Региональный рынок жилищного строительства в Петербурге и Ленинградской области будет по-прежнему преимущественно ориентирован на массовый сегмент. Правда, при этом стандарты качества существенно ужесточатся. Генеральный директор ГК "ЦДС" Михаил Медведев в интервью корреспонденту BG Татьяне Чайкиной рассказал о планах компании и о том, как будет развиваться рынок.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
BUSINESS GUIDE: Участники рынка говорят о том, что спрос на первичное жилье с конца прошлого года имеет ажиотажный характер. Наблюдали ли вы всплеск покупательской активности?
МИХАИЛ МЕДВЕДЕВ: В конце 2013 года действительно наблюдался активный рост спроса. Объем продаж увеличился примерно на 30%. И хотя на этом фоне цены также выросли (по моей оценке, в пределах 10%), петербуржцы стали существенно активнее приобретать жилье как инвестиционный продукт. Такая реакция потребителей показала, что вложение в недвижимость — по-прежнему один из самых надежных способов сохранить финансовые средства.
У нас бесспорно стабильный рынок недвижимости и стабильно высокий спрос. В первую очередь, на это влияет достаточно низкий показатель обеспеченности жильем. Кроме того, появился ряд инструментов, начиная от субсидий и заканчивая ипотекой, дающих дополнительное финансовое обеспечение спроса. Поэтому спрос на квартиры массового сегмента действительно велик, и в среднесрочной перспективе он таковым и останется при любых колебаниях на рынке.
BG: Расскажите о вашем земельном банке. Есть ли планы по покупке новых участков?
М. М.: Мы постоянно анализируем все предложения о продаже земельных участков, появляющиеся на рынке Санкт-Петербурга и в ближайших пригородах на территории Ленинградской области. Наличие достаточного земельного банка — один из приоритетов ГК "ЦДС". В последние годы нам удалось сформировать земельный банк, позволяющий построить более 3,5 млн кв. м жилья (минимальная планка обеспеченности земельными участками для нас), и этот банк постоянно пополняется.
BG: Вы приобретаете участок, потому что это перспективная локация, или ищете "пятно" под конкретный проект?
М. М.: Рынок земельных участков под жилищное строительство в Петербурге не такой гибкий, чтобы можно было прийти и выбрать "пятно" именно под проект, который хочется реализовать. Поэтому мы смотрим те участки, которые устраивают нас в плане экономической целесообразности, и дальше уже пытаемся их максимально разумно использовать. В частности, нам однозначно интересны земли бывшего мясокомбината "Самсон". У этой территории в целом неплохие характеристики, однозначно хорошая локация. Сейчас мы в процессе принятия решения о целесообразности приобретения этого "пятна".
BG: Власти Ленобласти представили новый вариант программы "Соцобъекты в обмен на налоги": холдинги, строящие детские сады и школы, могут вернуть до 70% налога, уплаченного в консолидированный бюджет региона и с прибыли, которая была получена подразделениями по производству стройматериалов. Как вы относитесь к этому варианту программы?
М. М.: Мне кажется, в новой версии программы "Соцобъекты в обмен на налоги", вообще нет минусов. Предприятия, имеющие производство в Ленинградской области, получают стимул к уплате налогов в большем объеме в региональный бюджет, и это позволит в обозримом будущем решить проблему нехватки детских садов и школ.
BG: Периодически звучат идеи о том, что неплохо бы распространить действие программы и на строительство инженерной, дорожной инфраструктуры. Что вы об этом думаете?
М. М.: Можно за эти налоги и яхт-клуб построить — тоже полезно... Или половину выплаченных налогов просто вернуть в компанию, которая будет инвестировать их в развитие региона по своему усмотрению. А если серьезно, зачем тратить деньги из налогов, поступающих в региональную казну, на то, что можно профинансировать, условно говоря, из федерального бюджета? Проблемы надо решать пошагово, и сначала необходимо "закрыть" вопрос с детскими садами и школами. Обратите внимание: пожарное депо в Мурино планируется построить за счет застройщиков вне рамок их участия в программе, то есть на депо уплаченных налогов уже не хватает, а дороги стоят миллиарды.
BG: Как вопрос со строительством социальной инфраструктуры решается на объектах, которые вы возводите в городе?
М. М.: В Петербурге в каждом конкретном случае городские власти и строительные компании ищут компромисс. В частности, в новом жилом комплексе "Золотое время" на улице Севастопольской, строительство которого стартовало в апреле, ЦДС передаст городу в дар встроенный детский сад на 40 мест. Два детских сада, школа и поликлиника предусмотрены проектом планировки территории на Октябрьской набережной, где мы начнем строительство в июле. Отмечу, что необходимость строительства детского сада или школы увеличивает стоимость квадратного метра на 5 тыс. рублей.
BG: А какие еще объекты строит ЦДС сейчас или начнет строить в ближайшие месяцы?
М. М.: До конца мая мы начнем возводить два больших комплекса во Всеволожском районе: "Новое Янино" (на 185 тыс. кв. м) и "Новые Бугры" (на 450 тыс. кв. м). В конце июня — в начале июля начнется строительство первой очереди комплекса на Октябрьской набережной (310 тыс. кв. м), ввод в эксплуатацию которой намечен на первый квартал 2016 года. Октябрьская набережная — конечно, не беспроигрышный вариант: у этой локации есть свои плюсы и минусы, но место оживленное.Мы рассчитываем предложить качественное жилье массового сегмента по цене в пределах 75 тыс. рублей за квадратный метр.
BG: Совместно с другими застройщиками вы участвуете в финансировании проектирования и строительства дорожной развязки в районе Бугров на проспекте Культуры. Этот проект будет реализовываться по схеме ГЧП?
М. М.: Пока, на этапе предпроектного обоснования, это просто отчисления инвесторов, реализующих проекты в Мурино, в размере 5,5 млн рублей. Заказчиком выступает компания "Евроинвест", исполнитель работ — ОАО "Дорпроект". Но речь о другом: застройщики понимают, что для обеспечения комфортной среды и успеха следующих этапов строительства необходимо решать вопросы и транспортной доступности, и поэтому предпринимают конкретные действия.
Предпроектное обоснование должно завершиться к концу мая. Проектирование предполагает более серьезное финансирование, и это также будет осуществляться за счет инвесторов. Что же касается самого строительства, то мы постараемся все же получить федеральное софинансирование: это будет зависеть от возможностей включения проекта в федеральную целевую программу "Развитие транспортной системы России". Сейчас мы начали с развязки в Мурино, следующим этапом будет окончательное решение по транспортному обеспечению Бугров (видимо, в створе проспекта Культуры). Путь будет аналогичным: предпроектное обоснование, консультация с Росавтодором, проектирование и работа по включению в ФЦП.
Задача "нулевого этапа" — открыть проезд под кольцевой автодорогой (сейчас это запрещено по решению Дирекции по строительству транспортного обхода Санкт-Петербурга), связав две дороги, идущие вдоль КАД (в черте города и в Ленинградской области соответственно).
BG: Какие изменения ждут рынок недвижимости Петербурга в этом году? Как на нем отразятся политические и экономические сложности, с которыми столкнулась страна?
М. М.: Сейчас все более важную роль в развитии рынка недвижимости играет ипотечное кредитование. Если ипотека и впредь останется столь же доступной, как сейчас, сильных колебаний спроса на рынке недвижимости не предвидится. Разумеется, опосредованное влияние на рынок могут оказать и политические факторы, которые скажутся на состоянии национальной экономики и, как следствие, на финансовой состоятельности населения. Спрос останется устойчивым, но должен быть финансово подтвержден.