Посещаемость торговых центров Екатеринбурга снижается. Тренд активно начал проявляться с начала года и показал максимальное значение весной – снижение произошло на 22%. Участники рынка отмечают, что Екатеринбург лидирует среди городов-миллионников по обеспеченности торговыми площадями, а в ближайшие пять лет будет введено еще 15 объектов. На этом фоне доля каждого из ТРЦ на рынке размывается, что в ближайшие годы приведет к острой конкуренции за покупателя.
Покупатели не идут
По данным компании Watcom (занимается анализом посетительских потоков), в Екатеринбурге с весны этого года наблюдается тенденция снижения Shopping Index (количество посетителей в среднем в день на 1 тыс. кв. метров ТЦ). «Мы видим, что динамика рынка в Екатеринбурге повторяет динамику рынка столицы. Сначала тенденция снижения посещаемости была не очень выраженной и доходила до 10%, но на 18 неделе (28 апреля – 4 мая) посещаемость упала почти на 22 %», — рассказал президент компании Роман Скороходов. По его словам, на снижение посещаемости повлияли несколько факторов. Это размывание покупательской аудитории за счет открытия новых торговых центров и политическая обстановка, связанная с событиями на Украине, которая повлекла неуверенность граждан в экономической стабильности. «Мы не ожидаем, что после окончания летнего сезона поток посетителей превысит прошлогодний показатель, так как до конца года откроются еще новые торговые центры. Конкуренция в ТЦ развернется не только по территориальному принципу, но и в части брендов и развлекательной составляющей, особенно для детей», — добавил господин Скороходов. Генеральный директор компании «Магазин магазинов» (консультант в области торговой недвижимости) Дмитрий Бурлов, в рамках конференции «Современный торговый центр Урала», рассказал, что с 2010 по 2014 года посещаемость ряда торговых центров снизилась на фоне ввода новых объектов. Так, в ТРЦ «Гринвич» посещаемость с 5,56 человек на кв.м упала до 3,21, в ТРЦ «Алатырь» — с 11,8 до 6,9, в ТЦ «Фан Фан» — с 4,1 до 2,5.
Тренд на снижение посещаемости отмечают и сами ТРЦ, подтверждая, что по ряду объектов показатель упал на 20%. Вместе с тем, представители ТРЦ добавляют, что с начала года отмечается и спад покупательской активности. «Еще в конце прошлого года была другая ситуация — отмечался рост посещаемости, а продажи падали, — рассказал директор управляющей компании «Р. Менеджмент» Алексей Мальцев. — Бороться с этим сложно, потому что существующие механизмы маркетинга и рекламы, как правило, могут привести покупателя в торговый центр, но не гарантируют, что покупатель оставит в ТРЦ деньги». По его словам, изменилось поведение покупателя, его стало сложно чем-то удивить. «Управляющие компании не могут предложить потребителю пул арендаторов, который отличался бы от других торговых центров», — добавил Алексей Мальцев. Он считает, что в этой ситуации решающим фактором для привлечения посетителей будет местоположение торгового центра. Директор ТРЦ «Гринвич» Дмитрий Сарапульцев подтверждая снижение покупательской активности, отмечает что «потребительский спрос немного перераспределился». «Сейчас видна тенденция, что все меньше покупок делается в магазинах на улице и все больше — в торговых центрах. Люди стали ценить свое время, они совершают меньше случайных покупок. В том числе это связано и с экономической ситуацией и больше всего заметно в сегменте стрит-ритейла и торговых центрах с невнятной концепцией», — говорит господин Сарапульцев. По его словам в «Гринвиче» за последний месяц, согласно отчетам, покупательская активность снизилась только у одного магазина. «В целом падения нет, но рост заметно замедлился. Раньше уровень продаж год от года рос на 10%, сейчас уровень продаж практически на уровне прошлого года. Но в сегменте ТРЦ, в отличие от стрит-ритейла, провала я не вижу», — отметил директор «Гринвича».
ТРЦ расстроятся
По словам замглавы администрации Екатеринбурга по вопросам потребительского рынка Владимира Боликова, сейчас в городе работает 32 торговых центра общей площадью 1,337 млн кв.м. По оценкам консалтинговой компании CBRE, Екатеринбург с 462 кв. м на 1 тыс. человек является самым обеспеченным торговыми площадями городом среди миллионников. Для сравнения в Москве этот показатель — 387, в Ростове-на-Дону — 446, в Уфе — 399, в Самаре — 381. Это сопоставимо с показателями некоторых европейских городов, где уровень обеспеченности в среднем составляет 450-600 кв. м на 1 тыс. человек. При этом до 2020 года в уральской столице анонсировано строительство еще 15 объектов. Только на 2014 год запланировано строительство семи торговых центров. Четыре торговых центра будут введены в этом году. Так, в районе улиц Машинная и Цвиллинга откроется девятиэтажный ASTROOM. Торговый центр будет представлять собой интерьерный центр площадью 22,5 тыс. кв. м, который вместит около 300 мебельных брендов. В городе ведется строительство ТРЦ «Максидом» в границах улиц Тверитина-Луначарского-Большакова, открытие которого запланировано на начало 2015 года. Его первая очередь составит около 20 тыс. кв. м.
Кроме того, новые торговые площади появятся в районе «Академический». В августе этого года намечено открытие ТРК «Краснолесье», который, как ожидается, будет рассчитан сразу на два района «Европейский» и «Академический». «Расположение ТК обеспечивает пешеходный трафик, с хорошим потребительским спросом на товары и услуги. Численность жителей Европейского приравнивается к 52 тыс. человек, а Академического — 22 тыс. человек и продолжает неуклонно расти, поскольку это самый крупный проект комплексной застройки в России. По проекту площадь жилого фонда составит порядка 9 млн кв. м», — рассказала руководитель проекта «Корпорации «Маяк» (застройщик ТК) Анастасия Блинова. Это не единственный проект торгового комплекса, который будет реализован в этом районе. Компания «Стройтэк» и «РСГ-Академическое» (дочка ГК «КОРТРОС») подписали соглашение о строительстве в Академическом ТРЦ. Проект будет реализован на участке в 1,4 га на пересечении улиц Краснолесье и Вильгельма де Геннина. По планам, на площадке появится торговый центр площадью 31,5 тыс. кв. м. В ТРЦ разместятся гипермаркеты продовольственных и непродовольственных товаров, фитнес-центр с бассейном, кинотеатры, рестораны, банк. Емкость подземной и наземной парковок объекта составит 840 мест.
По мнению директора по развитию бизнеса департамента торговых площадей компании JLL Марины Малахатько, тренд на активное развитие торговой недвижимости сохранится в Екатеринбурге в течение пяти лет. «Кроме того, к 2025 году население города должно вырасти примерно в 1,5 раза, что обусловит растущий спрос на ритейл, а также усилится процесс конвертации посетителя в покупателя в связи с дальнейшим развитием культуры потребления», — считает она.
Путь к конкуренции
По оценкам управляющего директора «London Consulting & Management Company» (LCMC) Евгения Каура, в Екатеринбурге рынок качественных торговых помещений в ТРЦ растет на 8-10% в год. «При этом общий объем рынка уже сейчас около миллиона квадратных метров. Ясно, что сохранить обороты на таком рынке можно либо при адекватном росте населения в зоне охвата, либо при росте доходов потребителя, если этого не происходит — ужесточается конкуренция», — говорит он. По словам господина Каура, стоимость привлечения каждого посетителя будет только расти. Лучше всего с ситуацией конкуренции справятся объекты с качественным маркетинговым бюджетом и жестким контролем его исполнения, естественно, такая формула справедлива только для предложения сопоставимого уровня качества. Аналогичного мнения придерживается директор по развитию бизнеса департамента торговых площадей компании JLL Марина Малахатько. Однако по ее словам, на рынке Екатеринбурга есть ряд проектов, которые являются (а некоторые из них только будут, когда откроются) успешными и востребованными. В качестве примера госпожа Малахатько привела ТРЦ «Гринвич», ТЦ «Пассаж», ТЦ «МЕГА», ТРЦ «Астра Молл» и ТЦ «Июнь» с проектом парка развлечений DreamWorks ГК «Регионы». «Эти объекты в долгосрочной перспективе будут занимать лидирующие позиции в отношении потребительского интереса, поскольку они либо имеют или будут иметь наиболее сильный пул ритейлеров и самый широкий ассортимент персонифицированного предложения для посетителей, а также стремятся к качественной профессиональной концепции нового поколения», — рассказала госпожа Малахатько. Вместе с тем, эксперт предположила, что негативный тренд начала этого года, который сказался на приостановлении активности как со стороны потребителей, так и арендаторов, скорее всего, станет еще более заметен в следующем году, когда товарооборот торговых центров Екатеринбурга начнет стабилизироваться, но не продемонстрирует особенного роста, достигнув максимальной отметки в 2% в среднем по рынку.
Директор по развитию отдела торговых помещений CBRE Анна Хлызова, напротив, считает, что даже на общем фоне снижения потребительской активности, далеко не все торговые центры могут испытывать снижение посещаемости, поэтому говорить о данной тенденции применительно ко всему городу не вполне корректно. «Безусловно, посещаемость торговых центров Екатеринбурга может снижаться в связи с сезонным падением активности потребителей и периодом отпусков, но это лишь краткосрочный эффект, характерный для всех рынков торговой недвижимости», — считает госпожа Хлызова. При этом она подчеркнула, что снижение потребительской активности и усиление конкуренции вещи не взаимосвязанные. «Усиление конкуренции — это естественный результат развития рынка торговой недвижимости, который в долгосрочной перспективе оказывает положительное воздействие на всех его участников», — рассказывает госпожа Хлызова. Она отметила, что появление новых качественных торговых площадей привлекает федеральных и международных ритейлеров, дает потребителям более широкий выбор мест совершения покупок, а также стимулирует собственников проводить реновации и реконцепции своих объектов. «Последнее является основным направлением развития рынков торговой недвижимости, которые близки к насыщению. Особенно сильно в реконцепциях нуждаются торговые центры, попадающие под влияние крупномасштабных проектов», — подчеркнула эксперт, добавив, что по такому сценарию развиваются не только рынок торговой недвижимости Екатеринбурга, но и Москвы, Уфы, Самары, Ростова-на-Дону.