Арендаторы земельных участков не согласны с устанавливаемой госорганами кадастровой стоимостью, от которой рассчитывается арендная плата. Они обращаются в суды, требуя снизить завышенную государственную оценку до размера рыночной. Однако суды отклоняют иски, считая, что арендаторы вообще не могут оспаривать кадастровую стоимость.
Фото: Елена Елисеева, Коммерсантъ
Вчера Федеральный арбитражный суд Московского округа рассматривал иск ООО "Макдом" к Федеральной кадастровой палате. Компания просила установить кадастровую стоимость арендуемого участка (ул. Поклонная, дом 14, площадью 2100 кв. м) равной рыночной по отчету оценщика. Государственная оценка участка на 1 января 2012 года — 143,8 млн руб., рыночная же оказалась почти вдвое ниже — 75 млн руб. В обосновании иска компания ссылалась на необоснованное увеличение арендных платежей — они рассчитываются в процентах от кадастровой стоимости, но суд иск отклонил.
Мотивы кассации пока неизвестны, но их можно предположить из решений, вынесенных ранее. Арбитражный суд Москвы 22 января по делу "Макдома" пришел к выводу, что оспаривать кадастровую стоимость земли и заказывать ее рыночную оценку вправе только собственник, а арендатор не является заинтересованным лицом. Более того, суд решил, что определить рыночную стоимость государственной земли, на которой расположено частное здание, нельзя в принципе. Дело в том, что в законе "Об оценочной деятельности" рыночная оценка определена как наиболее вероятная цена продажи на открытом рынке в условиях конкуренции. Но госземля под зданием по Земельному кодексу может быть продана только собственнику. А "простое указание на дорогое землепользование суд не может признать фактором, нарушающим права истца". Девятый арбитражный апелляционный суд тоже отказал "Макдому", хоть и признал за арендатором право на иск. Причиной отказа стало утверждение в ноябре 2013 года новых результатов госоценки земли, из-за которых старые утратили правовое значение.
Та же ситуация сложилась и у других московских арендаторов, оспаривающих кадастровую стоимость земли, которая находится в долгосрочной аренде и на которой расположены принадлежащие им здания. Мотивировка большинства отказов судов написана практически под копирку — у арендатора нет права подавать такой иск, а продажа госземли под частным зданием на открытом рынке "невероятна".
"Мы надеемся, что кассация в своем постановлении все же признает за арендаторами право на иск и право определять рыночную стоимость госземли под зданием",— заявил "Ъ" Александр Островский, представляющий "Макдом" в суде. "Макдом" уже оспаривает новую кадастровую стоимость от 2013 года. Напомним, с 2015 года Москва больше не сможет проводить ежегодную переоценку земель: поправки к закону "Об оценочной деятельности" ограничили частоту такой оценки для городов федерального значения двумя годами, для иных регионов — тремя.
В статье 66 Земельного кодекса говорится, что при определении рыночной стоимости земельного участка кадастровая приравнивается к ней без оговорки, что земля должна продаваться на открытом рынке. "Политика, по которой арендаторы не имеют права оспаривать кадастровую стоимость, очень распространена, особенно в Москве, области и Санкт-Петербурге. Главная идея — не лишить бюджет гигантских средств, которые он недополучит, если арендаторы начнут массово оспаривать кадастровую стоимость земли",— рассказывает партнер юридической фирмы "Авелан" Валерий Лазебный. Расторгать же договор аренды владельцам зданий невыгодно: им придется выкупать участок по цене, также рассчитанной из кадастровой стоимости, а потом от нее же платить земельный налог. "Такие арендаторы пока что находятся в западне. Надеюсь, высшая инстанция — уже новый Верховный суд — поставит точку в этом споре",— добавляет юрист.