Большинство экспертов уверены: нынешние санкции Евросоюза в отношении России в связи с событиями на Украине и ответные российские меры не ударят по рынку недвижимости. Но негатив все-таки есть — растут ставки по ипотеке для покупателей, ставки по корпоративным кредитам для строителей. Да и рост цен на продукты отвлекает от улучшения жилищных условий.
Проекты по девелопменту связаны с заемными средствами. Экономика проектов сегодня меняется, что повлияет на стоимость недвижимости
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
По прогнозу экспертов происходящие в мире события кардинально на рынок недвижимости не повлияют, ведь в настоящий момент санкции не охватывают сектор экономики, относящийся к строительству. "Есть еще несколько факторов. Во-первых, большинство строительных материалов отечественного производства. Во-вторых, наш рынок недвижимости ориентирован преимущественно на внутренний спрос. Еще один фактор, почему международная политика сильно на рынок российской недвижимости не влияет, — практически полное отсутствие западных инвесторов в этом сегменте в России. Так что введение санкций вряд ли сильно ударит по строительной отрасли", — уверена Надежда Калашникова, директор по развитию строительной компании Л1.
Впрочем, ряд экспертов не столь оптимистичны и говорят, что в рыночной экономике все взаимосвязано и рост цен на продукты питания из-за санкций и проблемы с доступностью западных финансовых рынков могут спровоцировать инфляционные процессы и поднять цену и на строящееся жилье. Сейчас уже многие девелоперы отмечают снижение спроса, которое можно связать как с традиционным летним сезонным спадом, так и с экономической ситуацией. Кроме того, из-за санкций будет затруднено получение строительными организациями кредитов, вырастут ставки в банках. Соответственно, это отразится на стоимости жилья: цены будут расти. А вот насколько — покажет время.
"Цены, вероятнее всего, будут расти, но медленнее, чем уровень инфляции", — полагает Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО "Ойкумена". С ним согласен председатель правления группы ЛСР Александр Вахмистров — он уверен, что 2014 год закончится благополучно без каких-либо потрясений. "Конечно, санкции против России и ответные санкции косвенно скажутся на потреблении, доходах населения и на покупательской способности. Плохо, что немного выросла ставка Центробанка. Конечно, произошло это по объективной причине — надо сдержать инфляцию. Однако в целом это негативный момент для рынка ипотеки, так как увеличение ставки Центробанка приведет к увеличению ипотечных ставок", — убежден он. "Внешние факторы — это нестабильная политическая и экономическая ситуация в стране. При этом, полагаем, делать какие-либо прогнозы на текущий момент нецелесообразно ввиду того, что ситуация может измениться в любой момент как в одну, так и в другую сторону", — уверена Ирина Онищенко, директор по продажам ГК "Эталон".
Банковские сложности
По мнению Андрея Косарева, генерального директора Colliers International в Санкт-Петербурге, в первую очередь на бизнес повлияют именно санкции против банков: "В корпоративном сегменте санкции в отношении госбанков влияют на увеличение стоимости заемного финансирования и рефинансирования. Известно, что практически все проекты по девелопменту или приобретению недвижимости связаны с привлечением заемного финансирования. Основным кредитором рынка недвижимости в последнее время выступали российские банки — ВТБ и Сбербанк. Но через госбанки валютное финансирование теперь недоступно, у них нет ресурсов по привлечению на Западе длинных кредитных денег по низкой ставке. Приходится привлекать средства на российском рынке, с более дорогими рублевыми ставками. Экономика проектов, связанных с недвижимостью, изменяется, и в итоге это повлияет на стоимость недвижимости, отразится на девелоперах и инвесторах". А вот Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg, надеется на репатриацию денежных средств из-за границы, которые будут аккумулированы на российском рынке.
Незаменимых у нас нет
Отечественная строительная отрасль не сможет полностью отказаться от импортных стройматериалов и оборудования. Тем не менее влияние санкций на нее будет одним из самых невысоких, так как незаменимых вещей на этом рынке нет. "Строительный рынок с точки зрения комплектующих и материалов весьма конкурентен. И производителям, например, каких-нибудь итальянских отопительных приборов нужно очень хорошо подумать, стоит ли им играть в такую игру. Потому что их место займут моментально, и вернуть его обратно будет очень тяжело. Кроме того, кордон санкций вряд ли станет "глухим". Все равно останутся поставки из Китая, Турции. Через эти "дыры" будет поставляться все необходимое. Тот же самый цемент мы в немалых объемах везем из Турции", — объясняет Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН.
Еще более категоричен Сергей Галалу, генеральный директор АН "Итака": "Петербургский рынок недвижимости обладает необходимым потенциалом для преодоления возможных последствий санкционной политики. Без потерь строительный бизнес вряд ли обойдется, однако степень ущерба на данном этапе оценке не поддается. Есть сферы бизнеса, на которых вследствие санкций можно смело ставить крест, но недвижимость к ним определенно не относится".
Тем не менее стоит отметить и положительные аспекты изменений в экономической ситуации. "Можно сказать, что в результате санкций на рынке получат преимущество российские инвесторы. Так, в девелопменте и в инвестициях усилится роль российских инвесторов, имеющих большой объем собственных средств, менее ориентированных на привлечение заемного финансирования. Такие инвесторы есть, и сейчас для них начинается хорошее время с точки зрения покупки активов и вложения в проекты. Российские производители продуктов питания тоже могут выиграть. Особенно те, кто обладает определенными резервами, кому не нужно для запуска производства покупать землю, оборудование, производственные мощности, у кого есть возможность быстро отреагировать на изменение в спросе на местную сельскохозяйственную продукцию", — полагает Андрей Косарев.
Динамика цен
Некоторые эксперты говорят, что динамика спроса и продаж этого года, ситуация с ценами и продажами очень напоминают 2008 год. Впрочем, кардинального ухудшения ситуации в обычно "черных" августе и сентябре участники рынка не прогнозируют. "Цены падают на некачественное жилье, а растут на качественные проекты. Такие проекты востребованы, и предложение в них, несмотря на рост цен, сокращается. Это говорит о том, что покупатель стал избирательнее и для себя выбирает лучшее, руководствуясь не только вопросом стоимости", — считает Светлана Петрова, директор ГК "Балтийский монолит".
Как признается Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК "ЦДС", август, скорее всего, окажется самым тихим месяцем в году. "А вот в сентябре мы рассчитываем на некоторое усиление активности спроса и обязательно подготовим для наших потенциальных покупателей ряд интересных предложений. Что касается ипотеки, то очевидный факт, что ставки уже несколько подросли и, вероятно, вырастут еще немного. Хотя не все банки придерживаются такой позиции, некоторые наши партнеры, наоборот, идут в противоход и несколько снизили ставки", — говорит господин Терентьев.
Сейчас рынок живет сезонными летними акциями, и их действительно немало. Так, квартиры-студии сегодня по акции можно приобрести от 1,8 млн рублей, тогда как во время ажиотажного спроса в марте их цена начиналась от 2,3 млн рублей. По словам Андрея Вересова, директора центра продаж новостроек АН "Гагарин", с начала года в среднем по рынку цены выросли на 3-3,5% и сейчас составляют 92-95 тыс. рублей за квадратный метр.
"Не вижу фундаментальных факторов, которые могут обеспечить рост цен более чем на десять процентов. ВВП все-таки находится в состоянии, близком к стагнации. Также не разделяю панических настроений отдельных групп граждан по поводу глубины кризисных явлений и ожидания обвала цен на недвижимость. Напомню, что даже в самые жестокие кризисы мы не видели проседания цен на жилую недвижимость более чем на 20 процентов. Прогнозы на этот год: достаточно стабильная ситуация и по ценам, и по объемам", — уверен господин Тетыш. Также эксперт не ожидает осенью всплеска спроса на недвижимость: "Экономика не принесла потребителю лишних денег. Тот ажиотаж, который мы наблюдали в феврале-апреле, — это были запасы из закромов потребителя. Возможно, случится чудо и рынок насытят какие-то запасы, о которых мы не знаем. Однако не думаю, что так будет".
Но так думают не все, большинство девелоперов надеются на рост цен. "Первое, что влияет на цену, — покупательский спрос. Когда начались колебания курса рубля по отношению к доллару и евро, спрос на недвижимость резко вырос. Люди понимали, что в условиях финансовой нестабильности это самый надежный способ сохранить и приумножить свои накопления. Соответственно, начали расти и цены. Сейчас покупатели успокоились, продажи несколько снизились, цены также перестали подниматься. За последний квартал колебания цен составили всего около одного процента, причем не всегда в сторону увеличения. Поэтому предпосылок к резким скачкам цен нет", — говорит Надежда Калашникова.
С ней солидарен Алексей Гусев, коммерческий директор ООО "Главстрой-СПб": "В сентябре мы ожидаем таких же высоких показателей. В условиях нестабильной экономической и политической ситуации недвижимость традиционно остается "тихой гаванью" для покупателей и инвесторов".