На сентябрь и октябрь традиционно приходится пик спроса на арендное жилье, ставки в этот период вырастали в прежние годы в среднем на 10%. Однако в этом году, говорят аналитики, роста ждать не стоит.
Как констатируют эксперты, на рынке аренды жилья Петербурга в отдельных локациях сегодня наблюдается перенасыщение предложения. Основная причина — "вброс" на рынок большого количества проектов (в основном экономкласса) с высокой долей студий и однокомнатных квартир (до 70-80%).
Алла Казакова, заместитель директора по аренде АН "Итака", говорит: "Предложение по-прежнему превышает спрос, быстро "вымываются" с рынка только самые ликвидные объекты — студии и однокомнатные квартиры за 16-18 тыс. рублей в месяц без учета коммунальных платежей. Растут сроки экспозиции квартир с завышенными арендными ставками". Она полагает, что ожидать заметного роста цен на аренду жилья этой осенью не стоит. Предложение продолжает прирастать за счет ввода новых жилых комплексов различного класса в Петербурге и Ленобласти. Если девелоперы реализуют заявленные планы, считает госпожа Казакова, до конца года сегмент "масс-маркет" пополнится 1,8 млн кв. м нового предложения. Значительная доля этих квартир может выйти на арендный рынок.
Алексей Берников, маркетолог-аналитик ЗАО "Группа Прайм", предполагает: "Повышение ставок, если и произойдет, то будет избирательным и затронет только самые популярные у арендаторов "однушки" и комнаты. При этом рост останется в пределах нескольких тысяч рублей, иначе съемщики поменяют арендодателя, чему благоприятствует свободное рыночное предложение".
Неравномерный переизбыток
Некоторые аналитики склонны считать, что перенасыщение предложения наблюдается не по всему городу, а лишь в некоторых его частях. "При этом говорить об этой ситуации как о некоей общей тенденции на рынке нельзя, так как перенасыщение носит локальный характер и проявляется в отдельных районах, где предложение превышает спрос. Это районы за КАД у станции метро "Девяткино", Кудрово, Мурино, где строится большое число проектов экономкласса. "Однушки" в проектах массового сегмента всегда закладывались в достаточном количестве (50-65 процентов от общего количества квартир), однако после кризиса их число в новых проектах существенно выросло, что было вызвано возросшим спросом на недорогие квартиры скромных площадей. Однако ощущение "арендного коллапса" проявилось только в 2013 году, когда на рынок одновременно вышло большое число новых проектов, стартовавших после кризиса, где однокомнатные квартиры превалировали в общей квартирографии. В городской черте похожая ситуация складывается в зоне Северо-Приморской части (улицы Туристская и Оптиков) и также связана с выводом на рынок большого числа новых объектов, которые рынку пока трудно "переварить"", — рассказывает директор стратегического маркетинга и исследований рынка холдинга RBI (входят компании RBI и "Северный город") Вера Сережина.
Алексей Берников добавляет: "Наиболее очевиден переизбыток в крупных жилых комплексах на границе с городом, особенно во Всеволожском районе. Во время роста рынка инвесторы приобретали здесь много квартир с целью перепродажи либо последующей сдачи в аренду. Если дом располагается в значительном удалении от метро, то из-за высокой конкуренции квартира в нем экспонируется очень долго. Транспортные и инфраструктурные ограничения в Мурино, Всеволожске, Колтушах, Янино отрицательно сказываются на спросе среди арендаторов, которые готовы переплатить за то, чтобы снимать квартиру в обжитом районе близко к метро".
Встречные тенденции
Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент", полагает, что помимо увеличения предложения идет и спад спроса: "Давление на рынок оказывают сложная макроэкономическая ситуация и общее сокращение потребительской платежеспособности в условиях снижения доходов. В таких условиях наблюдается практически отсутствие роста ставок аренды, несмотря на сравнительно высокие темпы инфляции. В структуре рынка заметных изменений не произошло: по-прежнему наиболее высоким спросом пользуется объекты низкого ценового сегмента — однокомнатные квартиры экономкласса. Вполне вероятно, в осенний период традиционно будет наблюдаться рост деловой активности, что поспособствует снижению дисбаланса и позволит несколько повысить цены. Впрочем, учитывая общий экономический спад, рост спроса на аренду жилья, скорее всего, будет носить менее выраженный характер, чем в предыдущие периоды".
Алексей Берников считает, что влияет на спад активности арендаторов и то, что наиболее многочисленная аудитория нанимателей — молодые и активные граждане с постоянным доходом — все чаще предпочитают вносить ежемесячные ипотечные платежи в размере 23-25 тыс. рублей за собственную квартиру экономкласса, нежели платить аналогичную сумму за съемную площадь.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге, считает, что увеличило объем предложения на рынке аренды также и то, что все больше жилья сдается с финишной отделкой: "Для начала нужно понимать, что такое аренда в новом жилье. Как правило, это квартиры, купленные с инвестиционной целью — то есть либо с целью последующей перепродажи, либо "на будущее", для детей, либо с целью иметь квартиру в центральной части Петербурга, если сами покупатели живут за городом. Часть таких квартир и выходит на рынок аренды. Но при этом около половины из них так и остаются "замороженными" — люди надеются на повышение цен для последующей перепродажи или ждут, когда член семьи, для которого куплена квартира, захочет сделать в квартире отделку "под себя". Тут важно понимать, что с распространением такой услуги от застройщика, как готовая отделка, количество неотделанных и неиспользуемых квартир будет уменьшаться, они будут поступать на рынок аренды".
Впрочем, госпожа Сережина считает, что перенасыщение рынка аренды и, как следствие, снижение ставок — временное явление, но насколько длительным будет данный период, сейчас сказать сложно. "Это зависит от многих факторов, в том числе и от темпов вывода в продажу новых проектов, а они меняются. Безусловно, какая-то часть арендных квартир будет продана собственниками. Однако повальной распродажи ждать не стоит, так как квартира — это сама по себе инвестиция, причем на длительный период времени, и надежное вложение средств. Скорее всего, инвесторы переждут, пока спрос на аренду восстановится. А это может произойти уже осенью за счет притока иногородних студентов, которые приезжают учиться в Петербург, а также "пилигримов" из других регионов, Ленобласти, кто приезжает на работу или в поисках нового. Как следствие, за спросом осенью немного подрастут и цены, хотя значительный рост вряд ли случится", — рассуждает госпожа Сережина.
Менталитет нужно менять
На этом фоне, как отмечает Алла Казакова, рынок арендодателя трансформируется в рынок арендатора. "Это коренные изменения для петербургского рынка аренды, привыкшего к превалированию спроса над предложением", — говорит она.
Прежде всего это может повлиять на схему уплаты комиссионных агенту по недвижимости. Анна Калинина, руководитель отдела элитной жилой недвижимости Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, говорит: "Мы и ряд агентств недвижимости пытаемся менять схему аренды в части уплаты комиссионного вознаграждения. Сейчас сто процентов комиссии платит наниматель, хотя во всем мире распространена другая схема: комиссию риелтору платит собственник. Мы пытаемся ввести хотя бы схему "50 на 50", при которой собственник и наниматель платят комиссию пополам. Но пока все крупные агентства, занимающиеся элитной недвижимостью, не будут проводить эту политику, изменений не будет".
"Введение нового подхода к оплате комиссионных за риелторские услуги необходимо, но это длительный процесс, формировавшийся годами менталитет собственников меняется очень медленно", — рассуждает госпожа Казакова.
Елизавета Конвей добавляет: "В единичных случаях, когда с арендатора берется половина комиссии, это происходит, как правило, для более оперативного заключения сделки".
Впрочем, как отмечает господин Берников, в экономклассе все больший вес набирают социальные сети, когда арендатор и собственник квартиры находят друг друга через общих знакомых. "Так стороны экономят время и деньги за посреднические услуги, а также получают возможность запросить рекомендацию друг о друге", — говорит он.
Элита в стороне
Следует отметить, что рынок аренды элитного жилья претерпел гораздо меньше изменений по сравнению с рынком найма жилья экономкласса. Анна Калинина говорит: "Предложение жилья бизнес- и премиум класса на рынке аренды увеличилось по сравнению с прошлым годом незначительно, процентов на пять. Нельзя сказать, чтобы этот сегмент рынка аренды был перенасыщен. Ставки аренды также продолжают расти с каждым годом".
Вера Сережина добавляет, что элитные квартиры в Петербурге, как правило, приобретаются для собственного проживания, в новых проектах доля арендных квартир невелика. "Поэтому рынок аренды в Петербурге будет развиваться в ближайшие годы за счет развития сегмента апарт-отелей. В 2014 году на рынок было выведено четыре апарт-отеля ("элита" и комфорт-класс). Арендные ставки элитной квартиры зависят от местоположения, видовых характеристик и площади и могут колебаться от 50-60 тыс. рублей в месяц для однокомнатных до 300 тыс. рублей и выше для многокомнатных квартир", — говорит госпожа Сережина.
Елизавета Конвей констатирует: "Мы отмечаем острый дефицит квартир большого метража (от 150 кв. м), с хорошим функционалом, с тремя-четырьмя спальнями (что очень востребовано), с хорошей локацией. Достойные квартиры в таких локациях по-прежнему пользуются очень высоким спросом, а предложение по ним ограничено. Это касается в первую очередь так называемого "золотого треугольника", Крестовского острова, где очень сложно найти квартиру, особенно на вторичном рынке недавних годов постройки".