров, изменения могут быть достаточно ощутимыми для банковского сектора, причем в первую очередь за счет выделения первоклассных заемщиков. Так, например, по оценкам госпожи Барышниковой, «доля ипотечных кредитов с LTV (соотношение величины основного долга по ссуде к текущей справедливой стоимости предмета залога.— “Ъ”) более 90% составляет 1,36% от портфеля “Дельтакредита” по состоянию на 1 сентября, а доля ипотечных кредитов, по которым будет применяться коэффициент взвешивания 50%,— 14,33%».
Таким образом, по мнению господина Пахаленко, от этих изменений в первую очередь выиграют первоклассные ипотечные заемщики, которым в результате банки смогут предложить более выгодные условия по ипотеке. «Существующая же классификация сегодня уравнивает первоклассных заемщиков со всеми остальными, что неправильно»,— указывает господин Пахаленко. По мнению собеседников “Ъ” на банковском рынке, средневзвешенная ставка по ипотеке в этом случае может снизиться до 0,5 процентного пункта.