«Мы приобретаем квартиры в корпусах, которые уже вышли из земли»

— Первоначально фонд создавался объемом 30 млн руб. Через несколько дней после формирования фонда было проведено размещение дополнительных паев на сумму почти в семь раз больше первоначальной. Для чего была выбрана такая схема? Не проще было сразу собрать необходимую сумму?

— 30 млн руб.— это стоимость имущества, передаваемого в оплату инвестиционных паев, которая необходима для формирования фонда (согласно правилам доверительного управления ЗПИФ «Доступное жилье»). После завершения формирования фонда управляющая компания может принять решение о выдаче дополнительных инвестиционных паев. Что и было реализовано на практике. Сумма денежных средств, которая была заложена в стратегию фонда и на которую планировалось приобретение квартир в выбранном проекте, была собрана в течение одного месяца после формирования фонда. На эти средства были приобретены имущественные права на 105 квартир в жилом комплексе «Малое Павлино», что не превысило 17% от общего количества квартир в проекте.

— Сколько инвесторов было в фонде? Сколько инвестировали средств?

— Всего в фонд вложили свои средства 55 пайщиков. Объем инвестиций составлял от 500 тыс. руб. до десятков миллионов рублей.

— Судя по всему, в проект вы заходили на ранней стадии строительства. На какой — на стадии котлована, фундамента, первых этажей? Почему? В последующих проектах вы придерживаетесь подобной практики?

— В случае инвестирования в недвижимость через ЗПИФы управляющая компания берет на себя ответственность за тщательный отбор проектов, грамотную оценку инвестиционной привлекательности активов, управление рисками, обеспечение своевременного выхода из проекта и стремится к достижению инвестиционных целей своих клиентов.

Для оценки проектов для фондов категории «Доступное жилье» была разработана многокритериальная модель анализа инвестиционной привлекательности новостроек. Также к работе были привлечены независимые эксперты из компании Knight Frank. По итогам исследования в качестве наиболее перспективного было определено юго-восточное направление Подмосковья (Люберецкий район) и жилые комплексы «Малое Павлино» и «Кореневский форт» компании «Некрасовка Девелопмент».

Жилой комплекс, часть площадей которого была приобретена в активы ЗПИФ «Доступное жилье», отвечает всем ключевым требованиям УК «Промсвязь» к объектам для инвестиций. Во-первых, это высокая динамика строительства и репутация застройщика — выполнение всех ранее взятых обязательств перед покупателями квартир, гарантирующих соблюдение заявленных сроков реализации проекта. Во-вторых, хорошая транспортная доступность района застройки. Итоговым фактором явилась идея формата малоэтажного строительства, реализованного для сегмента жилья экономкласса, где все удобства городской квартиры совмещены с экологией и спокойствием загородной жизни при наличии действующей коммерческой и социальной инфраструктуры района.

В имущество фондов категории «Доступное жилье» мы приобретаем квартиры на ранней стадии строительства, в корпусах, которые уже вышли из земли. Несмотря на то что разница в цене на квартиры в новостройках на стадии котлована до окончания стройки составляет 15–25%, мы приобретаем квартиры, когда завершается строительство первых этажей, чтобы уменьшить срок нахождения недостроенных квартир в активах фонда. Большинство квартир из фонда было реализовано после ввода жилого квартала в эксплуатацию и оформления права собственности на квартиры, что позволило их продать по более выгодной цене.

— Как вы страховались от неисполнения застройщиком сроков строительства, качества сданного жилья, сроков продажи квартир, и тому подобных вещей?

— Основные риски, которые учитывались в инвестиционной стратегии фонда: невыполнение застройщиком обязательств по строительству объекта недвижимости; снижение цен на квартиры, купленные на средства фонда; отсутствие покупателей на готовые квартиры. Для нивелирования данных рисков управляющая компания и независимый консультант фонда провели экспертизу финансового состояния застройщика и целевое использование средств после их инвестирования. Все инвестиции фонда были оформлены договорами долевого участия в строительстве на основании закона 214-ФЗ. Это наиболее безопасная юридическая конструкция, предусматривающая значительные санкции в случае невыполнения застройщиком обязательств по срокам и качеству строительства. При выборе объекта для инвестиций управляющая компания ориентировалась на наиболее дешевые предложения из имеющихся на рынке — спрос на такие квартиры определяется значительным количеством потенциальных покупателей, для которых сумма 1,5–2,5 млн руб. является доступной для покупки квартиры.

— Вы рассматриваете схему один фонд—один проект или возможны несколько проектов в одном фонде? Почему?

— В своих проектах мы предпочитаем в каждый фонд приобретать часть площадей только одного жилого комплекса, чтобы максимально выдержать заложенные в инвестиционную стратегию фонда темпы продажи квартир и выполнить график проекта в намеченные сроки, по возврату инвестиций.

Бизнес-идея фондов недвижимости категории «Доступное жилье» основана на краткосрочном (1–1,5 года) инвестировании в строящиеся жилые комплексы Московской области. Поэтому мы выбираем малоэтажные проекты, сроки завершения строительства которых и перевод их в статус вторичного жилья находятся в инвестиционном горизонте, заложенном в стратегию фондов.

— Участвовал ли Промсвязьбанк в финансировании строительства, кредитовании застройщика, гарантированию и т. д.?

— Промсвязьбанк, как и другие банки, участвует в ипотечном кредитовании покупателей квартир.

— По мере продажи квартир высвобожденные средства размещались на банковских депозитах. К началу 2014 года их объем достигал трети от СЧА. Вместе с тем ставки по депозитам, тем более на срок несколько месяцев, в два-три раза ниже достигнутой доходности по фонду. Не имело ли смысла выплачивать эти средства сразу в виде дохода пайщиков?

— Инвестиционная стратегия для фондов категории «Доступное жилье» заключается в краткосрочном инвестировании в строительство малоэтажных жилых комплексов экономкласса без промежуточных выплат и реинвестирования полученных денежных средств. Этой стратегии мы придерживаемся во всех проектах данной продуктовой линейки.

— Как изменилась доходность проектов, используемых в подобных фондах, за последние полтора-два года? Какой доход будет приносить последующие фонды?

— Мы не имеем права гарантировать какую-либо доходность, мы можем оценивать возможное изменение стоимости активов и предоставлять информацию о текущих результатах. Так, например, прирост стоимости пая за год работы фонда «Доступное жилье-2» (29.04.2013 — 30.04.2014) составил уже 16,9%. По фонду «Доступное жилье-3», который был сформирован в мае этого года, мы оцениваем возможное увеличение стоимости активов фонда в 17–20%.

Интервью взял Дмитрий Ладыгин

Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...