Группа "Росстройинвест" планирует выход на европейский рынок с проектом дома люкс-класса в Испании. Председатель правления группы ИГОРЬ КРЕСЛАВСКИЙ в интервью корреспонденту "Дом" КРИСТИНЕ НАУМОВОЙ рассказал о новом проекте, а также о трендах и особенностях российского девелоперского бизнеса.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
— Может ли девелопер серьезно влиять на развитие Петербурга?
— Сегодня позиция Смольного совпадает с позицией застройщиков. Власти города, как и девелоперы, хотят сделать город более комфортным для жизни — здесь мы видим полное совпадение интересов. При этом роль девелопера в развитии города действительно существенная. От позиции застройщика, от его желания сделать проект качественным зависит, как будет выглядеть город в будущем.
— Понятия "комфорт" и "качество" субъективны. У города и застройщиков сегодня есть единство мнений в этих вопросах?
— Как любой мегаполис, Петербург должен развиваться разнопланово. Например, только лишь малоэтажное жилье строить невозможно, ведь это не районный центр. Есть зоны, где такой формат проектов уместен и даже необходим. Есть, напротив, территории, где лучше строить высотки. Все это продумывается при разработке Генплана, и к каждой зоне индивидуальный подход.
— Объединяетесь ли вы с другими девелоперами при реализации крупных проектов?
— Мы понимаем правила игры на рынке и, конечно, объединяемся с другими девелоперами. Например, при работе над проектом комплексного освоения территории в Сертолово мы взаимодействуем с застройщиками, у которых есть проекты по соседству, и вместе изучаем потребности в инженерной и транспортной инфраструктуре.
— За счет чего можно выдерживать конкуренцию со стороны других застройщиков?
— Мы стараемся строить только яркие с точки зрения архитектуры проекты. Простых решений мы избегаем. Помимо архитектуры, важно предлагать клиенту сжатые сроки строительства, качество материалов, удобные планировочные решения, эффективно подбирать арендаторов для коммерческих помещений. Все это в комплексе создает поток покупателей к тому или иному застройщику.
— В составе холдинга есть собственная архитектурная мастерская. Почему было необходимо ее создание?
— Проектную компанию полного цикла "Ярра-проект" мы создали пять лет назад. Тогда мы поставили задачу создавать неординарные проекты. При этом нас не устраивали архитектурные и экономические решения, которые нам предлагали внешние проектные организации. В нашей компании работает около 50 человек, возглавляет ее Михаил Капков. Мы удовлетворены работой нашей архитектурной мастерской, потому что наши проекты получаются очень самобытными. "Ярра-проект" почти не работает на внешнем рынке. Конечно, есть партнеры, которые просят что-то спроектировать, но все это индивидуальные случаи. В основном компания работает только на нас.
— Это принципиальная позиция?
— Наши собственные проекты полностью загружают мощности "Ярра-проекта". Так что в работе на внешнем рынке нет необходимости.
— Планируете ли вы создавать новые компании внутри холдинга?
— Мы стремимся быть организацией полного цикла. У нас уже есть проектная и строительная компании, подразделения, которые выполняют работы нулевого цикла. Кроме того, в составе холдинга работает завод по производству металлоконструкций. Мы планируем также развивать производство бетона и железобетона. Пока мы только анализируем необходимость этого направления. Дело в том, что мы не хотим ограничивать себя в архитектурных решениях, а иной раз именно железобетонные конструкции задают зданию определенный стиль.
— Спальные районы по большей части застроены панельными домами, которые быстро теряют внешний вид и сильно портят облик города. Как можно бороться с этим?
— В Европе в свое время тоже было построено много панельных домов. Потом они стали подвергаться реконструкции, которая подразумевает обшивку фасадов, замену остекления, инженерной системы, реставрацию балконов. В результате дома начинают выглядеть совсем по-другому. Дома, которые строились у нас в 1980-х, тоже должна ждать такая реконструкция. В свою очередь, дома, возводимые сегодня, более современные. При их строительстве используются качественные материалы, фасадные системы, технологии остекления. Такие объекты будут сохранять привлекательный внешний вид дольше.
— Вы используете опыт зарубежных коллег при реализации проектов?
— Да, мы смотрим на весь мировой опыт. Наши специалисты ездят в азиатские, европейские страны, в США. Мы используем все возможные технологии, которые необходимы для работы в нашем регионе.
— Можете привести в пример технологию, которую вы привезли из-за рубежа и успешно применили?
— Мы будем строить наши высотные объекты с помощью нового оборудования — это специальные насосы, которые подают бетон на высоту до 150 метров. Таким образом, мы существенно ускоряем процесс строительства и повышаем качество. Эта технология высотного строительства применяется во многих странах, где оно развито, но лично мы видели ее в Дубае. В России она редко практикуется, потому что здесь строится относительно мало высоток. Наши инженерные проектировщики также смотрят на зарубежный опыт и изучают, какие насосные станции лучше ставить, чтобы высотные здания вовремя обеспечивать необходимыми ресурсами.
— Вы работаете над своим первым проектом КОТ — жилым комплексом "Золотые купола" в Сертолово. В целом формат КОТ сегодня перспективен?
— Я считаю, что это формат будущего, который дает возможность обеспечить людям комфортное проживание на отдаленных от города территориях. В Сертолово мы планируем наряду с жильем построить школу, детский сад, коммерческие помещения, которые будут сданы в аренду под магазины и бытовые услуги. Стоимость квадратного метра в этом проекте мы еще не называли, но она будет рыночной, то есть в районе 60-65 тыс. рублей.
— Насколько успешно другие страны работают в формате КОТ?
— Есть много успешных примеров. Так, в центре Лондона есть проект КОТ, где все продумано до мельчайших деталей. Там одновременно строится и офисная, и жилая недвижимость. На мой взгляд, очень грамотный подход. Много проектов в Дубае, но там другая специфика, другие градостроительные нормы по сравнению с Россией. Мы в своей работе используем все знания, опыт всех передовых стран.
— А в чем специфика Ленобласти по сравнению с другими регионами?
— По сравнению с Московской областью у нас более требовательный покупатель. Там выше спрос, и удовлетворить потребности клиентов проще. Чтобы привлечь покупателя в нашем регионе, проект должен быть "с изюминкой". Если построить что-то совсем простое, можно не угодить покупателям и не продать объект.
— Рассматриваете ли вы возможность реализации проектов в историческом центре Петербурга?
— Периодически мы анализируем возможность реализовать проект в историческом центре. В основном речь идет о редевелопменте промышленных предприятий. Сегодня это вопрос непростой, потому что требуется внесение изменений в Правила землепользования и застройки, изменение функции возможного использования участков. Кроме того, часто в зоне промышленной застройки не хватает школ, детских садов и другой инфраструктуры для комфортной жизни. Такие проекты требуют долгой проработки. Кроме того, их экономика непростая. И все же теоретически они могут быть экономически выгодными.
— А экономика высотного строительства, к которому тяготеет компания, оправдывает ваши ожидания?
— Жилой комплекс "Князь Александр Невский" в целом оправдал ожидания по экономическим показателям. Хотя, конечно, экономику проекта нельзя назвать идеальной. Нам выгоднее было бы строить объекты пониже. Но в то же время мы получили дополнительную рекламу компании, так как построили самое высокое жилое здание в городе. Иногда мы готовы поступиться некоторыми экономическими показателями, если на кону необычный, яркий проект.
— В сегменте "комфорт" клиент готов доплачивать за "необычность"?
— Мы не строим дороже, чем наши конкуренты в том же сегменте. Строим по тем же рыночным показателям. Это часть нашей стратегии.
— После какой отметки ввысь строить становится дороже?
— Строить объекты выше 75 метров уже дороже, так как меняются параметры пожарной безопасности, себестоимость строительства становится выше. Наш новый проект — жилой комплекс "Петр Великий и Екатерина Великая" — достигнет 140 метров в высоту. Но мы не считаем это риском, потому что у нас есть опыт строительства высотного жилья. Мы привлекаем своих подрядчиков, поэтому имеем возможность снижать себестоимость строительства. У нас просчитана экономическая модель, и мы знаем, на что идем.
— Не планируете ли строительство за рубежом?
— Мы завершаем строительство жилого дома люкс-класса в Испании, в регионе Каталония, в небольшом городе Плайа Д'Аро. Предложение реализовать такой проект несколько лет назад поступило от наших партнеров, которые хорошо знают испанский рынок недвижимости. Строительство мы начали год назад, и в августе этого года сдаем объект. На мой взгляд, проект получился интересным. Это дом площадью 3 тыс. кв. м с апартаментами с панорамным видом. Объект расположен в часе езды от Барселоны. Непроданными остались всего четыре квартиры. Инвестиции в проект составили около €10 млн. В проекте участвовали испанские подрядчики, в том числе и проектировщики. Сейчас мы обсуждаем возможность реализации новых проектов в Испании.