Последний год для пермского рынка складской недвижимости оказался непривычно богатым на события. Насыщенной жизнь этого сегмента сделал приход новых инвесторов в незавершенные логистические проекты. Ими стали девелоперы и дистрибуторы федерального уровня. Но качественных метров пока существенно не прибавилось.
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
Сами мы не местные Пермский рынок складской недвижимости долго пребывал в замороженном состоянии. Список современных складских комплексов на территории края несколько лет практически не менялся. Часть заявленных еще до кризиса 2008 года проектов не развивалась. К числу таких площадок до прошлого лета относился и транспортно-логистический центр «Рэд парк» под Краснокамском (Оверятское сельское поселение). Первоначально девелопер — ООО «ТЛЦ „Краснокамск“» (контролировалось владельцами агрохолдинга «Картофельный край») планировал построить на 50 га больше 200 тыс. кв. м производственно-складских помещений. Однако к реализации проекта так и не приступили. Осенью прошлого года районные власти даже пытались через суд взыскать задолженность по аренде и вернуть участки в муниципальную собственность, но в итоге отказались от требований, поскольку задолженность была погашена.
Новым девелопером проекта к тому времени стал холдинг «А плюс девелопмент» из Санкт-Петербурга. К проекту также привлечена пермская ГК ГУН, которая ведет подбор арендаторов. По словам исполнительного директора ГК ГУН Евгения Протопопова, питерский игрок выкупил площадку у предыдущих владельцев. Первая часть проекта, по словам собеседника BG, рассчитана на 60 тыс. кв. м (три корпуса — 18,5, 22,7 и 21,4 тыс. кв. м) складских площадей класса А, в перспективе общая площадь центра может составить до 100 тыс. кв. м. «Уже сданы документы для получения разрешения на строительство, выйти на площадку планируется в августе», — рассказал господин Протопопов. Первый объект девелопер рассчитывает сдать в первом квартале 2015 года. Как сообщил BG Евгений Протопопов, часть помещений будет предназначена под алкогольную продукцию, 5 тыс. кв. м отводится под «холодный» склад, а также будут стандартные сухие склады. В основном объект рассчитан на федеральных и международных ритейлеров. По его словам, уже достигнуты предварительные договоренности с арендаторами. Раскрывать их собеседник BG не стал, лишь уточнив, что это два продуктовых ритейлера, еще два арендатора берут помещения под хранение документов и один потенциальный клиент — под хранение электроники. Объем инвестиций в проект ориентировочно составит 2 млрд руб. Отметим, что «А плюс девелопмент» — это федеральный игрок, реализующий проекты по складской и индустриальной недвижимости в нескольких регионах. В портфеле компании пять логистических парков «А плюс», включая площадку в Пермском крае.
Другой крупный проект — логистический центр «Навигатор» на Промышленной, 107, также стал объектом внимания федеральных структур. Сам складской комплекс класса А был задуман пермскими бизнесменами из ГК «ЭР-сити», которые учредили для реализации проекта ООО «Логопарк-Прикамье». Общая площадь центра должна была составить 42 тыс. кв. м, в конце 2010 года была сдана первая очередь. Однако в июле 2012 года в арбитраж поступило заявление ОАО «Сбербанк России» о признании банкротом «Логопарка-Прикамье». В марте прошлого года было открыто конкурсное производство, а осенью 2013 года имущественный комплекс «Навигатора» выставлен на аукцион. Имущественный комплекс включал одноэтажный отсек блока С площадью 9,3 тыс. кв. м, недостроенный центр (степень готовности 25%, площадь застройки — 5,3 тыс. кв. м), насосную станцию пожаротушения, газовую котельную, железнодорожный путь, а также права аренды девяти земельных участков общей площадью около 7 га. Начальная цена актива составляла 329,47 млн руб., однако продать его сразу не удалось. В итоге комплекс был реализован этой весной посредством публичного предложения за 195,9 млн руб. Покупателем оказалось ООО «НТС „Градиент“».
По данным kartoteka.ru, это ООО зарегистрировано в Москве, образовано в 1995 году, основной вид деятельности — работа агентов по оптовой торговле текстильными изделиями, одеждой, обувью, изделиями из кожи и меха. Уставный капитал общества составляет 86 млн руб. Гендиректором компании является Александр Голубкович, единственным учредителем — ООО «Управляющая компания „Градиент“» (99% этой УК принадлежит Александру Голубковичу, 1% — Юрию Паняку). «Градиент» — одна из ведущих дистрибуторских компаний России в области FMCG. По информации с официального сайта, она является дистрибутором более чем 100 зарубежных и отечественных производителей парфюмерии, бытовой химии. Компания работает в 77 субъектах страны. Региональные центры «Градиента» расположены в Москве, Екатеринбурге, Новосибирске, Перми, Ростове-на-Дону, Самаре, Тюмени, Уфе и Челябинске. Клиентами «Градиента» являются в том числе федеральные торговые сети «Иль де ботэ», «Л’Этуаль», Bon Joli, «Ашан», «Карусель», Real, «Азбука вкуса», «Виктория», «Перекресток», «Седьмой континент», «Ригла», «Старый лекарь», Leroy Merlin, OBI, «Детский мир». Прокомментировать BG покупку логистического центра в Перми и планы по его развитию в «Градиенте» не смогли. Участники рынка предполагают, что новый владелец будет использовать склад под собственные нужды. В июле «Градиент» уже получил разрешение на строительство логопарка.
На строительство новых логистических объектов рассчитывают и местные производители. «Наша продукция — уравнительные платформы (ими оборудуются супермаркеты, складские помещения и логистические комплексы. — BG) — востребована. Поэтому мы планируем активно участвовать в тендерах на производство и поставку оборудования для новых логистических комплексов», — говорит директор ООО «Краснокамский ремонтно-механический завод», экс-глава краевого минпрома Дмитрий Теплов. Однако федеральные инвесторы, по его словам, приходя в регионы, как правило, «приводят с собой» своих, уже проверенных поставщиков строительных металлоконструкций и оборудования для реализации своих проектов. «Местные ресурсы, сопоставимые по цене и качеству, используются редко, и инвестиции, несмотря на то что проект реализуется в Пермском крае, уходят в другие регионы. Это неправильно, и, чтобы исправить эту ситуацию, краевая власть должна своевременно доводить до местных производителей и поставщиков информацию о приходе иногородних инвесторов, координировать эти процессы», — полагает господин Теплов.
Местными усилиями Местные компании за последний год тоже отличились всплеском активности. В частности, пермский дистрибутор и логистический оператор — ГК «Линия 7» решил расширить свои складские мощности, он обзавелся новой площадкой под складской центр. Речь идет о 9 га в поселке Ферма (Пермский район), которые были приобретены в прошлом году. Об этом рассказал замдиректора по складской логистике ООО «Логистик Л7» Александр Трошев. Он пояснил BG, что реализация проекта может занять три-четыре года. Это будет складской комплекс класса А под собственные нужды компании. «Площадка обладает определенным потенциалом. Можно стандартно строить очередями: первая очередь, например, 10 тыс. кв. м, вторая — еще 10 тыс. кв. м и т.д. На этом участке может войти порядка 40 тыс. кв. м. Сейчас необходимо проработать концепцию, затем начнется стадия проектирования», — отметил собеседник BG. «Линия 7», напомним, начинала как дистрибутор товаров FMCG, затем расширила спектр услуг. В 2008 году компания уже построила складской комплекс класса А в Перми на правом берегу Камы под собственные нужды, его площадь составила 3 тыс. кв. м (рассчитан на 4,2 тыс. паллетомест).
Впрочем, другой местный девелопер — «Пермская логистическая группа» (ПЛГ) отказался от крупной площадки в ЗАТО Звездный, где планировал реализовать проект индустриального парка. Долгосрочный договор аренды, заключенный в 2008 году, был расторгнут в прошлом году. Гендиректор ПЛГ Андрей Бояршинов объяснил это проблемами с транспортным обеспечением площадки из-за отсутствия железнодорожных путей, которые должны были подходить к арендуемой земле. «Без транспортной доступности и железнодорожного узла реализовывать проект нецелесообразно. Кроме того, там не решена проблема с разрешением на рубку лесов, которое должно выдать Минобороны», — отметил собеседник BG. Господин Бояршинов уточнил, что ПЛГ не отказывается от планов создания индустриального парка, но на другой площадке. Кроме того, у девелопера сегодня в активе 42 га на Промышленной, 110а (рядом с ТЦ Metro и Castorama), где предполагалось помимо крупного торгового комплекса также разместить складские и производственные площади.
Продукты обитания Свой вклад в наращивание объемов складской недвижимости вносят и ритейлеры, которые строят объекты для себя. Одной из последних крупных сделок стала покупка ЗАО «Тандер» (развивает сеть «Магнит»). В прошлом году, напомним, компания приобрела 17 га в Пермском районе (Двуреченское сельское поселение, рядом с Нестюковским трактом) у пермской ГК «РИАЛ». На недавно состоявшемся совещании с руководством Пермского района представитель генподрядной организации «Металлимпресс» Марат Тлеуленов сообщил, что сдача объекта запланирована на октябрь этого года. Общая площадь логистического комплекса — 50 тыс. кв. м. Ежесуточный грузопоток распредцентра составит порядка 100 фур. Господин Тлеуленов пояснил, что объект рассчитан на обслуживание магазинов сети «Магнит» внутри региона — в Перми и других территориях края. Строительство объекта стартовало в начале этого года. Распредцентр будет включать «сухой» склад, помещения с холодильным оборудованием для хранения овощей, фруктов. Глава Пермского района Александр Кузнецов уточнил, что это самый крупный инвестпроект в Пермском районе сегодня — объем инвестиций составит почти 3 млрд руб. «Это более 100 млн руб. налогов в бюджеты всех уровней, более 1 тыс. рабочих мест», — добавил господин Кузнецов. Ранее объем инвестиций оценивался в 1,8–2 млрд руб.
Этой весной к проекту «Магнита» возникли вопросы у руководства аэродрома Фролово. Некоммерческое партнерство «Аэродром Фролово ДОСААФ России» обратилось к командующему ВВС и ПВО Центрального военного округа с предложением повторно изучить обстоятельства согласования проектов строительства в Пермском районе распределительного центра «Магнит» и оптико-волоконного завода «Инкаб». По мнению руководства аэродрома, эти объекты строятся без согласования пермского аэроклуба. Распредцентр «Магнита» будет располагаться в 500 метрах от контрольной точки аэродрома. По данным источника BG, знакомого с ситуацией, вопросы по «Инкабу» уже сняты, по «Магниту» — нет, но приостанавливать проект ритейлер не намерен.
Пермская ГК «Норман-Виват» (развивает сети «Виват», «Дельта», алкогольные супермаркеты «Норман») теперь тоже рассчитывает на собственный распредцентр. В прошлом году холдинг завершил строительство первой очереди. Ее общая площадь — порядка 10 тыс. кв. м (7,5 тыс. кв. м — основной склад, 2,5 тыс. кв. м — холодильные камеры). Вторую очередь, порядка 20 тыс. кв. м под нужды продуктовой сети и алкогольное направление, ритейлер собирался сдать в этом году. Однако сроки сдвинулись. Как сообщил BG владелец ГК «Норман-Виват» Вадим Юсупов, сейчас завершено проектирование объекта. «В этом году намерены забить сваи и закончить комплекс в 2015 году», — уточнил господин Юсупов.
Новый виток в строительстве распредцентров розничных сетей и современных складских комплексов эксперты оценивают положительно, но отмечают, что более активному росту этого сегмента препятствуют несколько факторов. «Для того чтобы в Перми, Краснокамске и Пермском районе активно строились логистические комплексы, необходимы площадки и транспортная инфраструктура: подъезды и развязки. На краевом уровне нет сводного перечня площадок, соответствующих требованиям инвесторов для реализации таких проектов, нет общей схемы зонирования муниципальной земли — единой концепции, видения, как именно должны развиваться площадки, которые муниципалитеты могут предложить инвесторам. А если нет зонирования, то нет и плана развития транспортной инфраструктуры. Именно из-за отсутствия развязки, напомню, так и не были реализованы два крупных логистических проекта на территории судозавода „Кама“», — обращает внимание Дмитрий Теплов. Решение проблемы он видит в создании концепции развития земельных площадок в муниципалитетах. «Сейчас в 13 крупнейших муниципалитетах Пермского края идет внедрение стандарта деятельности органов исполнительной власти по обеспечению благоприятного инвестиционного климата на муниципальном уровне. Это регламент, список нормативных документов и готовых организационных решений для того, чтобы муниципалитеты могли эффективно работать с инвесторами», — заключает собеседник BG.