Квартиры с сюрпризом
Если застройщик пытается навязать вам квартиру, фактически не пригодную для проживания, разумнее всего все-таки подписать акт приемки-передачи. В этом случае квартира перейдет в вашу собственность, вы получите возможность ею распоряжаться, а застройщик уже не сможет продать ее другим лицам. В соответствии со строительными нормами и правилами (СНиП) вы можете принять квартиру и с недоделками. Для этого нужно составить их перечень (он станет приложением к акту). Поэтому, принимая квартиру, пригласите профессионального инженера-строителя. Он поможет правильно составить документ, сформулировав ваши требования в соответствии со СНиП. Застройщик может отказаться подписывать приложение о недоделках. В этом случае вам все равно следует подписать акт приемки-передачи с оговоркой: "С учетом перечня недоделок". А затем предъявить застройщику этот перечень за подписью вашего инженера с предложением устранить недоделки в разумный срок — две--четыре недели. Если по истечении этого срока недоделки не будут устранены, наймите другую строительную организацию и устраните их за свой счет. А сумму, потраченную на строительные работы, с учетом пени за просрочку исполнения обязательств (3% в день, но не более общей стоимости работ), прочих убытков (например, стоимость вашего проживания в другом жилом помещении до окончательного устранения недоделок) и возмещение морального вреда получите с застройщика по суду.
В деле со строительной фирмой "Прибой" многое зависит от того, как сформулирован предмет договора. Если застройщик обязался передать квартиру с определенными характеристиками, но без указания метража, то инвесторам, конечно, доплачивать ничего не нужно. Не требуется доплата и в том случае, если она прямо не предусмотрена договором о долевом участии в финансировании строительства (инвестиционном договоре), а цена договора определялась, исходя из общей стоимости жилья.
Однако, если специальный пункт в договоре есть и реальная площадь квартиры больше, чем указана, доплачивать все-таки придется. Придется доплатить и в том случае, если в договоре стоимость квартиры определяется по формуле: цена квадратного метра, помноженная на общую площадь. Чтобы определить размер доплаты, необходимо заявить ходатайство о назначении независимого эксперта, который бы произвел обмер квартиры и определил ее реальную площадь. Тут важно разграничить понятия "полезная площадь" и "площадь застройки". Полезная площадь квартиры — это пространство, которое может быть использовано проживающими. Полезная площадь определяется по внутренним границам стен всех помещений квартиры. Понятие "площадь застройки", которая определяется по наружным стенам здания, для характеристики квартир не применяется, поскольку касается только здания в целом и необходимо для определения границ землеотвода под строительство. Разумеется, при покупке квартиры указывается полезная общая площадь. Исходя из нее, и надо рассчитывать стоимость квартиры, если цена зависит от площади.
Всем инвесторам, пострадавшим от деятельности "Прибоя", следует подать коллективный иск. В этом случае издержки на оплату услуг адвоката резко сократятся. Конечно, вернуть уплаченные деньги удастся не скоро, но бороться стоит.
МАКСИМ ЧЕРНИГОВСКИЙ, юрист ИД "Коммерсантъ"
Покупатели, пострадавшие от компании "Прибой" или от любого другого застройщика, могут обращаться за консультациями к юристам ИД "Коммерсантъ".
Если застройщик пытается навязать вам квартиру, фактически не пригодную для проживания, разумнее всего все-таки подписать акт приемки-передачи. В этом случае квартира перейдет в вашу собственность, вы получите возможность ею распоряжаться, а застройщик уже не сможет продать ее другим лицам. В соответствии со строительными нормами и правилами (СНиП) вы можете принять квартиру и с недоделками. Для этого нужно составить их перечень (он станет приложением к акту). Поэтому, принимая квартиру, пригласите профессионального инженера-строителя. Он поможет правильно составить документ, сформулировав ваши требования в соответствии со СНиП. Застройщик может отказаться подписывать приложение о недоделках. В этом случае вам все равно следует подписать акт приемки-передачи с оговоркой: "С учетом перечня недоделок". А затем предъявить застройщику этот перечень за подписью вашего инженера с предложением устранить недоделки в разумный срок — две--четыре недели. Если по истечении этого срока недоделки не будут устранены, наймите другую строительную организацию и устраните их за свой счет. А сумму, потраченную на строительные работы, с учетом пени за просрочку исполнения обязательств (3% в день, но не более общей стоимости работ), прочих убытков (например, стоимость вашего проживания в другом жилом помещении до окончательного устранения недоделок) и возмещение морального вреда получите с застройщика по суду.
В деле со строительной фирмой "Прибой" многое зависит от того, как сформулирован предмет договора. Если застройщик обязался передать квартиру с определенными характеристиками, но без указания метража, то инвесторам, конечно, доплачивать ничего не нужно. Не требуется доплата и в том случае, если она прямо не предусмотрена договором о долевом участии в финансировании строительства (инвестиционном договоре), а цена договора определялась, исходя из общей стоимости жилья.
Однако, если специальный пункт в договоре есть и реальная площадь квартиры больше, чем указана, доплачивать все-таки придется. Придется доплатить и в том случае, если в договоре стоимость квартиры определяется по формуле: цена квадратного метра, помноженная на общую площадь. Чтобы определить размер доплаты, необходимо заявить ходатайство о назначении независимого эксперта, который бы произвел обмер квартиры и определил ее реальную площадь. Тут важно разграничить понятия "полезная площадь" и "площадь застройки". Полезная площадь квартиры — это пространство, которое может быть использовано проживающими. Полезная площадь определяется по внутренним границам стен всех помещений квартиры. Понятие "площадь застройки", которая определяется по наружным стенам здания, для характеристики квартир не применяется, поскольку касается только здания в целом и необходимо для определения границ землеотвода под строительство. Разумеется, при покупке квартиры указывается полезная общая площадь. Исходя из нее, и надо рассчитывать стоимость квартиры, если цена зависит от площади.
Всем инвесторам, пострадавшим от деятельности "Прибоя", следует подать коллективный иск. В этом случае издержки на оплату услуг адвоката резко сократятся. Конечно, вернуть уплаченные деньги удастся не скоро, но бороться стоит.
МАКСИМ ЧЕРНИГОВСКИЙ, юрист ИД "Коммерсантъ"
Покупатели, пострадавшие от компании "Прибой" или от любого другого застройщика, могут обращаться за консультациями к юристам ИД "Коммерсантъ".