Внешнеполитическая и экономическая ситуация в январе — апреле 2014 года оказала значительное влияние на темпы развития рынка стрит-ритейла: на принимаемые решения и сроки заключения договоров со стороны некоторых арендаторов или покупателей.
Об этом рассказала Ольга Аткачис, руководитель отдела торговых помещений Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate. Леонид Фарисеев, директор направления "Коммерческая недвижимость" АН "Итака", с ней согласен: "В целом сегодняшние тенденции на рынке встроенных помещений Петербурга напоминают период, предшествовавший кризису 2008 года. Покупательская активность снижается, падает спрос на аренду коммерческих площадей, затормаживается развитие бизнеса, ритейлеры откладывают открытие новых точек до прояснения ситуации, арендаторы пытаются пересмотреть коммерческие условия по уже заключенным договорам с учетом реалий рынка".
Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент", соглашается с тем, что геополитическая ситуация повлияла на рынок аренды стрит-ритейла. "Общее замедление темпов экономического роста, снижение реальных доходов одновременно с довольно высоким инфляционным давлением оказывают заметное негативное влияние на рынок розничной торговли, что, в том числе, влияет на сужение арендного спроса. Тем не менее сегмент стрит-ритейла, учитывая выраженный дефицит таких торговых площадей, остается вполне устойчивым. Ограниченное предложение таких объектов на рынке и их выгодная локализация выступают в данном случае основными конкурентными преимуществами", — считает господин Клягин.
По словам госпожи Аткачис, наиболее активными клиентами в январе — апреле продолжали оставаться предприятия общепита: рестораны, бистро, столовые, в меньшей степени — пабы, а также продуктовые ритейлеры (магазины формата "у дома", универсамы и супермаркеты) и банки (офисы площадью 80-150 кв. м и отделения от 350 кв. м).
По данным JLL, в первом квартале 2014 года около 70% всех площадей было отдано именно под продуктовый ритейл. В связи с наступающим весенне-летним сезоном возросла активность операторов общепита: на их долю пришлось 20% от всех сделок.
"Однако в последнее время в банковском сегменте также происходят изменения. Большинство банков в конце мая приостановили планы своего развития на третий квартал. Это связано с напряженной внешнеполитической ситуацией в России. Как только она стабилизируется, вполне возможно, что многие игроки вернутся к заявленным в начале года планам расширения своих сетей в Петербурге. Активно развиваются сейчас лишь крупные банки, в частности, Сбербанк и ВТБ", — говорит госпожа Аткачис.
Долго думают
В 2014 году в сегменте стрит-ритейла наметилась новая тенденция — большинство клиентов стали тратить на согласование всех условий сделки до трех месяцев. "Единичные клиенты сейчас быстро принимают решение и выходят на сделку (в течение одного месяца)", — рассказала госпожа Аткачис.
Тем не менее арендные ставки в сегменте street retail стабильны. В начале 2014 года они изменились в рамках эскалации договоров, традиционно привязанной к началу календарного года. В рамках ежегодной индексации ставки обычно увеличиваются на 5-7%.
Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге, рассказал: "С начала года арендные ставки существенно не изменились, но мы фиксируем увеличение запросов по коммерческим помещениям в спальных районах, следовательно, в ближайшее время цены отреагируют на этот спрос. В центре присутствуют вакансии — пустующие объекты из-за неоправданно завышенной цены. Как правило, после некоторого времени ожидания собственник снижает цену — и помещения находят своего арендатора".
Одним из новых существенных условий в долгосрочных договорах аренды стал измененный порядок расчета арендных платежей. Теперь, по желанию собственника, арендная ставка выражается не в рублях, а в долларах, евро или условных единицах, привязанных к бивалютной корзине. "При этом зачастую для ограничения колебаний валютного рынка устанавливается валютный коридор, что хоть отчасти страхует клиента от значительных колебаний арендной ставки. Арендаторы крайне неохотно соглашаются на подобное условие, однако по наиболее ликвидным объектам оно является обязательным требованием собственников", — рассказывает госпожа Аткачис
По данным Astera, в основных торговых коридорах Петербурга арендные ставки в апреле 2014 года находились в следующем диапазоне: Невский проспект (от Малой Морской улицы до площади Восстания) — 7-12,5 тыс. рублей за квадратный метр в месяц, включая НДС и коммунальные услуги, вблизи станции метро "Московская" — 4,5-8 тыс. рублей, в районе станции метро "Площадь Восстания" — 5,5-7,5 тыс., у станции метро "Василеостровская" — 3-6 тыс., на Лиговском проспекте — 1,2-4 тыс., вблизи станции метро "Проспект Большевиков" — 2,5-4 тыс. рублей.
Около 60% арендаторов традиционно составляют долгосрочные договоры аренды, подлежащие государственной регистрации. Их традиционно заключают продуктовые ритейлеры, банки и представители общепита, которым зарегистрированный договор аренды необходим для получения лицензии. 40% сделок — это нерегистрируемые краткосрочные договоры.
Сегмент купли-продажи встроенных помещений остается достаточно активным. Основными покупателями выступают местные инвесторы (как петербургские, так и российские). В большинстве случаев помещения приобретаются для последующей сдачи в аренду (более 50% сделок). Конечные пользователи приобретают, как правило, недорогие помещения (стоимостью до 50 млн рублей), преимущественно на этапе строительства (встроенные помещения на первых этажах жилых домов).
Коридоры прежние
Основные торговые коридоры Петербурга остаются прежними. Это Невский проспект, Владимирский проспект, Большой проспект Петроградской стороны.
Максим Новицкий, генеральный директор брокерской компании по купле-продаже готового бизнеса "Альтера Инвест", полагает, что в ближайшей перспективе ожидать появления новых торговых магистралей не приходится. "Администрация планирует введение в городе нескольких пешеходных зон, развивает территорию Конюшенной площади, но есть ограничения, не позволяющие сделать ни улицу Рубинштейна, ни Конюшенную площадь новыми торговыми магистралями. Улица Рубинштейна полностью заполнена арендаторами, нет площадей для развития; Конюшенная площадь ориентирована на сверхпремиум-сегмент", — считает он.
Аналитики говорят, что если брать статистику по наибольшему количеству магазинов, то лидируют здесь четыре проспекта: Невский, Московский, Ленинский и Просвещения. Каждый из перечисленных торговых коридоров располагает более чем 400 торговыми объектами в формате стрит-ритейла. Невский — еще и один из лидеров по плотности расположения объектов стрит-ритейла, наряду с улицами Восстания и Рубинштейна (9-10 и более магазинов на каждые 100 м, при среднегородском уровне в 4-4,5). Абсолютный же лидер по этому параметру — Владимирский проспект, где показатель почти достигает 19.
Невский по-прежнему опережает основной торговый коридор Москвы — Тверскую улицу — по целому ряду показателей. Притом, что длина, количество станций метро и эффективная ширина тротуаров у двух коридоров сопоставимы, пешеходный трафик (крайне важная в сегменте характеристика) сильно различается. Через станции метро, выходящие на Тверскую, он составляет менее 350 тыс. человек в сутки, а на Невском — уже около 600 тыс. Собственно пешеходный трафик Невского — 40-55 тыс. человек в сутки — также сильно обгоняет показатели Тверской, где в промежутке от Охотного ряда до площади Маяковского ежедневно проходит от 35 до 50 тыс. человек, а от площади Маяковского до площади Тверская Застава — от 7 до 10 тыс. человек в сутки. В основном преимущество Невскому дают туристы.
Анна Лапченко, руководитель направления стрит-ритейла компании JLL в Санкт-Петербурге, отмечает, что новое предложение коммерческих помещений, отвечающих высоким требованиям арендаторов на рынке "стрит-ритейла", формируется в спальных районах Петербурга. В связи с ограниченностью предложения в центральных районах в силу отсутствия нового строительства и градостроительных сложностей, связанных с реконструкцией первых этажей, существенное увеличение предложения происходит только за счет спальных районов Петербурга.
"Арендаторы все активнее интересуются существующими и развивающимися спальными районам города. Наличие стабильного потока посетителей, высокий уровень платежеспособности жителей в районах новой жилой застройки — все это делает такие зоны чрезвычайно привлекательными для арендаторов, особенно операторов товаров повседневного спроса, продуктовых ритейлеров, арендаторов сферы "красота и здоровье" и различных заведений общепита. Практически гарантированный доход даже при высоком уровне конкуренции и хорошее качество помещений способствуют тому, что все больше арендаторов делает ставку именно на нецентральные районы Петербурга. Уже сейчас уровень ставок в некоторых спальных районах сопоставим со ставками на центральных улицах города. В начале 2014 года наибольший рост ставок был зафиксирован именно на второстепенных коридорах Петербурга", — рассказала госпожа Лапченко.
Валерий Трушин, руководитель отдела консалтинга East Real, отмечает: "Что касается площади, то наиболее востребованными остаются небольшие помещения — 50-70 кв. м. Более серьезные игроки, в том числе и федеральные, интересуются помещениями площадью от 150 до 300 кв. м. Ресторанные сети и центры услуг зачастую арендуют большие по площади помещения — 500-600 кв. м".