Любой риэлтер знает, что если за окном уже несколько дней подряд светит солнце, а термометр показывает больше +10°С — это к деньгам. В середине весны, когда в городе уже сухо, а за городом в низинах еще лежит снег, в риэлтерские агентства выстраиваются очереди покупателей подмосковной недвижимости. В это время года их желание обзавестись коттеджем, дачей или просто участком земли так велико, что они готовы платить за них на треть дороже, чем в холодные зимние месяцы.
Строго говоря, сезон продаж загородной недвижимости начинается в середине марта. "Приобретение любого земельного участка наиболее целесообразно весной,— считает начальник отдела элитного жилья агентства МИАН Екатерина Докукина.— Так как при сходе снега и поднятии уровня воды видно, насколько данный участок затопляется, возможно ли на нем строительство дома без установки свай, правильно ли сделан фундамент в уже построенном доме, хорошая ли гидроизоляция подвала и другие вещи, незаметные под снегом". Из-за увеличения спроса с середины марта до середины апреля цены на земельные участки, недостроенные дома и коттеджи вырастают на 10-20%. И продолжают расти, достигая своего пика к майским праздникам. Разница в цене наиболее ликвидных объектов по сравнению с зимним периодом достигает 30-35%, и такие всплески случаются каждый год.
В этом сезоне покупатели немного изменили свои предпочтения, поэтому дорожать будет далеко не вся загородная недвижимость. Если еще пять лет назад ликвидными считались дома в радиусе 50 км от МКАД, то оценивая спрос нынешнего сезона, можно заметить понижение цен на земельные участки и дома с удалением от МКАД более чем на 30 км. Повышенным спросом пользуются земельные участки в лесных массивах в 20 км от МКАД при наличии всех коммуникаций или хотя бы газа и водопровода. Интерес у покупателей вызывают также дома, предназначенные для круглогодичного проживания, если они расположены по Рублевскому и Новорижскому шоссе в радиусе 15 км от Москвы. Кстати, риэлтеры считают, что на будущий год кольцо покупательского спроса сомкнется вокруг Москвы еще теснее. И дома дальше 20-25 км от МКАД не будут интересовать клиентов.
По словам Бориса Игнатова, управляющего компании "Кутузовский проспект", основная проблема загородной недвижимости кроется в том, что в количественном отношении предложение в несколько раз превышает спрос. Но добротное качественное жилье, которое нужно покупателю, является большим дефицитом. Большую часть предложения как обычно составляют недостроенные коттеджи или дома, не подключенные к коммуникационным сетям. Сейчас эти, как говорят риэлтеры, "хрюшины домики" практически невозможно продать. Например, вряд ли найдутся желающие купить дом площадью от 500 кв. м без внутренней отделки, если он расположен дальше 40 км от МКАД. Вкладывать несколько десятков тысяч долларов в отделку, чтобы жить в доме круглый год, не имеет смысла, так как разница в цене между отделанными и неотделанными домами куда меньше затрат на обустройство, а для летнего проживания 500 кв. м — слишком много. Стоят же такие особняки $15-40 тыс. в зависимости от направления, хотя в их строительство было вложено куда больше.
Отмечается еще одна тенденция: все меньше москвичей желают покупать участки в деревнях. Куда больше спрос на коттеджные поселки, хотя дома в них стоят дороже в два-три раза. Кирпичный дом в деревне (хотя это не та деревня, к которой подъехать можно лишь на тракторе, а из окон виднеется бесконечный огород) можно приобрести за $15-40 тыс. в зависимости от направления и удаленности от Москвы, аналогичный дом в коттеджном поселке обойдется в $40-120 тыс. Риэлтеры объясняют это предрассудками горожан в отношении местных жителей: объективные характеристики (инфраструктура, уровень безопасности и т. д.) практически ничем не отличаются, а охрана от мелких воров в коттеджных поселках компенсируется постоянно живущими в деревне соседями.
При этом выбор покупателя зачастую останавливается на домах с соседями-аборигенами, но не в деревнях, а в поселках городского типа, изначально застроенных индивидуальными домами (Жаворонки, Баковка, Кратово). Стоимость полуразваленного дома на участке 12-20 соток в таком поселке составляет $15-25 тыс. Как правило, такие строения сносятся, а на их месте выстраивают новые. Получается, что это дешевле и удобнее, чем покупать землю, пусть даже с коммуникациями, и ждать, пока поселок обустроится.
Повышенным спросом пользуются писательские, академические, совминовские и другие стародачные места. В свое время такие поселки были застроены советской элитой, и планировка и "начинка" домов полностью соответствует представлениям о загородной жизни: камин в гостиной, библиотека, кабинет, летняя стеклянная веранда с выходом на тенистую лужайку. За бревенчатый двухэтажный, построенный 30 лет назад, но еще крепкий дом просят $15-20 тыс., если поселок не очень известный. За название населенного пункта (например, Переделкино) хозяин может прибавить к цене еще $3-10 тыс., хотя от менее известных Снегирей сам поселок ничем не отличается. Единственный недостаток старых поселков — маленькие участки (7-11 соток).
Несколько изменились предпочтения при выборе места у желающих строить свою дачу самостоятельно. Минимальная площадь участка увеличилась с 10 до 12 соток, при этом на нем должны расти деревья, лучше сосны, что раньше было необязательным. Также непременным условием является наличие воды, электричества, газа и дорог. Участки без инфраструктуры перестали пользоваться спросом, так как самостоятельный подвод коммуникаций, если вообще возможен, обходится дороже. В среднем клиенты готовы потратить на земельный участок $7-12 тыс. в зависимости от удаленности от Москвы. На особо дорогих направлениях, таких как Рублевское, Новорижское или Ильинское шоссе, за землю готовы платить $3-8 тыс. за сотку.
ЕВГЕНИЙ ЛЕОНОВ