В настоящее время участники рынка подводят итоги работы после очередных изменений в правилах оказания коммунальных услуг населению. Сделав систему взаиморасчетов за коммунальные услуги более прозрачной, новые правила поставили многие управляющие организации на грань банкротства из-за особенностей оплаты расходов на общедомовые нужды.
Призывы к порядку
Как отметил заместитель директора группы компаний «Управляющие организации ЖКХ А» Иван Руссу, с 2004 года свет увидело более 50 нормативных правовых актов в сфере ЖКХ, и это только на федеральном уровне. Однако, решая одни проблемы, новые законы одновременно создают другие. Одним из ярких примеров может послужить принятие новой редакции правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений многоквартирных домов и жилых домов. Изменения в постановление правительства №354 вступили в силу с 1 июня 2013 года. За время работы были выявлены как плюсы, так и минусы новой системы взаимоотношений.
К плюсам генеральный директор «ГУК-Краснодар» Людмила Головченко относит введение новых мер, позволяющих управляющим организациям воздействовать на тех собственников, которые не платят за коммунальные услуги. Проблема неплатежей на протяжении многих лет остается самой серьезной в ЖКХ. «У граждан сегодня есть четкое убеждение: „Я могу не платить за коммуналку, и мне за это ничего не будет“, так как законы в большинстве своем лояльны к неплательщикам, а выселение граждан из занимаемых помещений носит единичный характер. Например, в Краснодаре есть семьи, которые накопили неоплаченных счетов почти на 500 тыс. руб., а общая сумма долгов горожан только к „ГУК-Краснодар“ — около 380 млн руб.»,— рассказала Людмила Головченко.
В новых правилах упрощена процедура введения ограничений по поставке ресурсов для неплательщиков. Для применения этой меры не нужно решение суда. Кроме того, сокращен срок задолженности, при которой могут быть введены ограничения с трех до двух месяцев. Также сокращен срок введения ограничения после получения потребителем письменного уведомления (предупреждения) с 30 до 20 суток.
По мнению аналитика компании «Инвесткафе» Романа Гринченко, после вступления в силу новой редакции правил система взаимодействия управляющих компаний и населения стала более прозрачной — управляющие организации обязаны подробно описывать механизм расчета платежей по каждой статье услуг. Кроме того, появилась возможность легальной рассрочки при оплате коммунальных услуг. Правда, как признает эксперт, эти нововведения только незначительно улучшили ситуацию с задолженностью по платежам, так и не решив ее окончательно.
ОДНа из главных проблем
Серьезные вопросы у участников рынка вызывает механизм начисления платежей за расходы на общедомовые нужды (ОДН). «ОДН — это разница между тем количеством ресурсов (электроэнергии, воды), которые поступили в определенном месяце в дом, и теми показателями, которые сообщили жители в качестве индивидуального потребления в квартирах,— объясняет заместитель генерального директора по коммерческим вопросам ОАО «Энергосбыт Ростовэнерго» Роман Лютиков.— Таким образом, в ОДН попадает не только потребление мест общего пользования, но и ресурсы, потребленные в квартирах, по которым сообщены заниженные показания, разница между фактическим и нормативным потреблением по квартирам, в которых не установлен или не работает счетчик, а также воровство».
Именно поэтому значения ОДН зачастую значительно превышают показания счетчиков, установленных в местах общего пользования. До вступления в силу новых правил предоставления коммунальных услуг весь объем расходов на ОДН распределялся между жильцами дома. Однако такая система вызвала негодование многих жителей, у которых расходы на ОДН значительно превышали индивидуальное потребление. Новые правила установили нормативы на общедомовые нужды (ОДН). Граждане оплачивают ОДН только в пределах норматива, а все, что идет сверх норматива, должна оплачивать управляющая организация (УО).
По мнению ряда экспертов, это может спровоцировать массовые банкротства УО. «Инициатива законодателя понятна: такой подход стимулирует управляющие организации бороться с несанкционированными подключениями к общедомовой сети недобросовестными собственниками, с потерями в сетях, и направлена на повышение материальной ответственности компаний. Однако далеко не все в данном случае зависит от управляющих компаний»,— отмечает Иван Руссу. Например, чтобы существенно снизить потери в сетях, которые во многих старых домах находятся в крайне изношенном состоянии, зачастую нужен капитальный ремонт. А это можно сделать только при согласии собственников помещений. В то же время возникает вопрос: зачем собственникам соглашаться на дополнительные затраты, если все расходы на оплату общедомовых потерь сверх норматива в настоящее время несет по закону управляющая компания?
По словам Людмилы Головченко, корректно рассчитывать ОДН мешает также неточность и необязательность передачи данных со стороны потребителей: по закону, передача показаний квартирных приборов учета в настоящее время является не обязанностью, а всего лишь правом потребителя. И мер воздействия на граждан, которые предоставляют некорректные сведения, в настоящее время практически нет. «Занижение индивидуального потребления происходит в следующих случаях: когда счетчик отсутствует или не работает, или работает неправильно,— рассказывает Роман Лютиков.— Может ли управляющая организация заставить жителя поставить счетчик? Нет. Или когда житель сдает показания счетчика не на конец месяца. Например, передача показаний вашим соседом на 20-е число месяца, без учета потребления последующих дней, добавляет вам 30% его потребления. Может ли управляющая организация заставить сдавать корректные показания? Нет. Контроль показаний может проводиться не чаще одного раза в полгода».
Как объясняет Людмила Головченко, в результате может возникнуть следующая ситуация: ряд потребителей в течение шести месяцев передают неверные (заниженные) показания, из-за которых возникает большой расход на общедомовые нужды. Когда по истечении шести месяцев УО выполнит контрольный съем показаний и доначислит не указанный потребителями объем индивидуального потребления, то за счет него просто уменьшится объем ОДН в текущем периоде. Получится, УО оплатила уже израсходованный объем за счет собственных средств, а предъявить к оплате никому его не сможет. Между тем, в практике «ГУК-Краснодар» бывали случаи, когда после таких визитов к жильцам управляющей компании приходилось доначислять нарушителям расходы за 120–140 куб. м холодной воды.
Таким образом, действующая сегодня схема начисления ОДН приводит к серьезным убыткам для управляющих организаций. Как отметил Иван Руссу, разницу на ОДН помогают гасить суммы, поступающие от населения по статье «содержание жилья» и «управление», по сути являющиеся оборотными средствами УО. В итоге создается угроза экономическому благополучию юрлица, что может привести к банкротству предприятия. «Только по нашим компаниям ежемесячные убытки, связанные с ОДН по электроэнергии, составляют около 310 тыс. руб., по водоснабжению — около 487 тыс. руб.»,— приводит данные Иван Руссу.
Новая схема начисления ОДН еще больше осложнила ситуацию в сфере взаимодействия управляющих организаций и поставщиков ресурсов. Как отмечает Роман Лютиков, в такой ситуации задолженности УК перед поставщиками ресурсов (РСО) растут ускоренными темпами. По данным «Энергосбыт Ростовэнерго», общая сумма задолженности УО перед компанией составляет 981 млн руб., по данным на конец апреля 2014 года. «УК либо вынуждена закладывать цифры по ОДН в стоимость жилищных услуг, либо банкротиться. И часто оказывается, что управляющие компании скорее предпочтут банкротиться, нежели платить за жителей „сверхнормативный“ ОДН»,— объясняет Роман Лютиков.
В свою очередь, чтобы избежать волны банкротств энергосбытов (у которых гигантскими темпами начнут расти кассовые разрывы из-за банкротств и «мертвых» долгов обанкротившихся УК) и коллапса отрасли, государство будет вынуждено включать риски неплатежей в адрес РСО со стороны УК в тарифы. По мнению Романа Лютикова, в последующем это неминуемо приведет к дальнейшему росту тарифов для населения.
Новые инициативы
Эксперты предлагают не перекладывать полностью обязанность по уплате сверхнормативных ОДН на УО, а разделить их поровну между управляющими организациями и собственниками квартир. Тогда и у тех, и у других появится стимул для поиска вариантов сокращения расходов на ОДН.
«По моему убеждению, следует также рассмотреть возможность разделения платежей на жилищные и коммунальные ресурсы. В этом случае управляющие организации смогут заняться непосредственно своими основными функциями и обязанностями — надлежащим содержанием и ремонтом общего имущества. Кроме того, это позволит поровну разделить ответственность между управляющими компаниями и ресурсоснабжающими организациями (РСО)»,— считает Иван Руссу. С этим мнением согласен и Роман Лютиков: «Населению выгоднее напрямую вести расчет с РСО — и с точки зрения прозрачности расчетов, и с точки зрения очевидной экономической выгоды для жителей. При наличии посредников расчеты традиционно удорожаются и становятся менее прозрачными. При этом не исключена ситуация, когда управляющая организация собирает платежи с населения, но при этом не вносит эти платежи в адрес РСО, прокручивая или выводя деньги. То есть добросовестные потребители становятся, по сути, злостными должниками, которым РСО по закону может ограничить или вовсе прекратить поставку ресурса».
В настоящее время обсуждаются и другие изменения в сфере ЖКХ. Так, Министерство строительства и ЖКХ РФ разрабатывает новый законопроект об обязательном лицензировании управляющих организаций. Предполагается, что такой подход оставит на рынке только надежные и профессиональные УО. Однако эксперты считают, что этот законопроект нуждается в тщательной доработке. По словам Ивана Руссу, отзыв у управляющей компании лицензии за два административных нарушения может спровоцировать злоупотребление со стороны контролирующих органов и повлечет развитие коррупционной составляющей.