Недоступная доходность

Вложения инвесторов в фонд "Доступное жилье" управляющей компании "Промсвязь" обеспечили им доходность в размере 25% годовых. Однако высокие требования к подобным инвестиционным проектам ограничивают объем и количество участников рынка. При этом новые фонды вряд ли принесут столь же высокую доходность инвесторам.

На минувшей неделе УК "Промсвязь" завершила расчеты с пайщиками ЗПИФН "Доступное жилье". Об этом рассказал "Ъ" руководитель блока "Частный капитал и управление инвестициями" Промсвязьбанка Алексей Ищенко. За полтора года (с декабря 2012-го) доход инвесторов составил 37,6%, или 25% годовых. Как отмечает господин Ищенко, "инвесторы хотят абсолютный доход, их в сегодняшних реалиях не волнуют бенчмарки, а недвижимость в российской ментальности занимает особое место".

Это был один из первых фондов, рассчитанных на широкий круг инвесторов и вкладывающих средства в жилую недвижимость в соответствии с требованиями закона о долевом строительстве (N214-ФЗ). Этот закон вполне надежно защищает инвестора, предъявляя к строительным компаниям жесткие требования, в том числе по обязательствам перед инвесторами. Подобные фонды создаются, как правило, на срок до трех лет, а количество инвесторов в них составляет несколько десятков. Помимо УК "Промсвязь" аналогичные проекты развивают "Сбербанк Управление активами", "РВМ Капитал", "Евразия".

В настоящее время Московский регион является приоритетным для УК "Промсвязь". По словам Алексея Ищенко, здесь "много денег, глубина рынка и стабильный спрос", при этом даже Санкт-Петербург не в состоянии "обеспечить комбинацию этих факторов". Впрочем, "РВМ Капитал" выбрала в качестве базовой площадки для аналогичного фонда Северную столицу. Как пояснил управляющий директор этой компании Феликс Блинов, в Москве крупные застройщики предпочитают финансирование с помощью банковского кредитования, тогда как "в Питере рынок находится на стадии активного развития, для инвесторов это возможность интересного вложения денег".

Представители управляющих компаний отмечают, что полученная фондом доходность довольно высокая, хотя и достижимая. По их оценке, в сегменте жилой недвижимости она может составлять 15-25% годовых. Одновременно участники рынка отмечают и риски фонда. По словам руководителя отдела управления фондами недвижимости УК "Сбербанк Управление активами" Алексея Новикова, "как правило, проектами малоэтажной застройки занимаются небольшие девелоперские компании, которые не всегда имеют возможность привлекать традиционное проектное финансирование, что позволяет инвесторам приобретать квартиры на ранней стадии строительства дешевле, чем у более крупных девелоперов". При этом инвестирование в такие проекты требует от управляющих компаний подходить более тщательно к выбору застройщика и проекта, так как риски в них традиционно высоки, отмечает эксперт.

Несмотря на привлекательную доходность и защищенность инвесторов, подобные инструменты пока еще слабо представлены на российском рынке. Для осуществления таких сложных проектов необходимы и существенные затраты. Алексей Новиков отмечает, что подобные инвестиции требуют глубокого понимания рынка, тщательной проработки, высокого профессионального уровня команды и привлечения квалифицированных партнеров. Большинство управляющих компаний предпочитают создавать ЗПИФы недвижимости для узкого круга инвесторов и с более длительным сроком существования. Как отмечает гендиректор "Капиталъ ПИФ" Роман Шемендюк, краткосрочные проекты сложнее с точки зрения администрирования продукта по сравнению с долгосрочными, их гораздо сложнее тиражировать.

В результате достигнутая доходность может остаться уникальной для рынка. В будущих проектах УК "Промсвязь" ожидаются менее высокие доходы (17-20% годовых). У УК "Сбербанк Управление активами" прогнозы по доходности еще ниже — 14-16% годовых, хотя в компании отмечают, что наличие нескольких проектов в фонде обеспечивает хеджирование рисков инвесторов.