В отличие от Запада, в России сложно инвестировать в недвижимость с привлечением заемных средств из-за высоких ставок по ипотеке. Однако получить прибыль можно, если собственный капитал составляет не менее половины инвестиций, рассказывает обозреватель Андрей Воскресенский.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
В Европе и США инвестирование в недвижимость с помощью заемных средств — вполне рядовое явление. В России ставки по ипотеке в два-три раза выше, чем на Западе, что делает такой вид инвестирования довольно проблематичным. Однако эксперты компании "Лига Инвесторов" считают, что варианты все-таки есть, правда, только в том случае, если собственные средства составляют не менее половины инвестиций.
Самая простая и наиболее популярная среди инвестиционных дольщиков стратегия — покупка в кредит малогабаритной однокомнатной квартиры в Подмосковье на начальной стадии строительства. Как правило, стоимость квадратного метра в однушках в наиболее востребованных проектах за время строительства вырастает на 40-50%. Таким образом, вложив в покупку однокомнатной квартиры стоимостью 3 млн руб. собственные и заемные средства в пропорции 50/50, через 1,5-2 года можно получить прибыль около 1 млн руб. или порядка 15-17% годовых.
С капиталом в размере 3-4 млн руб. возможны более креативные и доходные инвестиционные схемы, отмечают специалисты "Лиги Инвесторов". Например, покупка двух однокомнатных квартир в одном и том же строительном проекте. Одна квартира приобретается на собственные средства (3 млн руб.), вторая — в ипотеку с первоначальным взносом 20% и сроком погашения 15-25 лет. После завершения строительства (через 1,5-2 года) сначала продается необремененная залогом однушка — примерно за 4,5 млн руб. Из полученных средств досрочно погашается ипотека (издержки составят 3,3 млн руб.), после чего вторая квартира также перепродается. Полученная прибыль составит около 21% годовых (порядка 1,7 млн руб.).
Конечно, в предложенных схемах не учитываются важные факторы: дополнительные расходы, комиссия риэлторов, время экспозиции квартиры, возможные задержки строительства, риски снижения цен на рынке. Но чтобы свести риски к минимуму, надо соблюдать два правила: покупать квартиры следует только у крупных, зарекомендовавших себя застройщиков, а объем привлеченных средств не должен превышать сумму собственного капитала.