Доля жилья, продающегося по 214-ФЗ, растет с каждым годом. Но основной рост произошел в 2009-2011 годах. Сейчас доля растет медленно — около 2% в год. Сегодня доля жилья, продаваемого по этому закону, по оценкам аналитиков, достигла 85%.
Большинство участников рынка полагают, что доля проектов, реализующихся через «долевку», будет только расти. Однако есть скептики, которые считают, что ужесточение законодательства, влекущее дополнительные затраты для застройщиков, может привести к снижению доли ДДУ на стройке
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
В первые годы после принятия 214-ФЗ застройщики пытались найти оптимальные для себя схемы продаж: 214-ФЗ, ЖСК, иные схемы. "Но время экспериментов давно прошло, и сейчас на рынке присутствуют две схемы продаж жилья, предусмотренные законодательством. В основном это продажи, осуществляемые в соответствии с 214-ФЗ. Их доля составляет около 80 процентов рынка, и за последние годы ситуация изменилась мало. Есть застройщики, которые традиционно для себя используют схему ЖСК, и их доля продаж, соответственно, составляет 20 процентов", — говорит Станислав Кривенков, финансовый директор ГК AAG.
Две ключевые схемы
В настоящее время в рамках действующего законодательства на рынке многоквартирного жилищного строительства действуют две основные схемы реализации жилья — по схеме долевого участия в строительстве, регулируемой 214-ФЗ, и по схеме паенакопления посредством вступления в ЖСК. Есть еще возможность выпуска специальных жилищных сертификатов. Но последний способ крайне редко используется на практике. "Если застройщик реализует квартиры по каким-либо "иным" схемам, то он, скорее всего, действует вне рамок существующего законодательства", — полагает Ирина Онищенко, директор по продажам группы компаний "Эталон".
Арсений Васильев, генеральный директор компании "Унисто Петросталь", считает, что пока доля проектов, которые реализуются через ДДУ, составляет более 60%, но ужесточение законодательства, которое влечет дополнительные затраты для застройщиков, может привести к снижению этого процента. "Преимущества и недостатки этих двух схем для покупателей уже неоднократно описывались в различных источниках. Другие схемы, которые часто влекут серьезный риск для покупателя потерять вложенные средства (договоры инвестирования, предварительные договоры купли-продажи), на рынке многоквартирного жилья используются нечасто, в основном некрупными игроками. Такое жилье стоит сравнительно недорого, поэтому граждан, желающих рискнуть, оказывается немало", — рассказал господин Васильев.
Источников немного
Светлана Лежнева, начальник отдела маркетинговых исследований ГК "Пионер", направление "Санкт-Петербург", говорит, что основных источников финансирования жилищного строительства всего три: во-первых, собственные средства девелоперских компаний, во-вторых, привлеченные средства участников долевого строительства и, в-третьих, банковское финансирование (проектное финансирование, кредиты на покупку земельных участков). "Доли между источниками финансирования распределяются, как правило, следующим образом: на собственные средства компаний приходится 15-20 процентов от капитала проекта, средства дольщиков составляют от 20 до 80 процентов. Доля банков доходит до 80 процентов. Принципиально новых схем на рынке не появилось", — утверждает госпожа Лежнева.
Станислав Кривенков считает, что лишь половина строек привлекают проектное финансирование. "При оценке доли, во-первых, надо исключить застройщиков с иностранным капиталом и застройщиков, входящих в финансово-промышленные группы. Они финансируются материнскими компаниями и банками, с которыми аффилированы. Во-вторых, проектное финансирование для малых застройщиков практически недоступно. Если банк и соглашается профинансировать проект, то, кроме залога земельного участка, на котором будет осуществляться строительство, банк требует дополнительное обеспечение: поручительство владельца или третьих лиц, залог прочих активов, не вовлеченных в проект. Данное требование, строго говоря, не позволяет назвать привлеченное таким способом финансирование проектным. В-третьих, в последнее время в связи с экономической ситуацией требования банков ужесточаются, что уменьшает возможность получения проектного финансирования застройщиками. Сейчас мы не наблюдаем роста доли построенного жилья в общем объеме предложения от застройщиков. В конце 2013 года и в первой половине 2014-го продажи существенно активизировались, но в будущем, допуская возможность спада покупательской активности, увеличение доли непроданных квартир вполне возможно", — рассказал господин Кривенков.
Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar, отмечает: "Доля проектного финансирования по-прежнему мала, я думаю, она не превышает 10 процентов. Скорее всего, расти эта доля не будет, поскольку данная схема реализации жилья несет в себе большое количество рисков, например, банкротства".
Галина Гараева, генеральный директор компании "Континент", полагает, что проектное финансирование как инструмент привлечения средств доступно в основном крупным компаниям, которые давно состоят с банками в партнерских отношениях. "Основные сложности, препятствующие компаниям получить проектное финансирование, — отсутствие необходимого обеспечения и несоответствие жестким требованиям банков", — поясняет она.
Алексей Берников, маркетолог-аналитик ЗАО "Группа Прайм", отмечает, что точную долю проектного финансирования сложно указать, так как застройщики неохотно раскрывают источники финансирования своих проектов: если объем вложений обычно известен или его можно оценить, то тип вложений — собственные, заемные либо от инвестора — не указывают.
"Кредитование строящихся объектов использует большинство застройщиков — около 70 процентов игроков берут такие займы. Причем одинаково охотно открывают кредитные линии как небольшие компании, так и крупные девелоперы", — говорит господин Берников.
Он обращает внимание на то, что по 214-ФЗ продается все большее количество квартир. Причем практиковать продажу по ДДУ начинают даже те компании, которые традиционно использовали, например, схему вступления в кооператив.
Малая доля
А вот доля жилья, выходящего в продажу после сдачи дома, существенно не меняется и остается на уровне 1-2% от объема предложения. Такой стратегией известен лишь один застройщик в Петербурге.
"Большую часть строящегося жилья застройщики стараются реализовать на этапе строительства. Доля готового жилья на первичном рынке недвижимости составляет не более 5-6 процентов — в основном это жилье, которое не успело найти своего покупателя до сдачи объекта госкомиссии, есть также компании, которые вообще отказались от продажи не сданного в эксплуатацию жилья, но их число крайне ограничено — эта схема более дорогостоящая и рискованная. Следует отметить, что сегодня появилась тенденция среди крупных застройщиков начинать реализацию квартир в жилом объекте, когда возведено уже несколько этажей, — это позволяет на старте продаж заявлять более высокие цены, повышая рентабельность проекта", — рассказывает Арсений Васильев.
Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland Development Corporation, говорит: "Реализация квартир в конкретном объекте занимает время, и если начать продажи после сдачи госкомиссии, то процесс может несколько затянуться. Также сужается целевая аудитория — не все люди хотят покупать готовое жилье, кто-то целенаправленно покупает в стройке, желая сэкономить 10-20 процентов".
Как полагают эксперты, несмотря на то, что рынок становится все более цивилизованным, "серые схемы" на нем все же остаются.
Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК "Глубина", говорит, что подавляющее большинство таких схем — вексельные суррогаты, предварительные договоры купли-продажи и прочее — относится в наибольшей степени к "серым" же застройщикам, мелким полумошенническим фирмам, частным застройщикам, осуществляющим застройку на участках, изначально отведенных под ИЖС или даже дачное строительство. "Иной раз вместо квартиры (или апартаментов) как самостоятельного объекта права продается "доля" в здании... Такие схемы в подавляющем большинстве случаев свидетельствуют о том, что у застройщика отсутствуют даже минимальные ресурсы, необходимые для того, чтобы организовать проект в формате 214-ФЗ. Исход, как правило, также очевиден", — говорит господин Гусев.
Впрочем, он отмечает, что исключение составляют случаи, когда подобные инструменты (например, предварительные договоры) являются составной частью более сложной конструкции: так, если застройщик финансируется за счет банковского проектного финансирования, оформив залог имущественных прав на строящиеся (и, соответственно, продающиеся) квартиры в финансирующем банке. "Часто для того чтобы продать заложенную квартиру, застройщик заключает с покупателем предварительный договор (долевого участия), в соответствии с которым покупатель вносит небольшой обеспечительный взнос (5-10 процентов), после чего застройщик за счет собственных средств выкупает квартиру из залога банка и оформляет полноценный ДДУ", — рассказал господин Гусев.
"В последнее время на рынок возвращаются схемы (причем — очень хорошие и правильные схемы), при которых 100 процентов финансирования осуществляет банк. Застройщик заключает с клиентами предварительные договоры, в соответствии с которыми клиенты открывают в банке депозит, используемый в будущем для оплаты стоимости (или части стоимости) приобретаемой квартиры. Такая схема имеет ряд преимуществ. Для банка — увеличение пассивной базы (за счет депозитов будущих участников), для застройщика — централизованное финансирование со стороны банка и условия на значительное уменьшение стоимости кредита на суммы, собранные в качестве депозитов, для клиентов — снятие рисков застройщика. Но и свои недостатки у данной схемы тоже есть, поэтому она не станет универсальной. Особняком стоят строительные кооперативы — эта конструкция также имеет свои преимущества, но недостатков (особенно для непрофессиональных инвесторов) явно больше", — добавляет господин Гусев.
Эксперты компании "Домус Финанс", говорит, что в РФ доля жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) в общем объеме первичного рынка жилья составляет примерно 15%. "При этом в столичных городах эта доля значительно ниже. Чисто теоретически покупка квартиры по ЖСК несет в себе больше рисков, чем приобретение объекта в соответствии с 214-ФЗ. Во-первых, договор с пайщиком не проходит государственную регистрацию. Во-вторых, внесение дополнительных расходов на строительство, а также увеличение расходов на содержание ЖСК приходится возмещать всем пайщикам вместе. В-третьих, если пайщику понадобится продать квартиру, то сделать это он сможет только с разрешения правления. Иными словами, покупка квартиры по системе ЖСК имеет те изъяны, которые были устранены за счет введения 214-ФЗ", — говорят в "Домус Финанс".
В компании отмечают, что, по сути, все схемы покупки квартиры, кроме договора долевого участия, являются рискованными, в том числе и ЖСК, хотя они и разрешены 214-ФЗ, поскольку не исключают "двойных" продаж, могут повлечь дополнительные финансовые затраты покупателя и не фиксируют срок строительства дома.
Директор по продажам O2 Development Елена Беседина говорит: "Переход застройщиков, в том числе и крупных, на схему реализации квартир через ЖСК связан с ее удобством, в частности, с возможностью получать на свой счет деньги покупателей сразу после заключения договора, а не после его регистрации в Росреестре, как это происходит в случае с ДДУ. Последнее обстоятельство, однако, обременяет не всех застройщиков, работающих по ДДУ. Некоторые исправляют "недостаток" схемы, предлагая дольщикам внести деньги непосредственно после заключения договора. То есть используют лазейку. А в случае с ЖСК в этом нет необходимости, все прозрачно".
"Помимо продаж по 214-ФЗ, мы реализуем наши квартиры по схемам ЖСК. Но, как и многие другие крупные российские застройщики, постепенно отказываемся от схемы жилищно-строительных кооперативов. Это связано в первую очередь с изменением законодательства (изменения в Жилищном кодексе — Федеральный закон от 30.11.2011 N 349-ФЗ), вступившим в силу с 1 января 2012 года. Таким образом, большинство ЖСК, представленных сейчас на рынке недвижимости и используемых для привлечения средств граждан для жилищного строительства, являются ЖСК, созданными до 1 января 2012 года. В настоящий момент реализовывать инвестиционно-строительный проект по схеме долевого участия в строительстве удобнее", — резюмирует Ирина Онищенко.