Нижегородская область является одним из самых проблемных регионов России с точки зрения доступности приобретения жилья в ипотеку, утверждают эксперты. Несмотря на относительно большое количество проектов, реализуемых региональными и федеральными игроками, темпы строительства жилья остаются невысокими и не могут удовлетворить потребности нижегородцев в квартирах эконом-класса. Областные власти надеются выровнять спрос и предложение, выставив на продажу в 2014 году около 150 га земли в Нижнем Новгороде под жилищное строительство.
Фото: Коммерсантъ / Олег Харсеев
Фото: Коммерсантъ / Роман Яровицын
Где жить
В первом полугодии 2014 года, по данным Нижегородстата, в области построили 519,8 тыс. кв. м жилой недвижимости. В пересчете это 2,7 тыс. объектов на 6,6 тыс. квартир. По статистике, объем жилищного строительства по сравнению с первыми шестью месяцами 2013 года вырос на 27,9%. По-прежнему основная масса жилья строится населением за счет собственных или заемных средств — 2,6 тыс. объектов общей площадью 312,9 тыс. кв. м, или 60,2% от общего объема жилищного строительства в области. Остальной объем обеспечивают юридические лица. Хотя, отмечают в Нижегородстате, по сравнению с аналогичным периодом 2013 года объем индивидуального строительства уменьшился на 7%. Объем жилищного строительства в Нижнем Новгороде за это время вырос почти в два раза до 213,7 тыс. кв. м и на данный момент составляет 41,1% от общего ввода жилья в регионе.
По информации Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ), в 2014 году в областном центре положительную динамику обеспечила индивидуальная застройка, объем которой вырос в два раза по сравнению с показателями прошлого года, продемонстрировав рост 112% по сравнению с предыдущим годом. Ввод многоэтажек снизился на 4,8%. «Малоэтажная застройка быстрее проектируется, застройщику в этом случае не нужно проводить вневедомственную экспертизу и быстрее строится по сравнению с многоэтажным строительством. Под малоэтажное строительство нужны большие земельные участки, которые были сформированы как фондом РЖС, так и правительством области. В рамках развития застроенной территории города аукционы по земельным участкам под многоэтажное строительство начали проводиться позже», — поясняет руководитель НЦНЭ Татьяна Романчева.
Сегодня игроки нижегородского рынка жилой недвижимости предлагают новые жилые дома почти во всех районах города. Например, «Квартстрой» в этом году сдал дом в Канавинском районе на улице Бетанкура, «Ойкумена» открыла продажи в первом многоэтажном доме из трех в ЖК «Гагаринские высоты», жилой комплекс из трех домов на улице Родионова ввело в эксплуатацию ООО «Парламент». Сдаются дома и в исторической части города. Продажи открыло ООО «Славянское-НН» на улице Сергеевской и ООО «РосАвтоСтрой» на улице Горького. В третьем квартале этого года ожидается, что будут сданы еще 13 многоквартирных домов в разных районах города.
По словам Татьяны Романчевой, в 2015–2016 годах в центральной части Нижнего Новгорода будет вводиться существенное количество жилья — около 85 тыс. кв. м бизнес-класса и 31 тыс. кв. м премиум-класса — в рамках развития застроенных территорий. «Сейчас администрация города проводит по этой программе аукционы по продаже земельных участков. Торги в области также ведут фонд РЖС и правительство области. Таким образом, предложение по земельным участкам увеличивается, но это не значит, что растет объем строительства. Это произойдет не сразу — необходимо время на проектирование, согласование… Мы полагаем, что массовая застройка начнется в 2015–2016 гг.», — считает госпожа Романчева. Таким образом, по мнению эксперта, к 2016 году можно будет добиться стабилизации цен на рынке жилой недвижимости в областном центре.
Налетай — подорожало
На данный момент средняя цена одного квадратного метра жилой недвижимости в Нижегородской области, по подсчетам управления статистики, в первом полугодии 2014 года достигла 39,3 тыс. руб., для сравнения — по итогам шести месяцев 2013 года она составляла 32,6 тыс. руб. Традиционно в сельской местности стоимость 1 кв. м зафиксирована на уровне ниже среднего — 22,2 тыс. руб., в городах и поселках городского типа — 40,2 тыс. руб.
В Нижнем Новгороде, по данным НЦНЭ, по итогам второго квартала 2014 г. 1 кв. м жилья на первичном рынке по сравнению с аналогичным периодом 2013 г. подорожал на 6% и сегодня стоит 59,59 тыс. руб., на вторичном рынке снизился на 1,2% и составил 68,74 тыс. руб. Как поясняет Татьяна Романчева, средняя стоимость 1 кв. м в городе начала стабилизироваться и находится в пределах инфляции. «Если рассматривать рынок по сегментам, то за период со второго квартала 2013 г. по второй квартал 2014 г. рост цен по жилью эконом-класса составил 1,1%, премиум-класса — 0,4%. Кроме того, наметилось снижение цен на бизнес- и элит-класс — 2,5% и 2,2% соответственно», — рассказывает аналитик.
Несмотря на невысокий рост цен, Нижегородская область остается одним из самых проблемных регионов с точки зрения покупки жилья. В исследовании, подготовленном «РИА-рейтингом» по итогам первого полугодия 2014 года, область находится на 80-м месте из 82-х по уровню доступности приобретения жилой недвижимости в ипотеку (в 2013 году регион находился на 79-м месте). По подсчетам составителей рейтинга, средняя стоимость 1 кв. м жилья в регионе в начале года составила 59,6 тыс. руб. При этом средняя ставка по жилищным кредитам находится на уровне 12,2% годовых. С учетом этих показателей и доходов населения области исследователи выяснили, что семья из двух работающих человек со среднестатистической зарплатой может себе позволить купить квартиру площадью 35,5 кв. м. Хуже ситуация только в Мордовии и Москве.
Однако не все эксперты согласны с оценками «РИА-рейтинга». Например, генеральный директор ГП НО «Нижегородский ипотечный корпоративный альянс» (НИКА) Алексей Денисов считает, что рейтинг рассчитан не корректно. «В расчете использовался кредит 80% с первоначальным взносом 20%. На самом деле в Нижегородской области средний размер кредита составляет 56% от стоимости недвижимости, а не 80%, как в представленном рейтинге. Если пересчитать, то при той же ставке 12,2% и при том же уровне дохода населения кредит будет составлять чуть меньше 1,7 млн руб., что составляет 56% от стоимости жилья. При таком расчете стоимость недвижимости будет составлять около 3 млн руб. При стоимости 59,6 тыс. руб. за 1 кв. м площадь доступной квартиры составит 50,7 кв. м. Что является достойным показателем для Нижегородской области, учитывая её привлекательность для проживания граждан России», — поясняет господин Денисов. Об интересе нижегородцев к ипотечным продуктам свидетельствует и рост выдачи кредитов. По данным ГП НО НИКА, за первое полугодие 2013 года в Нижегородской области банками было выдано 7,5 тыс. кредитов на сумму 10,4 млрд. руб., за первое полугодие 2014 года — 10,9 тыс. кредитов на 16,5 млрд руб. «На 30% выросли показатели по выдаче ипотеки и в НИКА», — говорит Алексей Денисов, отмечая, что основным трендом сейчас является появление новых социальных программ, таких как «Военная ипотека», «Материнский семейный капитал», «Молодые учителя», «Молодые ученые», «Бюджетная ипотека», «Социальный ипотечный продукт», «Корпоративная ипотека». «Доля кредитов, выдаваемых с маткапиталом, у нас в компании составляет 10%, в среднем по региону — 5%», — отмечает руководитель ипотечного альянса.
Если вернуться к вопросу высоких цен на жилье, то правительство Нижегородской области намерено бороться со сложившейся ситуацией и надеется снизить его стоимость, увеличив объемы продаж земельных участков.
По словам регионального министра строительства Владимира Челомина, в цене квадратного метра жилья значительная часть приходится на стоимость земельного участка. До конца года областные власти намерены выставить на продажу 100–150 га в областном центре. Конкретные места расположения земельных участков и количество лотов, в которых они будут выставлены, не называются. Таким образом, региональные власти собираются привлечь новых игроков, увеличить объемы строительства жилья и в итоге снизить цену квадратного метра. Владимир Челомин отмечает, что «пока это получается весьма слабо», но у области есть дорожная карта, по которой планируется «ввести достаточно серьезное количество участков, чтобы механизм заработал». Глава ООО «Ойкумена Нижний Новгород» Роман Мирошников отмечает, что на данный момент в России действует норма по объемам строительства жилья. По ней в год на одного человека необходимо строить по одному квадратному метру. При подобном соотношении, говорит господин Мирошников, естественная потребность населения в жилье будет удовлетворена. Однако Нижнему Новгороду до подобных темпов далеко. «Сегодня город подошел к объему 0,5 кв. м на человека. Если учесть, что в Нижнем большое количество ветхого и аварийного фонда, эта цифра должна быть гораздо выше, а пока строящегося жилья очень мало», — считает застройщик. «Сейчас спрос опережает предложение, — соглашается Владимир Челомин. — Это будет продолжаться до тех пор, пока мы не наводним рынок жильем. Мы ставим задачу резко увеличить объемы сдаваемых объектов». По данным минстроя, в 2014 году в Нижнем Новгороде должно быть введено около 800 тыс. кв. м жилья, в 2015-м — 1 млн кв. м, в 2016-м — 1,3 млн. Однако, по мнению министра, выровнять спрос и предложение удастся в том случае, если ежегодно в столице региона будет строиться по 2 млн кв. м в год. На этот уровень, считает Владимир Челомин, Нижний Новгород должен выйти к 2018 году.
Взгляд со стороны
По мнению Татьяны Романчевой, продажа на торгах 150 га земли повлияет на рынок: увеличение объемов строительства может сказаться на снижении стоимости квартир. «Хотя было бы лучше, если бы мы говорили о росте доходов населения, тогда мы бы гарантированно продали эти квадратные метры жилья, которые будут построены на 150 га земли, и цена бы снизилась, и желающих было бы больше», — полагает эксперт. Пока, говорит госпожа Романчева, себестоимость строительства жилья в Нижегородской области является самой высокой в ПФО и составляет около 35 тыс. за 1 кв. м.
Руководитель аналитического агентства «Индикаторы нижегородской недвижимости» Алексей Чемоданов, напротив, считает, что выставление на продажу 150 га не приведет к снижению цен, поскольку в рыночных условиях, когда стоимость жилья ежегодно растет, «никто из застройщиков не будет работать себе в убыток». Кроме того, по мнению эксперта, выставление на торги большого количества земельных участков еще само по себе не гарантирует появления новых игроков. «Эти торги могут стать заметным событием на рынке в том случае, если участки будут выставлены на аукцион в короткий промежуток времени — в течение одного-двух месяцев. Но, как правило, чтобы выставить на продажу такой объем земли, нужно проделать большой объем работы — следовательно, процесс может затянуться, — рассуждает господин Чемоданов. — Кроме того, многое зависит от того, что это за земельные участки, какая у них площадь и где они располагаются. Если речь не идет об участках рядом с основными городскими магистралями или в центре города, если они обременены правами третьих лиц или какими-то объектами, вряд ли интерес застройщиков к ним будет высоким». По мнению эксперта, распродать основную массу земельных участков регион может в том случае, если у него есть договоренности с крупными федеральными компаниями, которые намерены активно возводить жилье эконом-класса, чтобы сбить на него ажиотажный спрос.