Кризисные ожидания стимулируют жилищное кредитование

Рынок жилищного кредитования продолжает рост. Итоги работы банков на рынке ипотечного кредитования в первом квартале текущего года идут в общем тренде повышенного спроса на приобретение недвижимости. Граждане берут кредиты и потому, что опасаются, что в будущем ставки вырастут, и для того, чтобы сохранить сбережения, вложив их в жилье. Впрочем, эксперты полагают, что ждать серьезных потрясений на рынке ипотеки не стоит — к этому нет предпосылок, а ситуация шестилетней давности вряд ли повторится.

Северо-Западный банк Сбербанка России выдал в первом квартале 2014 года ипотечных кредитов на сумму 13,1 млрд рублей, что в 2,4 раза больше аналогичного показателя в соответствующем периоде прошлого года. Об этом сообщил председатель Северо-Западного Сбербанка Дмитрий Курдюков.

Совокупный ипотечный портфель Северо-Западного Сбербанка с начала 2014 года вырос на 9,5% и достиг 91,8 млрд рублей. Рост выдачи жилищных кредитов наблюдался и в течение всего первого квартала, включая обычно неактивный январь. Как говорят в банке, рекорд по выдаче жилищных кредитов пришелся на март — 5,5 млрд рублей.

Основной объем выданных Северо-Западным Сбербанком за первый квартал 2014 года ипотечных кредитов традиционно пришелся на Петербург — 8,6 млрд рублей (более 65% от общего объема).

Основной конкурент Сбербанка на региональном рынке — ВТБ24 — по итогам первого квартала 2014 года выдал в Петербурге ипотечных кредитов на общую сумму в 6,942 млрд рублей. Это в 1,6 раза превышает показатель первого квартала 2013 года.

В структуре ипотечных кредитных сделок Сбербанка доля первичного рынка по итогам квартала превысила 42%. На сегодняшний день Сбербанком аккредитовано более 720 строящихся объектов на всей территории обслуживания, включая области Северо-Запада.

Еще более высока доля сделок на первичном рынка у ВТБ24. Михаил Иоффе, старший вице-президент, управляющий филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге, сообщил: "Доля сделок на первичном рынке недвижимости в общем объеме ипотечных сделок у ВТБ24 в Санкт-Петербурге с начала года выросла с 70 до 77 процентов".

Господин Иоффе при этом отмечает, что серьезно выросло число сделок с минимальным первоначальным взносом, хотя еще полгода назад клиенты старались покупать квартиры в ипотеку как минимум на треть за счет собственных средств.

Ипотечная доля

Оксана Викулова, руководитель отдела ипотечного кредитования АН "Итака", говорит, что всего, по данным аналитиков ее компании, около 28% сделок на первичном рынке прошли с помощью ипотечных кредитов. "За год показатель вырос на пять процентов. Активная позиция банков, а также увеличение сроков одобрения ипотечных кредитов со стороны банковских организаций поддерживают рост популярности ипотеки на петербургском рынке. И в ближайшие месяцы это послужит гарантом спроса на строящемся рынке жилья", — рассуждает госпожа Викулова.

Ирина Дзюба, директор департамента ипотечного бизнеса Локо-банка, подсчитала: в марте средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным населению в рублях, составила 12,3% годовых. Это чуть выше показателей конца 2013 года, когда в декабре 2013 года средневзвешенная месячная ставка по ипотеке составила 12,1%, что на 0,6 п. п. меньше, чем в декабре 2012 года.

В целом по рынку и застройщики, и агентства недвижимости отмечают, что доля ипотечных сделок от общего объема продаж находится на уровне 40%. "Если оценивать изменения предпочтений покупателей при оплате покупки, видно, что рост доли ипотеки напрямую связан со снижением доли рассрочки. За год доля покупок с помощью рассрочки снизилась на 10 процентов", — говорит госпожа Викулова.

Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад", рассказал: "В сегменте масс-маркет в нашей компании по итогам 2013 года наблюдалось равное соотношение сделок с привлечением ипотечных кредитов, использованием рассрочки и со стопроцентной оплатой. Но в четвертом квартале наметился рост доли договоров по ипотечным кредитам. На данный момент доля ипотечных сделок в сегменте масс-маркет находится в пределах 40 процентов".

Тягостное ожидание

Лев Гниденко, генеральный директор ЗАО "Ойкумена", считает, что рост ипотеки связан с кризисными ожиданиями: "В ожидании подъема ставок люди спешили заключить договоры с привлечением заемных средств банка на держащихся пока еще на прежнем уровне кредитных условиях, что также повлияло на возросший спрос. В настоящее время средний показатель ипотечных ставок несколько сместился в сторону увеличения, правда, удивил Сбербанк, который, вопреки ожиданиям, запустил акцию 12-12-30. В ближайшей перспективе, думаю, вряд ли стоит ожидать снижения ставок по причине совокупности препятствующих этому факторов, таких как зависимость размера ставок от стоимости ресурсов для банков в экономике, от рисков в данном сегменте рынка".

Начальник отдела маркетинга компании "Петрополь" Екатерина Никандрова согласна с коллегой в объяснении причин резкого роста ипотечного кредитования: "В поисках способа сохранения своих сбережений люди вкладываются в недвижимость и берут ипотеку, не имея полностью необходимой суммы для приобретения квартиры. Количество обращений в банки возросло, в основном кредиты берутся на приобретение жилья эконом- и комфорт-класса. Доля ипотечных сделок в классе масс-маркет в первом квартале составляет около 60 процентов".

Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании "Химки Групп", согласен с коллегой, что ажиотажный спрос на ипотечные продукты связан с кризисными ожиданиями россиян: "Память об остановке ипотечного кредитования в 2008-2009 годах еще жива в умах людей, и они, вполне резонно опасаясь изменений кредитной политики банков, стремятся получить одобрение для приобретения жилья. Очень часто сейчас встречается такой сценарий — имея определенную сумму денег, которой недостаточно для покупки квартиры, люди отдают ее в качестве первоначального взноса для покупки жилья и привлекают недостающие средства через ипотечный заем. Несмотря на ряд оптимистичных заявлений в СМИ о том, что банки будут снижать ставки, никаких экономических предпосылок для этого, к сожалению, нет. Деньги дешевеют, поэтому стоимость ипотечных продуктов начнет расти уже в ближайшие месяцы".

Станислав Кривенков, финансовый директор ГК AAG, говорит: "В то время как объемы выданных кредитных карт, потребительских и автокредитов сократились, ипотека по-прежнему является растущим сегментом розничного кредитования. Это связано с тем, что на фоне обострения международной политической обстановки и падения рубля покупка недвижимости является надежным способом сохранения собственных сбережений".

Летом все будет спокойно

По крайней мере до конца лета никаких потрясений с рынком ипотеки не произойдет, считают эксперты.

Оксана Викулова считает, что на данный момент нет предпосылок для повторения кризиса 2008-2009 годов. "До конца лета рынок ипотечного кредитования однозначно будет активный. В случае если ситуация изменится в худшую сторону, банки введут свои стандартные ограничения — повысят ставки, увеличат минимальный размер первого взноса, станет больше отказов. Но пока, повторюсь, переживать не о чем", — утверждает она.

Сергей Гребенюк, руководитель ипотечного направления департамента новостроек NAI Becar, придерживается аналогичной точки зрения: "На мой взгляд, текущая ситуация сохранится приблизительно до лета, после чего спрос на жилье может снизиться или последует вторая волна спроса на новые проекты комплексного освоения территорий".

Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland Development Corporation, считает, что кризис 2009 года и сегодняшнюю ситуацию трудно сравнивать, так как они развивались по разным сценариям. Станислав Кривенков поясняет: "Такого, как в 2008-2009 годах, не будет, так как пока нет такого кризиса ликвидности, как в 2008 году".

Петр Буслов, руководитель аналитического центра ООО "Главстрой-СПб", считает, что во втором квартале 2104 года темпы кредитования замедлятся. "Но резкого падения, аналогичного ситуации в 2009 году, не будет, поэтому существенного снижения объемов кредитования также не последует", — уверен он.

Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка холдинга RBI, также оптимистична: "Пока нет предпосылок, которые бы свидетельствовали о резком изменении ситуации, оттоке средств с банковских депозитов, что могло бы спровоцировать банки на жесткие меры. Даже если в связи последним событиями на банковском рынке число игроков сократится (сейчас в целом по рынку их около 70), то их нишу займут другие, более устойчивые, которые продолжат выдать кредиты".

Светлана Попова, маркетолог ЗАО "БФА-Девелопмент", считает, что рынок дозрел до того, что "панический страх" перед ипотекой у горожан сменяется взвешенным, осознанным подходом и пониманием, что это практически единственный способ улучшения жилищных условий. "Поэтому даже при серьезных макроэкономических потрясениях, на мой взгляд, нет необходимости вводить заградительные ставки по ипотеке. Горожане сами перестанут брать кредиты, понимая нестабильность будущих финансовых потоков в семье", — говорит она.

"Мы ожидаем, что рынок ипотечного кредитования в нынешнем году продолжит расти, пусть и не такими стремительными темпами, как в прошлом году. В целом по рынку объем выдаваемых кредитов, по нашим оценкам, вырастет примерно на треть, мы рассчитываем нарастить объем ипотечных выдач как минимум на 40 процентов", — уверен Михаил Иоффе.

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге, также верит в то, что рынку ипотеки ничего не грозит: "С точки зрения риск-менеджмента банка ипотечный кредит — это блестяще обеспеченный, хорошо обслуживаемый, низкорисковый продукт. В отличие от потребительского кредита, где 50 процентов невозвратов, в ипотеке на сегодняшний день эта доля не превышает двух-трех процентов. Однако осознание этого факта пришло к банкам лишь буквально недавно, не более года назад. И это касается не только Санкт-Петербурга или Северо-Западного региона, а всего рынка в целом. Кроме того, по объему выдачи ипотеки Россия отстает практически от всех стран. Общий объем ипотеки в России — €100 на душу населения. Тогда как в странах Евросоюза этот показатель — €13 тыс. евро. Это говорит о высоком потенциале этого рынка в России. Поэтому, по нашему мнению, ипотека будет развиваться ближайшие пять лет, это практически гарантированно".

Ирина Дзюба из Локо-банка подсчитала: рост процентной ставки в 2014 году будет находиться в пределах 0,5-1%. "Ожидаемое усиление конкуренции будет выступать сдерживающим фактором. Портфель кредитов вырастет на 30-35 процентов (до 3,6 трлн рублей) против всего 25 процентов в необеспеченной рознице", — говорит она.

Екатерина Никандрова более осторожна в прогнозах: "Вероятнее всего, ставки продолжат свой рост, а объем ипотечного кредитования будет снижаться до конца текущего года".

Константин Мурашкин, начальник отдела продаж ипотечных кредитов Северо-Западного регионального центра Райффайзенбанка, рассуждая о ставках, говорит: "Принимая во внимание влияние политического фактора на рынки, а также меры Центрального банка, направленные на сжатие рублевой ликвидности, мы не исключаем возможного роста средних ставок в пределах минимум 1-1,5 п. п. Среднерыночный уровень ставок может вырасти до 13-13,5 процентов годовых к концу года".

Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент", дает такой прогноз развития рынка: "Общая сложная макроэкономическая конъюнктура в России, которая в последние несколько месяцев усугублялась оттоком капитала и ослаблением рубля на фоне роста политических рисков, связанных с кризисом на Украине, безусловно, оказывает давление на рынок ипотечного кредитования и, соответственно, на сектор жилой недвижимости и строительную отрасль в целом. Учитывая, что эти индустрии носят преимущественно локальный характер, в первую очередь речь идет о вероятном негативном влиянии, которое окажет на рынок вынужденное повышение ключевой процентной ставки — единая ставка репо в начале марта повышена с 5,5 до 7 процентов. Естественно, такое сокращение ликвидности практически пропорционально отразится на величине ставки ипотечного кредитования, что, учитывая общий спад в экономике, может тормозить динамику ипотечной индустрии и провоцировать снижение потребительского спроса, а значит, и создавать напряженность на рынке жилой недвижимости в целом и затруднения для расширения нового строительства. В то же время необходимо учитывать, что эта мера декларируется как краткосрочная. Если развитие событий будет проходить в рамках базового сценария и в течение нескольких месяцев по мере стабилизации ситуация ключевая ставка будет пропорционально снижена, то ипотечный рынок, вполне вероятно, не успеет почувствовать выраженного негатива".

Роман Русаков