Нижегородский рынок загородной недвижимости переживает небывалый подъем. Идея приобретения собственного коттеджа с земельным участком для постоянного проживания становится все более привлекательной для нижегородцев, а застройщики выводят на рынок рекордное число новых проектов, рассчитанных на разные категории населения. О причинах бурного роста на рынке загородной недвижимости и его последствиях — в материале „Ъ“ «Жилая недвижимость».
Фото: Коммерсантъ / Евгений Павленко
Фото: Коммерсантъ / Александр Коряков
Спрос в рост
По данным экспертов, на сегодняшний день в регионе насчитывается около 100 строящихся коттеджных поселков, и если в посткризисные времена заявлялось примерно по 20 новых проектов в год, то к сентябрю 2014-го этот показатель уже будет превышен. В числе главных причин бурного развития рынка специалисты называют произошедшие изменения в сознании нижегородцев, для которых загородная недвижимость перестала быть роскошью. Правда, при этом изменилось и само понятие такой недвижимости. «Мы перешли от дворцов если не к избушкам, то к весьма экономичным загородным домикам. Сейчас основной спрос наблюдается на объекты площадью 80–100 кв. м. на небольшом участке земли, совокупная стоимость которых составляет примерно 3–3,5 млн руб.», — отмечает независимый отраслевой эксперт Ирина Солнцева.
Соответственно спросу развивается и предложение: все чаще девелоперы предлагают за городом не столько коттеджи, сколько блокированные дома или квартиры в малоэтажном жилом комплексе. Это позволяет жителям города выбрать тип загородного жилья по своим доходам. Такой подход застройщиков уже показал свою востребованность: если в прошлом году активно продавался только один проект загородной комплексной малоэтажной застройки — «Окский берег», то сейчас в радиусе 15 км от города малоэтажные комплексы растут как грибы после дождя. Это такие проекты, как «Времена года», «Фроловский», «Акварели», «Новинки-Смарт» и многие другие. «Раньше застройщики и покупатели были как две разные вселенные. Но время идет, и девелоперы, которые заявляли свои проекты в 2012–2013 годах, стали более понимающими и менее амбициозными. Они заранее обдумывают, кому этот проект может быть нужен, насколько он реален и стоит ли вообще его начинать», — говорит Ирина Солнцева.
В условиях повышенного спроса некоторые девелоперы уже продают пятую очередь в поселках, в которых возводится только первая очередь. «Здесь мы видим парадоксальную вещь: люди не готовы покупать обещания в городе, но за городом обещания покупать готовы. Потому что цена этого предложения — от 1,38 млн руб. за целую квартиру, а в самом Нижнем даже с учетом скидок и акций невозможно купить жилье по такой цене, если только речь не идет о квартире-студии площадью 20 кв. м», — поясняет госпожа Солнцева.
Среда постоянного проживания
Активизация строительства бюджетной малоэтажной недвижимости проходит на фоне развития коттеджных поселков премиум-класса, позиционирующихся как закрытые элитные загородные клубы. Пока в регионе, не считая ранее освоенных территорий компактного проживания элиты, их два: «Волжская ривьера» компании «ГранПалас» на Волге, в которой 9 из 10 домов уже проданы, и «Князь Владимир» группы ГС в богородском направлении, который рассчитан на 20 домов со стоимостью домовладения от 15 млн руб. Основными покупателями здесь становятся предприниматели, топ-менеджеры и чиновники.
«Два-три года назад был спрос на покупку отдельных земельных участков довольно далеко от города. Люди строили там большие дома, которые теперь безуспешно пытаются продать. Сейчас состоятельные нижегородцы хотят покупать участки именно в поселках с развитой инфраструктурой, а не просто частные дома», — комментирует руководитель отдела продаж группы компаний ГС Юлия Семенова.
Как отмечают участники рынка, большинство нижегородцев сейчас покупают загородное жилье не столько как дом выходного дня, сколько как место для постоянного проживания. «Поэтому, выбирая коттеджный поселок, человек ориентируется не на многочисленные обещания того, что в нем будет, а на то, что уже есть, построено, и то, что находится вблизи поселка. На то, чем он уже может пользоваться», — говорит менеджер по продажам коттеджного поселка Чешская Деревня Юлия Давыдова. Один из первых вопросов, который задают клиенты, — вопрос о коммуникациях: никто не хочет ждать, когда застройщик проведет воду, газ и дорогу. «Серьезный разговор начинается, только если все коммуникации уже есть. Кроме того, в настоящее время покупатели стали четко определять, для чего нужен загородный дом. Или это дом выходного дня, или дом для постоянного проживания. Потому что для этих двух типов поселков нужна разная социальная инфраструктура. Думаю, что в ближайшем будущем коттеджные поселки будут более четко себя позиционировать», — добавляет руководитель проекта загородного поселка Семь Озер (застройщик — ООО «Чистые пруды») Александр Дэко. В частности, для поселков постоянного проживания необходимы детский сад, школа, медицинское учреждение и аптека, хорошая транспортная доступность, желательны спортивные центры и рестораны. Но все это реально только для больших по количеству домовладений поселков, отмечает господин Дэко. Для поселков выходного дня на первый план выходит инфраструктура досуга: обязательно наличие водоема с оборудованным пляжем, леса, детских и спортивных площадок, оборудованных прогулочных зон.
В 2014 году застройщики зафиксировали высокий спрос на готовые дома. «В прошлом году клиенты предпочитали приобретать земельные участки, чтобы затем самостоятельно построить на них дом. Сейчас мало кто хочет тратить свое время и контролировать ход строительства», — говорит Александр Дэко. Впрочем, по данным Ирины Солнцевой, те, кто не в состоянии единовременно заплатить полную стоимость, по-прежнему приобретают в коттеджных поселках не готовые дома, а земельные участки. Это позволяет нести расходы на строительство дома с рассрочкой.
Яблоко затора
Что касается основных проблем, тормозящих развитие нижегородского рынка загородной недвижимости, то в первую очередь это отсутствие современной транспортной инфраструктуры.
«Массированная миграция нижегородцев за пределы города приведет к тому, что пробки станут не просто многочасовыми, а круглосуточными», — прогнозирует эксперт. Причем, по мнению Ирины Солнцевой, простое расширение дорог ситуацию не улучшит: для этого нужны качественно новые развязки.
Между тем областные власти обещают, что в течение ближайших пяти лет решат эту проблему. Регион сейчас активно занимается самым загруженным выездом — параллельно существующему Волжскому мосту за свой счет возводит еще один мост на Бор с подходами общей длиной 8,7 км. «Для нас это основополагающий проект. Работы по строительству нового моста, который решит проблему пробок в сторону Бора, уже идут с опережением графика, поэтому мы планируем сдать объект на год раньше запланированного срока — в 2016 году (по контракту второй Борский мост должен быть построен в 2017 году — „Ъ“). Кроме того, сейчас мы прорабатываем перспективу строительства обхода поселка Неклюдово, чтобы вывести автомобильный транспорт вдоль железной дороги. Срок решения этого вопроса — 2018–2019 годы, финансирование будет осуществляться в рамках государственно-частного партнерства», — рассказывает и.о. министра транспорта и автомобильных дорог Нижегородской области Александр Герасименко.
Также разработан проект расширения проезжей части с двух до четырех полос в кстовском направлении. Объект стоимостью около 400 млн руб. сейчас проходит сдачу в Главном управлении автомобильных дорог региона (ГУАД) и при достаточном финансировании может быть реализован в 2016–2017 годах. Ведутся предпроектные разработки в части развития дорожной инфраструктуры в богородском направлении, которое сейчас наиболее активно осваивается застройщиками малоэтажных комплексов. «Сейчас там реализуется несколько крупных малоэтажных проектов, и этот выезд из города для нас — проблема номер один. Здесь предусматривается расширение до четырех полос двух участков дорог, в частности от поселка Ольгино до обхода Нижнего Новгорода и от обхода города до богородского КПМ (контрольного пункта милиции — „Ъ“), а также строительство двух двухуровневых развязок», — говорит и.о. министра транспорта. Проектирование дороги и развязок планируется начать в 2015 году, на это уйдет около года. Само строительство займет два-три года. «Для нас это приоритетная задача. Конечно, сейчас мы строим Борский мост и обход Нижнего Новгорода, и это серьезная нагрузка на областной дорожный фонд. Впрочем, уже в этом году было возобновлено федеральное финансирование строительства третьей очереди Южного обхода. Это позволит направлять оставшиеся средства на развитие транспортной инфраструктуры города и области», — заключает господин Герасименко.