Коммунальная катастрофа
Платить за квартиру придется в пять раз больше
По оценкам специалистов, над городами России нависла коммунальная катастрофа. Причиной является возникшая за последние десять лет разница между стоимостью обслуживания жилищного фонда и реальной оплатой жилищно-коммунальных услуг. Даже не по рыночным, а по государственным расценкам обслуживание одного квадратного метра жилья в Москве обходится в 43,46 руб. в месяц. Жильцы платят 8 руб., 4 руб. доплачивает городской бюджет. Остальное — износ, накапливаемый с 1991 года, когда были отменены амортизационные отчисления и сборы, идущие на капитальный ремонт. Госстрой прогнозирует, что еще год-два, и изношенные дома начнут рушиться. Но выход есть. Советник комитета по населенным пунктам Европейской экономической комиссии ООН АЛЕКСАНДР ПАВЛЕНКО считает: "Все встанет на свои места, когда появится реальный собственник". С ним побеседовал корреспондент Ъ СЕРГЕЙ ГОЛУБЦОВ.
— Вы утверждаете, что все беды от того, что у жилья нет реального собственника. Но разве в ходе приватизации квартиры не перешли в собственность нынешних хозяев?
— Конечно, нет. Как ни парадоксально это звучит, приватизировав квартиры пять-семь лет назад, мы стали владельцами обоев и мебели. И все. Остальное — стены, полы, шахты лифтов, лестницы — принадлежит дирекции единого заказчика, ДЕЗу. Получается, что москвич обладает лишь виртуальной собственностью в виде воздуха внутри квартиры, а настоящий хозяин дома — ДЕЗ. Какой он хозяин, известно всем. С территорией, прилегающей к дому, ситуация еще хуже — она нынче вовсе бесхозная. У муниципалитетов не хватает средств на поддержание жилого фонда в пригодном для проживания состоянии, а о территории они даже и не думают.
Длиться до бесконечности это не может. Еще несколько лет, и коммунальная катастрофа обрушится со всей силой на тысячи городских пятиэтажек и дома старой застройки. Чтобы предотвратить ее, городские власти, хоть и нерачительные, но все же хозяева жилфонда, непременно пойдут по простейшему пути — повысят цены на коммунальные услуги. По расчетам специалистов, уже через три года практически всю стоимость технической эксплуатации здания (в месяц она составляет в среднем $1 за 1 кв. м) придется оплачивать самим жильцам. Далеко не каждой семье такое будет под силу. Я отнюдь не сгущаю краски. Принятое в конце прошлого года постановление правительства России предусматривает ликвидацию всех льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг уже с 2000 года.
— Сохраним льготы — будет катастрофа коммунальная, отменим — катастрофа социальная. Что вы предлагаете?
— Предлагаю не я, выход диктует давно сложившаяся практика ведения жилищно-коммунального хозяйства в развитых странах, где значительная часть жилого фонда реально находится в частной собственности. Формы домовладения могут быть различными, смысл один: человек — действительный хозяин своего жилища. С моей точки зрения, наиболее привлекательный вариант для Москвы — создание кондоминиумов и товариществ собственников жилья (ТСЖ). Закон "О товариществе собственников жилья" трактует эти понятия так: кондоминиум — единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок и расположенные на нем здания. А ТСЖ — объединение собственников, управляющее этим комплексом. Схема проста: жильцы объединяются, формируют земельно-имущественный комплекс и берут его в управление. При этом те колоссальные активы, которые Москва имеет, но не использует, вовлекаются в рыночные отношения. По оценкам Госкомзема, общая стоимость застроенной части Москвы — $1 трлн. Непосредственно жилищный капитал столицы — $134,5 млрд. Потенциальный доход от использования этих активов может составить десять процентов от этой суммы, что больше бюджета Москвы.
Мы привыкли, что жилые дома представляют собой "мертвые" объекты, не вовлеченные в рыночные процессы. Жилая недвижимость является для нас лишь местом проживания и вложения средств, но отнюдь не средством заработка. Напрасно. Став домовладельцем, товарищество собственников жилья получает возможность на правах юридического лица самостоятельно распоряжаться имуществом (см. справку). Именно из этих источников дохода вкупе со стоимостью основных фондов будет формироваться настоящий, а не виртуальный жилищный капитал. От приватизации квартир к приватизации домов — такова идея развития жилищного рынка.
— Если что-то удастся заработать, как это делить между владельцами?
— Можно, конечно, распределять доходы между членами товарищества согласно доле каждого, но тогда придется и налоги выплачивать. Целесообразнее вкладывать деньги в развитие инфраструктуры, чтобы основной жилищный капитал подавляющего большинства людей — стоимость жилья — постоянно возрастал.
— Кто всем этим хозяйством будет управлять?
— Это может быть тот же ДЕЗ (правда, в таком случае вряд ли что-либо изменится в лучшую сторону), а может быть и доверенное лицо жильцов — человек, получивший лицензию на управление жилым и нежилым фондом. Понятно, что если стоимость дома в Москве составляет $2-3 млн, то человек, управляющий такими активами, обязан быть профессионалом в вопросах менеджмента, финансов, бухгалтерии.
— Все это напоминает "голубые города, у которых нет названия". Были и есть ЖК, ЖСК, МЖК. На очереди ТСЖ...
— Во-первых, не на очереди, а реально действуют — только в Москве уже порядка 350 ТСЖ. Во-вторых, жилищное хозяйство просто обязано быть многоукладным, сочетать в себе и социальное, и кооперативное, и частное жилье. Что касается пропорций, то, по моему мнению, в идеале для Москвы половина жилфонда должна быть в частном владении.
— Однако многие, ощутив на себе все прелести участия в подобных товариществах, жалеют, что связались с ними. Мол, ничего не изменилось, только платить стали больше и неизвестно за что...
— Не больше, а ровно столько, сколько стоит обслуживание жилого фонда. Помимо физического старения (амортизации) здания существует такое понятие, как моральное старение. Через пять лет квадратный метр вашей квартиры будет стоить уже не $800, а $700, через десять лет еще подешевеет. То есть ваш капитал постепенно уменьшается. Если, конечно, не поддерживать объект на должном уровне. Поэтому, ежемесячно платя больше, вы в конечном итоге экономите. По закону, конечно, нужно платить меньше, но дотации, выделяемые из городского бюджета, застревают где-то по дороге. Это подтверждает тот факт, что правительство Москвы, декларируя заинтересованность передачи домов в управление жильцам, не приветствует отчуждение собственности в их пользу. К примеру, построив новый дом по адресу Краснопролетарская, 7, правительство Москвы "скинуло" его на жильцов. Правда, распродав все нежилые помещения и урезав землеотвод на треть от нормы. А чтобы никто не докопался, ТСЖ имеет единственного учредителя — государственное унитарное предприятие "Мосжилкомплекс". И таких примеров множество.
По оценкам специалистов, над городами России нависла коммунальная катастрофа. Причиной является возникшая за последние десять лет разница между стоимостью обслуживания жилищного фонда и реальной оплатой жилищно-коммунальных услуг. Даже не по рыночным, а по государственным расценкам обслуживание одного квадратного метра жилья в Москве обходится в 43,46 руб. в месяц. Жильцы платят 8 руб., 4 руб. доплачивает городской бюджет. Остальное — износ, накапливаемый с 1991 года, когда были отменены амортизационные отчисления и сборы, идущие на капитальный ремонт. Госстрой прогнозирует, что еще год-два, и изношенные дома начнут рушиться. Но выход есть. Советник комитета по населенным пунктам Европейской экономической комиссии ООН АЛЕКСАНДР ПАВЛЕНКО считает: "Все встанет на свои места, когда появится реальный собственник". С ним побеседовал корреспондент Ъ СЕРГЕЙ ГОЛУБЦОВ.
— Вы утверждаете, что все беды от того, что у жилья нет реального собственника. Но разве в ходе приватизации квартиры не перешли в собственность нынешних хозяев?
— Конечно, нет. Как ни парадоксально это звучит, приватизировав квартиры пять-семь лет назад, мы стали владельцами обоев и мебели. И все. Остальное — стены, полы, шахты лифтов, лестницы — принадлежит дирекции единого заказчика, ДЕЗу. Получается, что москвич обладает лишь виртуальной собственностью в виде воздуха внутри квартиры, а настоящий хозяин дома — ДЕЗ. Какой он хозяин, известно всем. С территорией, прилегающей к дому, ситуация еще хуже — она нынче вовсе бесхозная. У муниципалитетов не хватает средств на поддержание жилого фонда в пригодном для проживания состоянии, а о территории они даже и не думают.
Длиться до бесконечности это не может. Еще несколько лет, и коммунальная катастрофа обрушится со всей силой на тысячи городских пятиэтажек и дома старой застройки. Чтобы предотвратить ее, городские власти, хоть и нерачительные, но все же хозяева жилфонда, непременно пойдут по простейшему пути — повысят цены на коммунальные услуги. По расчетам специалистов, уже через три года практически всю стоимость технической эксплуатации здания (в месяц она составляет в среднем $1 за 1 кв. м) придется оплачивать самим жильцам. Далеко не каждой семье такое будет под силу. Я отнюдь не сгущаю краски. Принятое в конце прошлого года постановление правительства России предусматривает ликвидацию всех льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг уже с 2000 года.
— Сохраним льготы — будет катастрофа коммунальная, отменим — катастрофа социальная. Что вы предлагаете?
— Предлагаю не я, выход диктует давно сложившаяся практика ведения жилищно-коммунального хозяйства в развитых странах, где значительная часть жилого фонда реально находится в частной собственности. Формы домовладения могут быть различными, смысл один: человек — действительный хозяин своего жилища. С моей точки зрения, наиболее привлекательный вариант для Москвы — создание кондоминиумов и товариществ собственников жилья (ТСЖ). Закон "О товариществе собственников жилья" трактует эти понятия так: кондоминиум — единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок и расположенные на нем здания. А ТСЖ — объединение собственников, управляющее этим комплексом. Схема проста: жильцы объединяются, формируют земельно-имущественный комплекс и берут его в управление. При этом те колоссальные активы, которые Москва имеет, но не использует, вовлекаются в рыночные отношения. По оценкам Госкомзема, общая стоимость застроенной части Москвы — $1 трлн. Непосредственно жилищный капитал столицы — $134,5 млрд. Потенциальный доход от использования этих активов может составить десять процентов от этой суммы, что больше бюджета Москвы.
Мы привыкли, что жилые дома представляют собой "мертвые" объекты, не вовлеченные в рыночные процессы. Жилая недвижимость является для нас лишь местом проживания и вложения средств, но отнюдь не средством заработка. Напрасно. Став домовладельцем, товарищество собственников жилья получает возможность на правах юридического лица самостоятельно распоряжаться имуществом (см. справку). Именно из этих источников дохода вкупе со стоимостью основных фондов будет формироваться настоящий, а не виртуальный жилищный капитал. От приватизации квартир к приватизации домов — такова идея развития жилищного рынка.
— Если что-то удастся заработать, как это делить между владельцами?
— Можно, конечно, распределять доходы между членами товарищества согласно доле каждого, но тогда придется и налоги выплачивать. Целесообразнее вкладывать деньги в развитие инфраструктуры, чтобы основной жилищный капитал подавляющего большинства людей — стоимость жилья — постоянно возрастал.
— Кто всем этим хозяйством будет управлять?
— Это может быть тот же ДЕЗ (правда, в таком случае вряд ли что-либо изменится в лучшую сторону), а может быть и доверенное лицо жильцов — человек, получивший лицензию на управление жилым и нежилым фондом. Понятно, что если стоимость дома в Москве составляет $2-3 млн, то человек, управляющий такими активами, обязан быть профессионалом в вопросах менеджмента, финансов, бухгалтерии.
— Все это напоминает "голубые города, у которых нет названия". Были и есть ЖК, ЖСК, МЖК. На очереди ТСЖ...
— Во-первых, не на очереди, а реально действуют — только в Москве уже порядка 350 ТСЖ. Во-вторых, жилищное хозяйство просто обязано быть многоукладным, сочетать в себе и социальное, и кооперативное, и частное жилье. Что касается пропорций, то, по моему мнению, в идеале для Москвы половина жилфонда должна быть в частном владении.
— Однако многие, ощутив на себе все прелести участия в подобных товариществах, жалеют, что связались с ними. Мол, ничего не изменилось, только платить стали больше и неизвестно за что...
— Не больше, а ровно столько, сколько стоит обслуживание жилого фонда. Помимо физического старения (амортизации) здания существует такое понятие, как моральное старение. Через пять лет квадратный метр вашей квартиры будет стоить уже не $800, а $700, через десять лет еще подешевеет. То есть ваш капитал постепенно уменьшается. Если, конечно, не поддерживать объект на должном уровне. Поэтому, ежемесячно платя больше, вы в конечном итоге экономите. По закону, конечно, нужно платить меньше, но дотации, выделяемые из городского бюджета, застревают где-то по дороге. Это подтверждает тот факт, что правительство Москвы, декларируя заинтересованность передачи домов в управление жильцам, не приветствует отчуждение собственности в их пользу. К примеру, построив новый дом по адресу Краснопролетарская, 7, правительство Москвы "скинуло" его на жильцов. Правда, распродав все нежилые помещения и урезав землеотвод на треть от нормы. А чтобы никто не докопался, ТСЖ имеет единственного учредителя — государственное унитарное предприятие "Мосжилкомплекс". И таких примеров множество.