Страхи выходят на новый уровень

Сегодня проблема обеспечения безопасности жилья в крупных мегаполисах для жильцов новых домов является едва ли не первостепенной — она затрагивает вопросы и прочности конструкции жилого дома, и экологичности материалов, и системы контроля доступа на территорию жилого комплекса. А появление высотных проектов порождает новые страхи, связанные с эвакуацией при пожарах. Средств на обеспечение жилья современными сигнализационными системами девелоперам приходится тратить все больше.

Эксперты говорят, что безопасность — это комплексное понятие. Но у большинства горожан в поле зрения попадают два основных страха: страх пожара и страх проникновения в квартиру посторонних.

Как отмечает Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland Development Corporation, необходимый минимум по пожарной безопасности обеспечивают датчики дыма в квартирах, дополнительный кран в квартирном стояке с пожарным шлангом для оперативного пожаротушения, пожарная сигнализация в местах общего пользования, системы дымоудаления и пожаротушения в паркинге. А также использование негорючих материалов с соответствующими сертификатами.

Средства безопасности, предотвращающие проникновение посторонних, включают камеры наблюдения с записью, а также контроль доступа — домофоны, охрану территории.

Евгений Якушин, генеральный директор "УК Система", также считает, что оптимальной мерой от проникновения в дом нежелательных гостей являются видеодомофоны и камеры с записью. "Причем записью хорошего качества, с высоким разрешением, чтобы потом составленный портрет злоумышленника не походил на половину жильцов дома", — добавляет господин Якушин. При этом он напоминает, что системы безопасности надо регулярно проверять. "Люди платят за них и считают себя в безопасности, хотя на самом деле это может быть не так. Им стоит поинтересоваться, когда в последний раз проводились испытания систем", — отмечает господин Якушин.

"Установка и содержание систем безопасности дома обходятся не так дорого, как содержание самого дома. Консьерж, огороженный двор, детская площадка с камерами — я считаю, что это обязательно должно быть. На стоимость жилья установка систем безопасности влияет не сильно: эти системы стоят на порядок дешевле, чем содержание самого дома, его водоснабжение или отопление. Кроме того, если в доме есть суровый консьерж, который не пропустит никого чужого, а жители видят, что "граница на замке", — за такое, пожалуй, и платить приятно", — рассуждает господин Якушин.

"Один пост охраны обходится примерно в 90 тыс. рублей в месяц, цена одной камеры составляет примерно 50 тыс. рублей плюс сопутствующие расходы. Все расходы по содержанию оборудования ложатся на плечи жильцов, застройщик может лишь поставить камеры", — рассказывает госпожа Валуева.

По мнению генерального директора компании "Унисто-Петросталь" Арсения Васильева, обслуживание всех этих систем может стать дополнительной статьей расходов владельцев квартиры — ежемесячные затраты могут составить от 500 рублей с квартиры и выше.

Впрочем, как считают в компании "Лемминкяйнен", консьерж нужен не всегда: "В наших домах не предусмотрены помещения для консьержей. Вместо этого — защищенный периметр дома, круглосуточная охрана и постоянное видеонаблюдение".

А Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости Tweed, говорит, что в жилье премиум-класса нужен не консьерж, а профессиональная охрана. "Дело в том, что на многих объектах высокого уровня личной охране ходить запрещено, поэтому вопросу организации собственной службы безопасности уделяется повышенное внимание. Для жителей профессиональная охрана — удовольствие дорогое. На элитном объекте она может "съедать" около 50 процентов от стоимости коммунальных платежей", — говорит она. Госпожа Могилатова рассказывает, что брокеры компании, в которой она работает, неоднократно сталкивались с тем, что покупатели престижной недвижимости обращали самое пристальное внимание на окна в квартире, которые, по их мнению, должны быть бронированными. "Те же требования один из наших клиентов выдвигал к стеклянной крыше над бассейном в доме. Был случай, когда клиент отказался от сделки по причине отсутствия в квартире бронированных окон", — печально вспоминает госпожа Могилатова.

При этом она говорит: если речь идет о сверхстатусной недвижимости из разряда "выбор олигархов", то процесс тестирования дома с точки зрения безопасности может выглядеть следующим образом: клиент приглашает на понравившийся объект свою службу охраны, которая смотрит, насколько дом соответствует ее критериям. Выявленные проблемы могут послужить поводом для отказа от сделки. Например, это может произойти по причине выхода окон квартиры на соседний дом.

Впрочем, есть и другие страхи, которые периодически "всплывают" при приобретении жилья. Например, насколько конструкции надежны или насколько безвредны используемые строительные материалы.

"Если мы говорим о качестве строительства, то покупателю квартиры в новостройке можно дать несколько советов. В первую очередь обратить внимание на монтажные стыки и панельные швы. Во избежание попадания воды в места расположения проводки, стыки и швы должны быть герметично заполнены. Потемнение в углах стен может свидетельствовать о плохой изоляции, — рассказывает Галина Гараева, генеральный директор компании "Континент". — Если же сконцентрироваться именно на стройматериалах, потенциально угрожающих здоровью, то лучшая гарантия безопасности в этом вопросе — конечно, репутация застройщика. В качестве примера материалов, которые в излишней концентрации могут быть вредны, стоит привести стирол и фенол (могут содержаться в красках, линолеуме, в составе утеплителей). Вред здоровью, если не соблюдены нормы, могут причинять ПВХ и другие полимерные материалы. В принципе, все отделочные материалы должны быть сертифицированы с указанием соответствия санитарным правилам. В то же время, если какие-то подозрения возникают, можно заказать экспертизу в СЭС или в частной компании".

Андрей Жеребцов, руководитель технического отдела компании "Пеноплэкс", говорит, что экологическая безопасность строительных материалов напрямую влияет на состояние здоровья людей, проживающих в домах, и даже на здоровье специалистов, выполняющих строительные работы. Так, в начале 1970-х годов во многих городах СССР были построены экспериментальные дома серии П-49 (панельные девятиэтажки), при строительстве которых применялся опасный для здоровья человека фенол. Позже эти строения стали называть "фенольными домами". "Чтобы быстрее сдать объект, в этот бетон добавляли фенолформальдегид, который способствует быстрому затвердеванию. А для экономии средств в качестве утеплителя панелей использовали стекловату, пропитанную фенолформальдегидными смолами. В результате использование таких материалов привело к трещинам на стенах, нарушению герметичности и проникновению ядовитых паров в квартиры", — приводит факты господин Жеребцов.

Он также говорит, что существует миф о том, что мягкие (ватные) утеплители производятся из натуральных материалов, поэтому они самые экологичные, но в их производстве часто используют фенолформальдегидные смолы, а волокнистая структура может вызвать аллергию и затруднить дыхание. "Плохое самочувствие может быть и из-за того, что материал не отвечает требованиям биостойкости, в результате чего появляются плесень и грибок, губительные для ослабленного организма. Кроме того, при производстве некоторых видов теплоизоляции используется фреон, который разрушает озоновый слой нашей планеты", — рассказывает господин Жеребцов.

С появлением же высотных жилых проектов у покупателей жилья появилась необходимость быть уверенными в том, что при возникновении пожара их смогут эвакуировать.

Сегодня застройщики все чаще начинают заявлять новые рекордные высоты — 25 этажей, 30 этажей, 35 этажей, проектируются небоскребы в 45 этажей. "Здесь помимо применения технологии укрепления грунтов и расчета ветровых нагрузок необходимо продумать систему пожарной безопасности — каждый этаж должен быть оснащен исправными средствами пожаротушения, в идеальном состоянии должны содержаться "черные" лестницы, которые в высотках являются практически единственным путем спасения граждан при пожаре", — говорит господин Васильев.

Евгений Якушин добавляет: "В проекте жилого здания обычно учитываются меры противопожарной безопасности, например датчики. Однако это не значит, что жители дома действительно в безопасности. Я ни разу не видел, чтобы среди жильцов высотных домов проводились, скажем, учения на тему действий при пожаре, хотя безопасность людей зависит не только от противопожарных систем, но и от информированности самих людей и знаний сотрудников управляющей компании. Если вдруг случится пожар, люди не будут знать, что делать и куда бежать, в жилых домах обычно даже не вывешивают план эвакуации. Я считаю, что нужно как минимум раз в год проводить учения: безопасность обеспечивается регулярной практикой и проверкой всех систем".

"Мы однажды проводили опыт в одной из новостроек: подожгли газету и поднесли ее к противопожарному датчику. Ждали долго — так ничего и не произошло, никто не приехал", — резюмирует господин Якушин.

Галина Гараева при этом отмечает: "К высотным зданиям предъявляются крайне строгие требования и по противопожарной безопасности. Дело в том, что обычно длина стрелы пожарной машины не превышает 50-60 метров. Поэтому если само здание выше 100 метров, от застройщика могут потребовать оборудовать на крыше вертолетную площадку и приобрести специальный пожарный вертолет. Особое внимание уделяется и организации подъезда к зданию для спецтранспорта. Требуются при высотном строительстве и специальные лифты, и особый расчет трафика. Освещение высотных зданий также необходимо специально согласовывать".

Впрочем, даже если отвлечься от пожарной безопасности, высотки таят в себе множество других проблем, которые не так актуальны в обычных домах. Ирина Могилатова говорит: "К сожалению, на сегодняшний день у нас еще не умеют грамотно эксплуатировать высотки. Этот опыт в нашей стране только нарабатывается. В первую очередь несовершенна система лифтов. Жители высоток вынуждены по полчаса ждать лифт, чтобы спуститься вниз, а что будет при пожарной тревоге — большой вопрос. С помощью вертолетов данную проблему в многоквартирном доме не решить".

Из других опасностей, которые подстерегают жильцов дома и просто граждан, госпожа Гараева говорит об остеклении фасадов. "Как можно догадаться, оно также регулируется специальными требованиями и нормативами: ветровая нагрузка на фасады высотных зданий значительно выше, чем у зданий небольшой этажности. Требуются специальные виды стекла и марки стали, хорошая прочная арматура и бетон. При проектировании конструкции осуществляется множество расчетов, в том числе и на прогрессирующее обрушение. Впрочем, все эти "дополнительные" затраты заранее включаются девелопером в бюджет и в целом вписываются в экономику каждого отдельного проекта — ведь высотное жилье в большинстве случаев относится к верхнему ценовому сегменту", — говорит она.

Роман Русаков, Валерий Грибанов