Черноземье не перестает демонстрировать увеличение темпов и объемов строительства. Однако у экспертов возникают вопросы к качеству ряда объектов, а главное, к соотношению конечной цены жилья и его себестоимости. Впрочем, серьезных причин для снижения стоимости квадратного метра аналитики пока не замечают.
Фото: Коммерсантъ / Олег Харсеев
Фото: Коммерсантъ / Олег Харсеев
Фото: Коммерсантъ / Олег Харсеев
Рекордные 1,3 млн кв. м жилья введены в Воронежской области в 2013 году. Это самый высокий показатель за последние 50 лет, заявил глава региона Алексей Гордеев. Кроме того, по объему введенного жилья на душу населения в 2013 году Воронежская область опередила Санкт-Петербург и Москву: «Теперь необходимо обеспечить не просто количественный, а качественный рост комплексной застройки, создать комфортную городскую среду для проживания». Помимо сданного в эксплуатацию жилья, по данным Воронежстата на конец 2013 года, в области остается 180 недостроенных домов общей площадью 1,6 млн кв. м. Из них строительство временно приостановлено на 41 объекте общей площадью 11,3 тыс. кв. м. Средняя стоимость квадратного метра жилья в регионе составила 41,8 тыс. руб. на первичном рынке и 47,4 тыс. руб. на вторичном.
По данным регионального объединения работодателей строительного комплекса Некоммерческого партнерства «Союз строителей Воронежской области», во всероссийском рейтинге Воронежская область уже сменила 17-е место на 13-е по объемам ввода квадратных метров в эксплуатацию. Однако, согласно запланированному объему сдачи жилья на 2014 год, регион снизит темпы строительства. Если в 2013 году этот показатель составил 121,3% по соотношению с 2012 годом, то в 2014 году он может составить лишь 105,5% (по отношению к 2013-му). Объясняется это отставанием развития инженерной инфраструктуры. Фактически планируется построить в 2014 году 1,4 млн кв. м жилья. На начало текущего года местный строительный комплекс включал в себя больше 4 тыс. организаций, в том числе 300 средних и крупных. Их общий оборот в 2013 году составил 46,5 млрд руб.
В Липецкой области, по данным Липецкстата, за ушедший год введено в эксплуатацию 858,1 тыс. кв. м. На конец 2013 года недостроенными оставались 208 зданий общей площадью 351,3 тыс. кв. м. В том числе было заморожено возведение 15 объектов общей площадью 22,9 тыс. кв. м. Средняя цена на первичном рынке жилья на конец первого квартала 2014 года составила 40,3 тыс. руб. за квадратный метр, на вторичном рынке – 46,8 тыс. руб. Тенденция роста стоимости сохраняется и в Липецкой области. По сравнению с концом четвертого квартала 2013 года цены на первичном рынке повысились на 0,1%, на вторичном снизились лишь на 0,8%.
«За последние годы объем жилстроительства в регионе практически утроился. В 2003-м было сдано в эксплуатацию 320 тыс. кв. м, а на этот год задание – 1 млн кв. м. Нельзя сказать, что рынок области уже насыщен. В разных городах и ситуация разная. К примеру, в Ельце мы хотим добиться того, чтобы строилось в год 70 тыс. кв. м жилья. Вообще там 120 тыс. населения, так что им нужно строить по 100 тыс. кв. м. Более или менее ситуация в Задонске, Усмани. Тем не менее у нас есть проблемы с предоставлением жилья группам населения, имеющим право на льготы. К примеру, иногда не получается оперативно решить задачи по выделению квартир для детей-сирот. Им требуются однокомнатные квартиры, а такие на рынках расходятся как горячие пирожки еще на стадии фундамента. Сейчас ни один дом не пустует, но люди уже выбирают жилье исходя из наличия сопутствующих объектов – школ, детских садов. Ближайшие пять лет мы должны еще много и упорно работать, чтобы покрыть потребности в жилье у населения области», – считает начальник областного управления строительства и архитектуры Владимир Тучков.
Главный менеджер по Липецку агентства недвижимости «Трансферт» Павлина Рычкова отметила, что местных потребителей чаще интересует вторичное жилье просто потому, что именно таких предложений больше и такие сделки несут меньше риска. «99% застройщиков реализуют недвижимость в долевом участии. Такой вариант дешевле, но покупатели боятся наткнуться на недобросовестных застройщиков и остаться ни с чем. Некоторые застройщики, к примеру ОАО “Домостроительный комбинат”, не продают квартиры на стадии долевки. Хотя такие предложения пользуются успехом, их расхватывают моментально, они дешевле, при этом достоинства нового жилья не умаляют, – рассказала Павлина Рычкова. – Рынок склоняется к жилью экономкласса. Так, к примеру, один из новых микрорайонов – Елецкий, который начал застраиваться в середине прошлого года (общая жилая площадь микрорайона – 480 тыс. кв. м, в домах 15–19 этажей. – BG), был запланирован как элитный. Однако проект микрорайона был пересмотрен городской администрацией, принято решение о строительстве жилья экономкласса, чтобы жители могли себе позволить купить там квартиру. Население Липецка в целом обладает ограниченным объемом средств, и сделки по покупке недвижимости в основном идут ипотечные. Элитных домов со своей парковкой и стоимостью по 80 тыс. руб. за квадратный метр здесь немного».
ИЖС МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМАМ НЕ ПОМЕХА Белгородчина занимает лидирующие позиции в стране по строительству жилья на душу населения – 0,84 кв. м. По итогам 2013 года в эксплуатацию было введено 1,3 млн кв. м. По данным Белгородстата, средняя стоимость строительства в ушедшем году составила 37,3 тыс. руб. за 1 кв. м. Неизменный тренд области – высокие показатели в индивидуальном жилстроительстве. Программа, введенная в 2005 году в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», позволяет любому жителю области с пропиской купить у региона участок земли в 15 соток за 100–120 тыс. руб. За пять лет землевладелец должен построить на участке дом. Коммуникации подводит область. Деньги на строительство можно занять в потребкооперативе «Свой дом» под 1% годовых на срок до семи лет.
При этом, поясняет представитель ОАО «Домостроительная компания» Лариса Овчарова, введенные льготы не пошатнули рынок многоэтажного жилья: «Наши объекты строятся как в центре, так и в пригороде, и спрос не падает». Среди крупных застройщиков Белгорода также ГК «Белгородстроймонтаж», ОАО «Завод ЖБК-1», ООО УК «Трансюжстрой».
По данным Тамбовстата, в 2013 году в области среднегодовая цена за квадратный метр составила 38 тыс. руб. на первичном рынке и 36,6 тыс. руб. на вторичном. Было сдано в эксплуатацию 704,5 тыс. кв. м жилья. Однако местный строительный бизнес остро нуждается во введении стандартов качества, считает начальник управления строительства и архитектуры Тамбовской области Юрий Шилов. «Ранее в строительных нормах и правилах отдельным разделом регламентировались правила производства основных видов строительных и монтажных работ. В настоящее время установление таких правил практически отнесено к предмету регулирования стандартами организаций. Единая техническая политика в их подготовке отсутствует, до сих пор не осуществлен переход на новые стандарты, обеспечивающие внедрение прогрессивных инновационных решений и продуктов. Вот здесь новое Министерство строительства и ЖКХ России, образованное четыре месяца назад, и должно навести порядок в первую очередь», – отметил господин Шилов.
Орелстат сообщил, что на конец 2013 года стоимость строительства квадратного метра жилья в области составила 36,8 тыс. руб. (в 2012 году – 36,3 тыс. руб., а в 2011-м – 29,3 тыс. руб.). Чуть меньшие цифры отражает Курскстат. Но в этом регионе удивительно эффектным получилось начало года в отрасли. В первом квартале объем работ, предположительно, составит 4,5 млрд руб., или 121% к соответствующему периоду 2013 года. Всего в этом году в Курской области намечено ввести в эксплуатацию 500 тыс. кв. м общей площади жилья. При этом доля индивидуального жилья должна составлять как минимум 200–250 тыс. кв. м, то есть 106% к уровню прошлого года.
Ситуация на рынке осложняется политической нестабильностью, считает аналитик УК «Финам менеджмент» Максим Клягин. «Большинство субъектов Черноземного макрорегиона, безусловно, характеризуются наличием существенного долгосрочного потенциала роста строительной индустрии. Уровень обеспеченности инфраструктурой, производственными мощностями, коммерческими площадями и жильем остается сравнительно невысоким – в большинстве секторов объем качественного предложения значительно уступает спросу. Наиболее высокие цены на жилье формируются в Белгороде (50–55 тыс. руб. за 1 кв. м), Воронеже (45–50 тыс. руб. за 1 кв. м) и Липецке (45–50 тыс. руб. за 1 кв. м). В Тамбове цены в среднем на 15–20% ниже и варьируются в диапазоне 35–40 тыс. руб. за 1 кв. м, а самые низкие уровни цен сохраняются в Курске – около 35 тыс. руб. за 1 кв. м», – поясняет аналитик. В краткосрочной перспективе, на его взгляд, на фоне спада в экономике «замедление развития рынка недвижимости выглядит вполне вероятным, тем не менее в фундаментальном плане сектор, конечно, остается очень перспективным».
И без того ожидаемая сложная экономическая ситуация в последние несколько месяцев (в результате роста политических рисков) усугублялась серьезным оттоком капитала и ослаблением рубля. Это, по мнению экспертов, будет оказывать давление на рынок недвижимости. «Учитывая, что строительный сектор мало зависит от импортно-экспортной деятельности, в первую очередь негативную роль для индустрии сыграет вынужденное повышение ключевой процентной ставки – единая ставка РЕПО в начале марта повышена с 5,5 до 7%. Наиболее заметные негативные последствия могут ощущаться прежде всего в сегменте жилой недвижимости», – считает Максим Клягин.
Получается, что рост стоимости заимствований для банков и реального сектора будет почти пропорционально отражаться на величине ставки ипотечного кредитования. Это, как предупреждают эксперты с учетом общего спада в экономике, может заметно затормозить темпы роста жилищных заимствований. И, соответственно, неблагоприятно повлияет на темпы нового строительства, а в дальнейшем снизит объем предложения и станет фактором «перегрева» цен. С другой стороны, «повышение ставки пока декларируется как мера временного характера, при стабилизации ситуации ставка может быть снижена, что позволит избежать негативных последствий снижения крупных заимствований».
«На отдельных локальных рынках уже ощущается сужение спроса, и эта тенденция, скорее всего, может сохраниться в краткосрочной перспективе. Тем не менее в целом, несмотря на ряд рисков, рынок недвижимости пока остается относительно стабильным, учитывая хронический дефицит качественного предложения, особенно в наиболее востребованных рынком низких ценовых сегментах, полагаю, ожидать существенного снижения цен все-таки не стоит. Но и возобновление роста будет возможно только по мере общего улучшения макроэкономической ситуации», – резюмировал аналитик.