В Уральском федеральном округе темпы строительства нового жилья не успевают за ростом доли ветхого и аварийного жилья. Участники рынка считают, что ни власти, ни застройщикам в одиночку с этой проблемой не справиться, и предлагают разработать механизм, приемлемый для всех сторон.
Масштаб проблемы
В соответствии с указами президента РФ Владимира Путина, к 2017 году все жилье, непригодное для жизни и признанное таковым на 1 января 2012 года, должно быть ликвидировано. В Уральском федеральном округе, по данным Росстата, в 2012 году доля аварийного жилья в общей площади жилищного фонда составляла 0,7%. Наиболее высокий объем зафиксирован на Ямале (6,6%, 227 тыс. кв. метров), в Ханты-Мансийском автономном округе (0,8%, 245 тыс. кв. метров), Тюменской области (1,6%, 1,1 млн кв. метров). Наименьший — в Свердловской (0,4%, 457 тыс. кв. метров) и Челябинской областях (0,4%, 326 тыс. кв. метров). Проблема усугубляется тем, что ежегодно доля непригодных для проживания квадратных метров растет. К примеру, в Югре на 1 января 2014 года доля аварийного жилья составила уже 1,2% (381 тыс. кв. метров). На территории ЯНАО на начало 2014 года площадь аварийного жилфонда достигла 663 тыс. кв. метров.
В марте текущего года проблему ликвидации непригодного жилья на севере УрФО на совещании с губернаторами Тюменской области, Югры и Ямала поднимал полпред президента РФ в УрФО Игорь Холманских. По его данным, на севере Урала сосредоточено свыше 43% всего ветхого и аварийного жилья округа. В целом по УрФО в таких помещениях продолжают проживать около 82 тыс. человек. Для решения проблемы в каждом субъекте действуют региональные программы, которые реализуются с привлечением средств местных, областных и федерального (посредством госкорпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ») бюджетов. Полпред на совещании раскритиковал работу уральских властей в части ликвидации аварийного жилого фонда.
«Президент Владимир Путин на заседании Госсовета отметил крайне низкие темпы реализации региональных программ по переселению граждан из аварийного жилья по программам 2013 года. В феврале этого года мы уже обсуждали эту проблему на уровне УрФО. Так, за январь–февраль 2014 года переселение граждан по данным программам происходило только в Тюменской области, где из шести ветхих домов было расселено 186 человек. В других регионах в 2014 году программы переселения практически не реализовывались», — заявил господин Холманских.
Кроме того, в апреле, по итогам рассмотрения отчетов российских субъектов об использовании средств федерального бюджета в 2013 году, «Фонд содействия реформированию ЖКХ» заморозил финансирование программ по ликвидации аварийного жилфонда в трех регионах УрФО. Это, как говорится в сообщении управления по связям с общественностью госкорпорации, Свердловская область, которой приостановили финансирование из-за «нарушения сроков и параметров реализации программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, необеспечения долевого финансирования программ по капитальному ремонту многоквартирных домов». Кроме того, регионом не выполнено условие финансовой поддержки нормативных правовых актов, необходимых для создания региональной системы капитального ремонта многоквартирников. Последнее нарушение отмечено также в Ямало-Ненецком автономном округе и в Челябинской области, которым также приостановлено финансирование. На Южном Урале нарушены еще и сроки реализации программы. Как поясняет челябинский минстрой, речь идет о строительстве двух жилых домов в Саткинском районе, которые не были сданы в эксплуатацию до конца 2013 года «в связи с затягиванием темпов строительства и заменой учредителя подрядной организации». Объекты готовы на 90%, для завершения строительства подрядчик увеличил число рабочих и техники, а местные власти проводят ежедневные совещания на площадке. Чтобы не допустить подобных проблем в будущем, ведомством составлен план проверок объектов, строящихся с привлечением госфинансирования.
На устранение нарушений фонд дал регионам четыре месяца, в противном случае выделенные средства придется вернуть.
Механизм для аварийных метров
Основные механизмы ликвидации ветхого и аварийного жилья базируются на бюджетном финансировании. В случае с аварийными помещениями регионы решают проблемы в связке с «Фондом содействия реформированию ЖКХ».
В Ханты-Мансийском автономном округе, рассказывает заместитель губернатора Дмитрий Шаповал, с учетом выделенных 6 мая дополнительных средств, объем финансирования на 2014 год из средств фонда составил 190,5 млн рублей. При этом реальное соотношение финансирования даже с учетом добавленных средств на весь период действия программы распределяется в размере 16,7% (средства фонда) и 83,3% (бюджет округа и муниципальных образований). В 2014 году — 13,6% и 86,4% соответственно.
Жилые помещения для расселения жителей приобретаются у застройщиков по конкурсу. Для этого определена максимальная стоимость квадратного метра, она не может превышать показателя, установленного Региональной службой по тарифам ХМАО для каждого из муниципальных образований на момент публикации извещения о проведении такого конкурса (аукциона). «Например, во втором квартале 2014 года в Сургуте эта цифра не должна превышать 52,6 тыс. рублей для квартиры в доме в „капитальном исполнении” и 34,9 тыс. рублей — в деревянном, а в Когалыме — 47,9 тыс. рублей и 32,2 тыс. рублей соответственно», — поясняет господин Шаповал.
На Среднем Урале, говорит министр энергетики и ЖКХ Свердловской области Николай Смирнов, в 2014 году в программах по ликвидации аварийного жилья, реализуемых в том числе с участием средств «Фонда содействия реформированию ЖКХ», участвуют 33 муниципалитета. До окончания года из 180 непригодных к проживанию зданий в целом по области планируется переселить более 3 тыс. человек. Объем финансирования работ составит 1,7 млрд рублей. По словам Николая Смирнова, в регионе сформированы единый реестр подлежащих сносу домов и пофамильный перечень проживающих в них граждан. Для расселения строятся новые дома в рамках госпрограммы «Развитие жилищно-коммунального хозяйства и повышение энергетической эффективности в Свердловской области до 2020 года». Для повышения эффективности работы в последующие годы главам муниципальных образований региона рекомендовано обеспечить своевременное формирование земельных участков и подготовку проектно-сметной документации на строительство малоэтажных домов, предусмотреть ввод необходимых мощностей для их присоединения к инженерной инфраструктуре. А также заложить в местных бюджетах средства на софинансирование строительства.
Южный Урал в 2014 году, по данным регионального министерства строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства, планирует снести 90 тыс. кв. метров ветхого и аварийного жилья. В прошлом году регион перевыполнил собственный план на 25,7% и снес 113 тыс. кв. метров, переселив 2,8 тыс. семей. Для реализации этих мер 13 муниципалитетов получили 1,1 млрд рублей (835 млн рублей из «Фонда содействия реформированию ЖКХ» и 299 млн рублей из областного бюджета), что позволит в 2014 году расселить еще 156 аварийных домов (2,6 тыс. жителей).
Самый большой объем ветхо-аварийного жилья, по информации правительства Челябинской области, сконцентрирован в Копейске. При посещении этого города и.о. губернатора Борис Дубровский рекомендовал местному руководству активно наращивать темпы ликвидации непригодных для проживания домов. На начало 2014 года в городе ветхими признаны 734 дома (из них 147 — аварийными). В очереди на получение жилья стоят 1,6 тыс. семей. На территории городского округа возводятся два дома, по словам главы Копейска Вячеслава Истомина, сдача в эксплуатацию планируется до осени 2014 года, ожидается, что в них будут переселены люди из поселков Потанино, Бажово, Вахрушево, Старокамышинск и Горняк.
Освободившиеся после сноса площадки уральские регионы в большинстве случаев выставляют на торги под комплексное освоение территорий в целях жилищного строительства. Исключение — Тюменская область, где по поручению губернатора такие участки отводятся под скверы или парковки.
Ветхий вопрос
Если ликвидацию аварийного жилфонда регионам софинансирует федеральный бюджет, то борьбой с ветхим жильем власти российских субъектов занимаются в рамках собственных целевых программ и исключительно за счет областных и местных бюджетов.
В крупных городах в этом процессе участвуют частные инвесторы, самостоятельно выкупая у жителей такие квадратные метры или участвуя в аукционах на развитие застроенных территорий.
Глава компании «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев отмечает, что идти на новые территории проще и дешевле, но нельзя развивать только окраины, а центр превратить в собрание бараков и ветхого жилья без инфраструктуры. «Однако отселять ветхое жилье и индивидуальное жилье, формировать участки сегодня очень тяжело и затратно. В принципе это совместная работа и застройщиков, и администрации. Сегодня же нам приходится тратить колоссальное количество времени, чтобы договориться со всеми жителями. Каждый из них утверждает, что его сотка земли стоит 650 тыс. рублей, а завтра уже 1,5 млн. Чтобы сформировать участок, надо договориться с такими 18–20 собственниками. Мы готовы работать, но нужна какая-то помощь. Мы по 1,5–2 года не можем выйти на площадку, чтобы начать новое строительство. Несмотря на это, мы активно продолжаем эту работу», — говорит он.
Участвовать в развитии таких территорий на условиях государственно-частного партнерства готова компания «Кортрос» (реализует крупнейший проект комплексного освоения территории — микрорайон Академический в Екатеринбурге). «Нам интересно комплексное освоение территорий. Мы не идем за одним-двумя домами, а идем за площадкой. Для нас это гарантия того, что мы выйдем на свои параметры. Наша идеология — это предоставление не квартиры или дома, а новых условий жизни. Нами практически выполнена программа по обеспечению военных жильем. Теперь нас интересуют программы по переселению, по обеспечению жильем сотрудников бюджетной сферы», — отмечают в компании.
Считать аукционы на развитие застроенных территорий приемлемым механизмом пока нельзя, полагает исполнительный директор «Гильдии строителей Урала» Вячеслав Трапезников. Классическими становятся случаи, когда жители, узнав об интересе к их участку застройщика, в небольшую комнату сразу же прописывают несколько человек, каждый из которых просит предоставить ему по однокомнатной квартире. «В этой ситуации застройщик становится заложником. Должен быть легитимный механизм, который был раньше — если застройщик в течение года не договорился с собственником, он может выкупную цену установить в суде на условиях справедливой компенсации. Сегодня этот механизм существует только для домов, признанных аварийными. Но аварийными признаются далеко не все дома, поэтому застройщики, участвующие в аукционах на развитие застроенных территорий, несут сумасшедшие риски», — говорит господин Трапезников.
Ни бизнесу, ни застройщикам, считает исполнительный директор челябинского межрегионального Союза строителей Юрий Десятков, в одиночку с проблемой не справиться. «Темпы старения жилого фонда намного превышают темпы расселения из непригодного к проживанию жилья. Без объединения усилий, государственно-частного партнерства не обойтись. Поэтому на законодательном уровне необходимо разработать новые правила игры: на смену аукционам могли бы прийти конкурсы, на которых муниципалитет, обладающий определенными финансовыми ресурсами, предлагает бизнесу вступить с ним в долю», — размышляет он, добавляя, что до проведения аукционов также необходимо предусматривать возможность централизованного подведения инженерных коммуникаций.