В преддверии чемпионата мира по футболу-2018 в Нижнем Новгороде активизировалось строительство гостиниц. Инвестиционный совет при губернаторе практически на каждом заседании рассматривает проекты новых отелей, о выделении финансирования профильным инвесторам сообщают банки. В этом контексте о собственных проектах и особенностях нижегородского гостиничного рынка рассказывает один из самых активных его игроков предприниматель ДМИТРИЙ ВОЛОДИН.
Фото: Роман Яровицын, Коммерсантъ
— Пожалуй, самый резонансный и ожидаемый ваш проект последних лет — строительство отеля на Театральной площади, на месте бывшей гостиницы «Москва». Как оно продвигается?
— Я надеюсь, мы откроем отель в этом году. В связи с тем, что отель планируется для сертификации «пять звезд», вносятся глобальные изменения в зонирование и функционал общественных зон, поэтому немного задерживаемся.
Отмечу, что проектированием занимается лучший, на мой взгляд, французский дизайнер интерьеров Жак Гарсия. Он — гуру. Именно он разрабатывал концепцию современного музейного комплекса Версаля, концепцию расположения выставочных экспонатов в Лувре в апартаментах Наполеона III. И я очень рад, что господин Жак пошел нам навстречу: до сих пор он не работал в Восточной Европе — в основном в Америке и Франции. Но нам повезло: так получилось, что была приостановлена реконструкция отеля Plaza в Нью-Йорке, к которой дизайнер был привлечен, а я нашел человека, знакомого с Жаком Гарсия лично. Все сложилось: он согласился с нами работать, несмотря на то, что на протяжении трех лет до этого трижды отказывал. Воплотить замыслы дизайнеров такого высокого уровня достаточно сложно. Например, сейчас нам приходится привлекать отделочников из Санкт-Петербурга, потому что у нижегородских нет опыта выполнения таких работ. И есть еще один нюанс: к сожалению, когда большие маэстро выходят на российский рынок, они хотят больших денег. Но в итоге мы получаем не только проект как таковой, но и всю инфраструктуру, которую он за собой тянет.
— В 2007 году вы купили на аукционе гостиницу «Дом крестьянина». На какой стадии находится реализация этого проекта?
— Мы надеемся получить разрешение на строительство и приступить к работам в этом году. Если мы этого не сделаем сейчас, то не сделаем никогда — все останется так, как есть, и будет памятником бесхозяйственности. Экспертиза проекта уже завершена, заканчиваются археологические работы. Предполагается, что это будет пятиэтажный отель (не выше, чем соседний кинотеатр «Рекорд») на 200 номеров с конференц-залами, ресторанами, внутренним двором и подземной парковкой. У нас есть понимание бренда, под которым он будет работать. И самое интересное — уже есть заявки на проведение мероприятий там, в отеле, который еще не построен.
Проект оказался сложным для нас по двум причинам. Во-первых, его делали не нижегородские архитекторы, и их самолюбие оказалось уязвлено. В результате на градостроительном совете была попытка затянуть реализацию — нам предлагали оформить здание псевдоколоннами и псевдоамурами, хотя я не понимаю, почему отель в XXI веке должен выглядеть подобным образом. Во-вторых, мы столкнулись с так называемым культурным рэкетом. Нам пытались доказать, что здание, которое мы приобрели не как памятник архитектуры, является таковым. Пришлось проводить экспертизу, чтобы доказать обратное.
Мне вообще не всегда понятно, что движет людьми, встающими на защиту зданий, которые они по каким-то причинам считают памятниками. Например, история с домом на углу улиц Горького и Ильинки. В период кооперативного движения из двух этажей сделали три с мансардой, обшили сайдингом, пристроили башенку. После этого дом, видимо, стал памятником. Но памятником чему? Кооперативному движению, сайдингу или умелым людям, которые двухэтажный дом превратили в трехэтажный с башенкой?
— На объекте на пересечении улиц Варварской и Академика Блохиной, приобретенном вами в 2013 году, активно ведутся строительные работы. Значит, уже есть проект будущей гостиницы. Какой она будет?
— Да, проект есть, и он не менее сложный, чем остальные. Решаясь на покупку этого недостроя, мы четко понимали, что других вариантов построить в непосредственной близости от кремля большой бизнес-отель нет — точечная застройка здесь невозможна. Это будет бизнес-отель на 240 номеров, соответствующий четырем звездам, с большими конференц-пространствами и большой подземной парковкой в два этажа. Мы уже определились с управляющей компанией — бренд будет шикарнейший, хотя я связан контрактными обязательствами и не могу сказать, какой именно.
— Одним из последних ваших приобретений в Нижнем Новгороде стали «Красные казармы». Вы уже определились, как будете использовать объект?
— Пока нет. Должна появиться идея. Под гостиницу «Красные казармы» не очень подходят — здание не так уж велико. Сейчас мы выполняем ряд необходимых процедур, которые помогут правильно оценить положение дел. У «Красных казарм» масса плюсов, но это достаточно сложный объект. Уже сейчас видно, что он находится в плачевном состоянии, в нем нет «живых» перекрытий, за исключением перекрытия первого этажа. Кроме того, там есть архитектурные элементы, особо охраняемые законодательством, которые также изучаются.
— В июне 2014 года банк ВТБ открыл вашей компании «Весенние инвестиции» — кредитную линию на 900 млн руб. на пять лет на строительство гостинцы в Санкт-Петербурге. Почему вы решили строить отель там? Расскажите об этом проекте.
— Какой же русский не любит Санкт-Петербург! Это старый проект, который мы начинали пять лет назад. Причем тогда никто не ожидал, что он будет таким долгим и сложным. В здании на Английской набережной, которое до революции было посольством Швеции, мы строим гостиницу на 200 номеров на четыре-пять звезд. За время строительства в городе поменялась власть, это повлекло корректировку некоторых процедур и документов — и сроки сдвинулись. Но кроме трудностей со строительством есть еще особенности управления отелями в Петербурге. Здесь очень конкурентный рынок: есть четыре пятизвездочных отеля, все мировые бренды, даже те, которых нет в Москве. Ведущие гостиничные операторы мира, в том числе управляющие люксовыми брендами, с большим уважением относятся к Петербургу и хотят быть там представленными. У нас есть ряд предложений, но мы хотим выбрать селективный бренд.
— Вернемся в Нижний Новгород. В портфеле ваших гостиничных проектов сегодня — в основном трудоемкие, связанные с множеством обязательств замыслы. Почему? Вы любите сложности?
— Точечную застройку мы вести не можем, а свободной или готовящейся к продаже соответствующей земли в центре я давно не видел. Поэтому мы покупаем то, что выставляется на продажу. А где, как не в историческом центре должны жить гости нашего города? Какие еще места Нижнего Новгорода нам не стыдно показать?
— Что еще, кроме отсутствия земли в центре, может тормозить развитие гостиничного бизнеса в городе?
— Гостиничный бизнес вообще непростой. Сейчас я полностью погружен в него — для меня нет других более актуальных проектов, чем строительство отелей. Глобальных проблем здесь нет, но тормозить проект может множество деталей — от организации в городе уличного движения до, например, требований по парковкам. Нормы парковочных мест для гостиниц, утвержденные нашей гордумой, на данный момент самые высокие в России: на 200 номеров — 100 парковочных мест. При этом я не знаю людей, которые бы прилетели или приехали в Нижний и взяли бы в аренду машину, чтобы добраться до гостиницы и оставить ее на парковке. Все гости города пользуются услугами такси или общественным транспортом. Самое смешное, что если завтра кто-то решит построить гостиницу в аэропорту или на вокзале, он все равно будет обязан соблюдать эти требования. Я поясню, к чему это приводит: когда мы при строительстве отеля уводим парковку в минус первый этаж, весь проект дорожает минимум на 10%. Это значит, что срок окупаемости увеличивается на 2,5 года.
— Почему, на ваш взгляд, в Нижний Новгород неохотно идут гостиничные инвесторы?
— У нас не Париж и не Санкт-Петербург. Пока номерной фонд полностью покрывает потребности: для делегаций инвесторов в Нижнем всегда есть номера, а событийный туризм у нас только начал развиваться (например, силой воли и желанием энтузиастов появился «Арсенал»). Но если взглянуть на проблему шире, то картина будет другой. В течение двух лет в городе открылось около 20 хостелов. Мы не слышим о них, потому что им не дают кредитов и их открывают не известные в городе люди. Это молодые начинающие бизнесмены 19—25 лет с совершенно другой ментальностью, которые не боятся рисковать. Они вкладывают в проекты свой ум, опыт, сами их реализовывают почти без инвестиций. Это надежда нашего бизнеса.
— В этом году законодательное собрание Нижегородской области одобрило возмещение гостиничным инвесторам части процентной ставки по кредиту и компенсацию затрат на инфраструктуру в размере 10 млн руб. Как вы думаете, эта господдержка будет работать?
— Я как инвестор готов ею воспользоваться. 10 млн руб. за инфраструктуру — это хорошо. Если отель стоит 1 млрд руб., то это всего 1% — не так много, но если 500—600 млн руб., то это уже 4%. Компенсация ставки по кредиту — более существенная вещь. И, конечно, важно, чтобы законы реально работали. А то как у нас часто бывает? Из-за того, что один клерк затягивает выдачу одной бумажки, приходится переделывать весь пакет документов, просто потому что истекли сроки действия остальных.
— У Нижнего Новгорода как города, принимающего матчи чемпионата мира по футболу-2018, есть обязательства по строительству гостиниц. По вашим прогнозам, удастся ли выполнить требования FIFA по обеспеченности номерным фондом?
— Однозначно. В городе уже есть 5 тыс. номеров, и построить еще 2,5 тыс. не проблема. На ул. Ильинский строится отель, которым будет управлять Marriott под брендом Courtyard, на ул. Горького — Hampton by Hilton, на ул. Марата — Park Inn. Три этих проекта — и уже есть 700 номеров. Кроме того, при расчете загрузки отелей учитывается важный момент: матчи будут распланированы так, что люди не будут ночевать в городе. Основное количество болельщиков не останется в Нижнем Новгороде на весь период проведения матчей — постоянно здесь будут находиться только команды и организаторы.
Если говорить о перспективах после чемпионата, то, я надеюсь, отели будут загружены. Хотя есть печальный опыт Украины, проводившей чемпионат Европы по футболу совместно с Польшей. Например, в Харькове, который можно сравнить с Нижним, пятизвездочный отель по окончании чемпионата был выставлен на продажу как апартаменты. В Киеве, где значительно увеличился номерной фонд, цены снизились на 30% и сроки окупаемости проектов выросли с 7 до 12 лет. Я уверен, что Нижний Новгород ждет лучшая судьба.