В Москве пустует четверть офисных площадей в новых бизнес-центрах. В последний раз такая ситуация на рынке наблюдалась в кризисном 2009 году. Ведущий специалист по коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Максим Жуликов побеседовал с ведущей "Коммерсантъ FM" Натальей Ждановой.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ / купить фото
Согласно отчету агентства неджвижимости S.A.Ricci, больше всего незанятых помещений — рядом с Третьим транспортным кольцом и МКАД.
— Ваши данные соответствуют оценке, которую дает компания S.A. Ricci?
— Приблизительно соответствуют. То, что новое построено, далеко не все занято.
— Эта ситуация сложилась именно в этом году, в первом полугодии из-за политического кризиса?
— Нет, эта ситуация накапливалась, она не сложилась из-за политического кризиса. Рынок аренды настолько сильно не реагирует, и не настолько быстро, как, например, фондовый.
Ситуация накапливалась долго, темпы строительства и после кризиса были довольно высокими. И если первое время как-то арендаторы находили себе пристанище во вновь построенных бизнес-центрах, темпы строительства были совершенно безумные, и многие здания строились в расчете на накопленный до кризиса опыт, что точно кого-нибудь да найдем. И это было опрометчиво.
— Оценить именно политический фактор в этой истории каким-то образом можно? Как он влияет на цены, инвестиции в коммерческую недвижимость сейчас? Потому что сообщалось, что в первом полугодии в пять раз снизился объем инвестиций.
— Что касается снижения инвестирования, оно есть. Как-то незначительно, по данным нашей компании, произошло снижение. Находились на замену иностранным инвестициям российские, доморощенные, тем более что часть денег с Запада были переведены их владельцами, которые боялись попасть под гнев исполнительной власти. Поскольку уже произошла обратная ситуация: давайте национализировать нашу политическую элиту и экономическую элиту, и там был уже возврат денег обратно нашими олигархами и, скорее, даже политической элитой.
— Но есть какие-то цифры, насколько снизился объем инвестиций?
— К сожалению, цифры привести не могу. По ощущениям, сделки как происходили, так и происходят. Объем их несколько сократился, но, тем не менее, ряд игроков, которые постоянно инвестируют в недвижимость, так и продолжили инвестировать. Некоторые из них просто ждут и смотрят, как будут развиваться инвестиции. На темпах заполнения офисов арендаторами это никак не сказалось, потому что арендаторы арендаторами, а инвесторы инвесторами.
— А какой у вас прогноз в целом? Будет ли дальше увеличиваться количество вакантных площадей, что будет с ценами?
— Цены могут несколько снизиться по рынку, в пределах 5%. Незначительное снижение может произойти, поскольку когда-то до арендодателей, владельцев зданий, которые вновь построены, наконец дойдет, что их объекты не пользуются спросом, будь они там возле Третьего кольца или МКАДа. И тогда они станут более лояльными, будут снижать цены. И это может каким-то образом повлиять на снижение в целом ставок по рынку. Просто будут завлекать тех арендаторов, которые сидят уже в существующих сложившихся зданиях, и будут на себя их перетаскивать. Возникнет дополнительная конкуренция, а это незначительно может на цены повлиять, в пределах 5% в перспективе, может быть, за год. Но вряд ли более того.
А количество свободных площадей будет прямо пропорционально расти количеству вводу новых зданий в строй. Что касается старых зданий, уже построенных, с арендаторами, вряд ли что-то будет происходить. Арендаторы сидят, как правило, на долгосрочной аренде, могут быть какие-то переходы этих арендаторов между зданиями. А те освободившиеся площади с большой долей вероятности будут сниматься новыми арендаторами. Но если темпы строительства сохранятся такими, то мы вскоре увидим, что доля свободных площадей будет только увеличиваться.