Замедление темпов роста экономики, с одной стороны, сказывается на платежеспособности населения и его кредитной активности, а с другой, усиливает привлекательность недвижимости как инструмента долгосрочного инвестирования. В такой ситуации рынок ипотеки можно развивать за счет долгового финансирования, прежде всего эмиссии ипотечных ценных бумаг (ИЦБ).
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Банкам нужны источники фондирования
В 2013 году на общем фоне сокращения сделок с жилой недвижимостью число покупок жилья в ипотеку продолжает расти. В первом квартале 2013 года ипотечное кредитование впервые обогнало по темпам роста сегмент потребительских кредитов. По итогам года, по данным ЦБ РФ, рост объемов ипотеки составил 32,6%.
Однако в 2014 году вместе с дальнейшим замедлением темпов экономики снизилась и ипотечная активность банков. Спрос на ипотеку по-прежнему высок. Заместитель директора департамента ипотечного кредитования банка «Петрокоммерц» Дмитрий Шапочкин объясняет, что при высокой стоимости жилья и низких доходах населения ипотека является для большинства граждан единственной возможностью улучшить жилищные условия. Алексей Попович, заместитель начальника управления развития залогового кредитования Райффайзенбанка, также отмечает, что, хотя динамика рынка носит менее интенсивный характер, население по-прежнему заинтересовано в приобретении жилья. Рост рождаемости в последние годы сделал вопрос улучшения жилищных условий актуальным для многих семей, а материнский капитал в семьях с двумя детьми решил проблему первоначального взноса.
Но ипотека — «длинный кредит», банки выдают деньги на сроки до 30 лет. Сумма одного ипотечного займа в среднем составляет 1,5–2 млн руб. Для банков сложно (для некоторых — просто невозможно) удерживать на своем балансе большой объем таких кредитов. К тому же постоянно нужны новые объемы средств, для того чтобы выдавать новые ипотечные займы, развивать направление ипотеки, а стоимость заемных ресурсов для банков растет. Банки вынуждены фондировать ипотеку депозитами, привлеченными у населения, принимая на себя высокие процентные риски (вкладчик может изъявить желание закрыть свой вклад досрочно и т. п.). Можно пойти по пути внутрибанковских заимствований, но дорогое фондирование заставляет повышать процентную ставку по ипотеке.
«Ставка в размере 12–13% — психологический уровень для заемщика, после которого ипотека начинает восприниматься как дорогая»,— поясняет начальник управления долговых рынков департамента инвестиций и финансового консультирования «ВЭБ Капитал» Сергей Кадук. Эксперт считает, что секьюритизация (конвертирование ипотечных кредитов в ценные бумаги) — оптимальное решение, позволяющее найти необходимые средства на развитие направления ипотечного кредитования. Это эффективный механизм, превращающий среднесрочные и краткосрочные деньги инвесторов в долгосрочные ресурсы для ипотечных кредиторов. «Рост стоимости фондирования на протяжении последних лет, рост объемов выдаваемых ипотечных кредитов в 2010–2013 годах, также реализация программ АИЖК и Внешэкономбанка по приобретению ипотечных ценных бумаг повысили интерес банков к механизмам секьюритизации»,— резюмирует директор департамента ипотечного кредитования Росэнергобанка Сергей Мазурик.
Развитие рынка ИЦБ решает еще один немаловажный для ипотеки вопрос, считает вице-президент, руководитель по структурному финансированию и секьюритизации активов банка ВТБ24 Михаил Котерев, с помощью рынка долгового финансирования путем эмиссии ИЦБ можно не только стабилизировать, но и снизить стоимость ипотечного кредита. Участвуя в эмиссии ИЦБ, банки в меньшей степени нуждаются в дорогих заемных ресурсах, а значит могут позволить себе по-прежнему выдавать кредиты под 11–12,5%, не перешагивая психологический барьер в 13% годовых.
Как «работают» ИЦБ
Ипотечные ценные бумаги или ценные бумаги с ипотечным покрытием — один из инвестиционных продуктов. В его основе лежит пул ипотечных обязательств по кредитам. Упрощенно механизм рефинансирования ипотеки посредством ИЦБ можно объяснить следующим образом. Ипотечный кредит как финансовый инструмент представляет собой поток периодических фиксированных платежей, каждый из которых состоит из двух частей — процентной (платы за пользование кредитом) и амортизационной (идущей на частичное погашение баланса по кредиту). Банк-оригинатор (банк, осуществляющий эмиссию ИЦБ) выдает определенное количество однотипных ипотечных кредитов и формирует пул для выпуска ИЦБ. Обеспечением по ИЦБ выступают требования по договору ипотеки (основой его является залог недвижимого имущества). Эти бумаги затем покупает инвестор. Пока что их покупатели представлены в России в основном Пенсионным фондом (УК ВЭБа), АИЖК и управляющими компаниями негосударственных пенсионных фондов. Но объективно такие вложения средств могут быть интересны и частным инвесторам. Бумаги гарантируют владельцу получение с определенной периодичностью амортизационной части всех этих кредитов и в дополнение, в качестве доходности,— часть процентной ставки. Вторую часть процентной ставки получает банк-эмитент за обслуживание кредитов. Ипотечные ценные бумаги имеют высокий кредитный рейтинг, высокую надежность, так как обеспечение обязательств по ИЦБ «завязано» на конкретный актив, недвижимость. В числе их минусов можно назвать не очень высокую доходность. Однако этот минус относительный. На рынке инвестиций существует правило: высокая доходность подразумевает высокие риски.
ИЦБ, вследствие высокой надежности, имеют высокое качество и высокую оборачиваемость. «С такими показателями ценная бумага привлекательна для институционального инвестора: пенсионного фонда, страховой компании, хедж-фонда. Кроме того, такие облигации могут быть включены в ломбардный список Банка России»,— поясняет заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Щеглов.
В декабре 2013 года АИЖК закрыло пилотную сделку по размещению облигаций, выпущенных совместно четырьмя банками-оригинаторами. В качестве оригинатора выступало и само агентство. Это первый прецедент мультиоригинаторной сделки. Такие сделки существенно расширяют возможности небольших банков на рынке ИЦБ. В силу ограниченности в средствах такие банки не могут самостоятельно накопить достаточный для эмиссии ценных бумаг пул ипотечных кредитов. В случае мультиоригинаторной сделки небольшие банки могут объединить усилия и получить дополнительные возможности для развития направления ипотечного кредитования. Раньше такие сделки не практиковались, так как качество ипотечных портфелей у разных банков отличается, соответственно, разделить риски между ними проблематично. АИЖК как главный инициатор сделки разработало схему, при которой каждый отвечает сам за качество своих ипотечных кредитов, объединенных в рамках ИЦБ.
В планах АИЖК — проведение подобных сделок секьюритизации ипотечных активов на регулярной основе. Агентство утвердило программу мультиоригинаторной секьюритизации, включающую в себя все основные условия сделок. «Это избавит участников таких сделок от необходимости каждый раз договариваться между собой, что является основной проблемой этого механизма»,— отмечает Александр Щеглов.
Курс на смену тренда
Уязвимость российского рынка ИЦБ состоит в том, что перечень его инвесторов невелик и ограничен только отечественными компаниями. «Инвестиции в ипотечные ценные бумаги являются инвестициями на длительный срок, что требует от инвесторов уверенности в надежности бумаг и стабильной и предсказуемой макроэкономической и политической ситуации внутри России»,— объясняет сложившуюся ситуацию Лариса Сулацкая, управляющая филиалом «Ростовский» банка «Глобэкс».
При этом участники рынка ИЦБ считают, что пул инвесторов, интересующихся ИЦБ, будет расширяться, а значит, возможности банков по наращиванию ипотечных портфелей будут расти.
ИЦБ могут заинтересовать широкий круг инвестиционных компаний и затем войти в структурные портфели частных инвесторов. Декларируемая сегодня стоимость одной облигации с ипотечным покрытием составляет 1 тыс. руб. с купонной ставкой от 3% до 8,5% ежегодно. Еще одним стимулом для развития этого направления стало принятие в январе 2013 года поправок в закон «Об ипотечных ценных бумагах», которые приводят российскую практику регулирования сделок секьюритизации в соответствие с международной. Макроэкономические условия тоже могут сыграть в пользу отечественного рынка ИЦБ. «Низкая доходность европейских облигаций может подстегнуть интерес иностранных инвесторов, ищущих дополнительную доходность»,— добавляет Лариса Сулацкая. Михаил Котерев также считает, что Россия ввиду большого потенциала ипотеки является весьма привлекательной страной для инвестиций в ИЦБ. «В настоящий момент зарубежных инвесторов не слишком привлекают российские ипотечные ценные бумаги, но в будущем, при успешном развитии рынка ИЦБ в целом, возможно, будет другой тренд»,— прогнозирует Сергей Мазурик. Михаил Котерев считает, что потенциал этого рынка далеко еще не исчерпан. По мере развития рынка, появления новых инструментов, дальнейшего повышения ликвидности ИЦБ будет и дальше расти интерес к ним со стороны отечественных и иностранных коммерческих инвесторов.
Таким образом, рынок ипотеки имеет шанс не только не замедлить свои темпы, но и нарастить объемы. По прогнозам АИЖК, банки в 2014 году могут выдать до 1,5 трлн руб. ипотечных кредитов против 1,35 трлн руб. в 2013 году. При этом эксперты агентства считают, что к 2015 году половина ипотеки будет финансироваться за счет ипотечных ценных бумаг.