В начале 90-х годов рыночные преобразования в России фактически разрушили промышленную кооперацию, которая была сформирована в советской экономике. В совокупности с невозможностью всех заводов быстро реагировать на запросы мирового рынка, своевременно модернизировать производства это привело к остановке многих промплощадок. Вопрос их развития сегодня актуален во всей стране, и в черноземных регионах в том числе.
Фото: Коммерсантъ / Олег Харсеев
Фото: Коммерсантъ / Олег Харсеев
Фото: Коммерсантъ / Олег Харсеев
Ученые различают три вида редевелопмента. Поверхностный предполагает реконструкцию отдельных объектов имущественного комплекса. Частичный редевелопмент – более серьезное вмешательство в концепцию объекта, а также обновление инфраструктуры – транспортных развязок, инженерных сетей и пр. Полный редевелопмент – самый кардинальный вид развития объекта, как правило, предполагающий снос всех строений и изменение целевого назначения участка. В условиях уменьшения количества свободных площадей в городах редевелопмент старых промплощадок становится все более актуальным.
РЕГИОНЫ ЧЕРНОЗЕМЬЯ В РАЗВИТИИ В Белгородской области реализуется распоряжение правительства от 26 марта 2012 года №175-рп «О развитии депрессивных промышленных площадок», расположенных на территории региона. В соответствии с ним в каждом районе и городе области сформированы реестры депрессивных промплощадок, на которых возможно организовать предпринимательскую деятельность с наименьшими затратами на инфраструктуру. По данным администрации Белгорода, в 2012 году на территории города было выявлено 227 объектов, среди которых заброшенные и нерационально используемые здания. За тот же год удалось вернуть в строй 122 объекта, из них 55 участков общей площадью около 21 га, территории разорившихся предприятий, объекты незавершенного строительства. Благодаря выполненной работе бюджет города был пополнен на 37 млн руб. Сейчас в реестре, по данным департамента экономического развития Белгородской области, 65 площадок. Среди них производственные здания, торговые базы и промплощадки, в том числе банкротящегося ЗАО «Энергомаш», часть площадей которого уже арендуется.
В Курской области для реализации инвестиционных проектов в различных отраслях экономики обладминистрация готова предложить больше 20 промплощадок с инфраструктурой, расположенных на территориях действующих предприятий в городах, а также земельные участки площадью 30–150 га в муниципальных образованиях, имеющие подъездные пути, возможности газо- и энергообеспечения с минимальными затратами. Законами Курской области «Об инвестиционной деятельности», «О промышленной политике» предусмотрены гарантии, субсидии на уплату процентов по кредитам, льготы по налогам на имущество и другие преференции. Одним из примеров успешного полного редевелопмента можно назвать решение судьбы заброшенного долгостроя – оздоровительно-спортивного комплекса на улице Карла Маркса. Площадку обанкротившейся компании «Славяне» выкупила с торгов корпорация «ГриНН» Николая Грешилова под многофункциональный комплекс «МегаГриНН» площадью 170 кв. м и примерной стоимостью 4 млрд руб.
В Орловской области, как рассказал в недавнем интервью СМИ начальник областного управления промышленности Анатолий Новиков, редевелопмент промзон осуществляется по двум основным направлениям: формирование на базе предприятий перспективных производственных площадок и привлечение инвесторов для создания новых производств. Например, компания «Энергопром инжиниринг» на территории ЗАО «Орлэкс» организовала обособленное предприятие по выпуску современной малогабаритной строительной техники. Эта же компания на территории индустриального парка «Ливенский» создала ОАО «Ливенский машиностроительный завод “Каскад”» по производству металлических платформ и технологического оборудования для обслуживания высокоскоростных пассажирских поездов «Сапсан». В 2014 году «Энергопром инжиниринг» запустит в «Ливенском» еще один инвестпроект – по производству металлоконструкций и технологического оборудования для московского метрополитена. Производственная деятельность возобновлена и в ООО «Малоархангельский машзавод», где помимо вилочных погрузчиков с недавних пор налажен выпуск гидравлических цилиндров для дорожной и коммунальной техники. На базе ОАО «Ливныпластик» создано и успешно работает ООО «Ливенский завод пластмасс». Всего на территории промплощадки индустриального парка «Ливныпластик» действуют 27 резидентов. На территории завода «Погрузчик» завершается строительство производственного корпуса для ЗАО «Стеклопак». Оно планирует перенести сюда часть своих мощностей. На этой же площадке компания «София-металл» начала проект по производству узлов и комплектующих для потребностей ОАО «РЖД» и ОАО «Газпром». По данным правительства Орловской области на март 2014 года, свободные площади предлагают шесть предприятий.
В администрации Тамбовской области также есть реестр перспективных площадок. На сегодня инвесторам предлагается 50 участков, из них 29 в собственности тамбовского многопрофильного химического предприятия ОАО «Пигмент». На территории этого завода с 2009 года функционирует первый индустриальный парк региона производственного типа. Проведена работа по выделению земель под инвестплощадки, размежеванию земельных участков. Сейчас занято 2% территории парка, где успешно работают 14 компаний-резидентов. Есть примеры, когда предприятия не производят свою продукцию, но сдают площади в аренду. Так работает ОАО «Тамбовский хладокомбинат», одним из арендаторов которого стал завод по переработке овощей ООО «Айстек». Впрочем, оба юрлица сейчас в процедурах банкротства.
В Липецке в последние годы редевелопмент особенно заметен в сфере «размораживания» объектов, создавали которые компании федерального уровня (например, Finstar Properties, ГК «Ташир»). В марте 2013 года одну из таких строек перезапустило липецкое ООО «Техно-торговый центр “Фолиум”», выкупившее недостроенный ТРЦ «Липецкая ярмарка» на Московской улице. О намерении возродить недострой обанкротившегося ОАО «Кит-кэпитал» Тимура Горяева несколько месяцев назад заявила компания Mallino Development Group, планирующая реализовывать проект через ООО «Линия», также подконтрольное господину Горяеву. На этом месте появится торгово-развлекательный центр «Кит» общей площадью 154,47 тыс. кв. м.
В Воронеже на протяжении последних трех-пяти лет ситуация в промышленном секторе считается стабильной. Горадминистрация в лице управления развития предпринимательства, потребительского рынка и инновационной политики ищет пути оптимизации предпринимательской деятельности и более эффективного пополнения горбюджета. «Несмотря на реализуемые промышленниками локальные программы развития производства и инвестпроекты, промышленный комплекс Воронежа сегодня по-прежнему имеет статус старопромышленного. Да, у нас сейчас есть как альтернатива Масловская индустриальная зона, где созданы новые производства, но в целом производительность труда в промышленности города заметно отстает от современного уровня. Более того, как показывает анализ, зачастую она находится в обратной зависимости от размеров предприятия и численности работающих», – отмечают в мэрии. Одним из путей решения этой проблемы называют создание новых производств, в первую очередь в сфере малого предпринимательства, в том числе на свободных площадках. В реестре незадействованных промплощадей – цеха и участки 16 предприятий, в частности «Электроприбора», Воронежского конденсаторного завода, УГМК «Рудгормаш», ВАСО. При этом есть и остановленные производства, планов по развитию которых пока нет, например площади Воронежского экскаваторного завода. На них сейчас работают порядка 20 юрлиц, но часть площадей остается незадействованной.
Таким образом, поверхностный редевелопмент – это чаще всего путь малого бизнеса, которому выгоднее арендовать готовые помещения. Нередко этот путь связан с процессом кластеризации, когда вокруг крупного производства объединяются мелкие, выполняющие его заказы на комплектующие. Во многом по такому пути пошло ООО ФПК «Космос-нефть-газ», являющееся одним из якорных предприятий нефтегазового кластера Воронежской области. Часть его площадей также есть в реестре свободных производственных зон. Впрочем, есть и исключения. В частности, немецкий Siemens одно из своих производств открыл на части площадей бывшего завода алюминиевых конструкций ныне принадлежащих ООО «Проминвест».
Средний и крупный бизнес чаще идет по пути частичного и полного редевелопмента. Так, например, развивается проект «Воронеж-сити» группы компаний «Мегион» Бориса Нестерова: производства на площадке концерна «Энергия» были вынесены за пределы города, на территорию другого неработающего завода — «Эталон». А на освободившихся площадях в центре города возводится административно-деловой центр. При этом здания по периметру участка были «в отличном строительном состоянии», поэтому их решено было реконструировать с надстройкой, а все внутренние здания снесли, благодаря чему освободилось 3 га. Именно такого рода проекты, как правило, наиболее трудоемки и требуют значительно больших объемов вложений, чем поверхностный редевелопмент. Больше всего таких проектов в Черноземье было реализовано в Воронеже.
ВОРОНЕЖ: ОТ ЧАСТИЧНОГО К ПОЛНОМУ Сравнительно недавно мэр Воронежа Александр Гусев рассказал главе региона Алексею Гордееву об идее «оживить» простаивающие городские промплощадки путем создания на их базе особых экономзон областного уровня. Мэр пояснил, что речь идет о площадках, аналогичных индустриальному парку «Масловский». «Это даст возможность обеспечить налоговые льготы для инвесторов и восстановить инфраструктуру. Предложение находится в стадии разработки», – отмечал Александр Гусев.
Одним из удачных примеров редевелопмента в облправительстве называют развитие «Проминвеста». «В данном случае эффективно используются имеющиеся производственные помещения бывшего завода алюминиевых конструкций. Площадка оснащена всей необходимой инженерной инфраструктурой и логистикой и отличается выгодным территориальным расположением. В дальнейшем у нее имеется возможность получить статус промышленного или индустриального парка», – рассказал глава департамента промышленности и транспорта Воронежской области Алексей Бродецкий. Сейчас на площадке больше 30 инвесторов.
Однако у «Проминвеста» были определенные сложности с оформлением земли под производственными зданиями. Компания приобрела недвижимость воронежского завода алюминиевых конструкций в 2008 году у некоего ООО «Ривал» за 80,04 млн руб. А 42 га земли под строениями, принадлежащей облправительству, «Проминвест» пытался выкупить у властей несколько лет. Стороны не могли сойтись в цене, суть противоречия заключалась в том, что арендная плата взимается за пользование всем участком, а компания хотела оплатить пользование лишь теми площадями, что находятся под зданиями завода. В свою очередь, в «Проминвесте» отвечали, что никак не пользовались землей, потому как, не являясь собственниками, не могли ничего на ней делать. Компания даже ушла в банкротство в ответ на претензии правительства. Таким образом, имея как собственник капитальных строений преимущественное право выкупа находящейся под ними земли, «Проминвест» смог это сделать лишь в прошлом году. При этом суды между ДИЗО региона и «Проминвестом» по компенсациям за неосновательное обогащение в результате пользования землями идут до сих пор. Примечательно, что процедура банкротства при этом не может позволить области войти в проект индустриального парка на «Проминвесте», а это могло бы помочь площадке привлечь дополнительные средства на инфраструктуру.
Группа компаний «Мегион» сейчас продолжает реализацию проекта «Воронеж-сити» на площадке концерна «Энергия». Cтоимость приобретения площадки и реконструкции составила порядка 4 млрд руб. без учета строительства объектов второй очереди и объема вложений в перенос и модернизацию производственных мощностей. После реализации второй очереди «Воронеж-сити» общая площадь АДЦ составит порядка 220 тыс. кв. м, а общий объем вложений в площадку достигнет 7,7 млрд руб. Содевелопером выступили близкие к РЖД структуры, которые сейчас в рамках проекта продолжают возведение гостиницы Park Inn by Radisson на 120–150 номеров. В «Мегионе» отмечают, что два бизнес-центра, введенных в эксплуатацию в конце 2013 года, уже на 80% заполнены арендаторами.
Можно сказать, что большая часть проектов Бориса Нестерова в сфере коммерческой недвижимости – реконструкция старых промплощадок и административных зданий. Так, например, одно из помещений «Энергии» было задействовано под запуск бизнес-центра «Октябрьский». А торгово-развлекательный центр «Максимир» общей площадью свыше 100 тыс. кв. м построен на базе цехов бывшего Воронежского завода электронно-лучевой трубки.
Проект ТРЦ «Максимир» Борис Нестеров реализовывал совместно со строительной и девелоперской компанией (ВДК) Евгения Хамина. ВДК стала девелопером, а «Стройком» – генподрядчиком. «Борис Нестеров выступил не просто заказчиком, а человеком, который активно поддерживал и дополнял наши “нереальные”, как тогда всем казалось, начинания (концепция и наполнение будущего объекта, площадь и пр.). В результате “Максимир” стал первым и пока единственным крупным ТРЦ современного формата, расположенным в Левобережной части Воронежа», – вспоминает господин Хамин.
У ВДК есть и другие примеры редевелопмента: в 2007 году был открыт первый в Воронеже «шестидесятитысячник», на тот момент ТРЦ регионального формата «Московский проспект». «На его месте на площадке в 20 тыс. кв. м много лет находилось незавершенное строительство высотой с 12-этажный дом, грязный пустырь на стратегически интересном месте. Знакомство каждого въезжающего в наш город (тогда еще не было сити-парка “Град”) начиналось с этой безжизненной громадины. Нам требовалось произвести демонтаж, перенести действующий автоцентр. Только потом мы приступили к созданию нового объекта. Добавлю, что в реализацию проекта было включено строительство единственного в городе надземного воздушного перехода, построенного на собственные средства и выполненного по самым современным технологиям и стандартам. Также в “Московском проспекте” мы разместили первую в городе подземную парковку в коммерческом объекте», – рассказал Евгений Хамин.
Еще один редевелоперский проект реализуется сегодня на земельном участке в 5 га в центре города. Его собственник – ООО «Энергия» – решил воспользоваться богатым опытом комплексной реализации проектов специалистами ООО «Группа компаний Хамина». В настоящее время идет строительство жилого комплекса «Пять звезд» на улице Ворошилова, 1а, на участке от остановки «Улица Бахметьева» до цирка. Перед началом работ на этом участке находился объект незавершенного строительства – часть фундамента многофункционального комплекса. Теперь на площадке в 5 га разместятся пять 25-этажных жилых домов с развитой инфраструктурой, а также современный многофункциональный спортивный комплекс «Пять звезд» (реконструированный и дополненный СК «Энергия»).
Коррективы в планы девелоперов вносит время. Из-за экономического кризиса к реализации проекта жилкомплекса «Солнечный олимп», анонсированного в 2007 году, московская ГК «Два капитана» приступила в 2011 году. На данный момент ведется застройка первой очереди жилкомплекса площадью 90 тыс. кв. м, которая занимает 70% территории площадки. Этажность комплекса – 17–23 этажа. Стоимость строительства оценивается в 4 млрд руб. С учетом возведения второй очереди общая площадь комплекса составит около 150 тыс. кв. м. Площадка размером 3 га под строительство «Олимпа» ограничена улицами Среднемосковской и Карла Маркса. Проект реализуется на территории бывшего завода «Упмаш». Еще одной проблемой, с которой пришлось столкнуться президенту «Двух капитанов» Евгению Тростянецкому, стало возражение общественности против строительства 130-метровой башни. Она должна была стать «архитектурным завершением проекта». Однако в начале 2013 года губернатор «отреагировал на призывы общественности», выступившей против строительства высотного здания в центре города. Он заявил СМИ, что башни «уже не будет». Еще один редевелоперский проект господина Тростянецкого также базируется на бывших площадях «Энергии» – это один из первых появившихся в Воронеже торговых центров, «Солнечный рай».
С башней ассоциации «Галерея Чижова» повезло больше. Стометровое здание бизнес-центра «Галерея Чижова», возведенное в 2010 году, сейчас остается самым высоким в центре Воронежа. Основной проект ассоциации – также один из ярких примеров полного редевелопмента. Речь о строительстве многофункционального комплекса на базе универмага «Россия». Действующий уже несколько лет комплекс представляет собой офисный элемент площадью 14 тыс. кв. м, а также восьмиуровневый торговый центр площадью 130 тыс. кв. м. Объем вложений в строительство составил порядка 6,5 млрд руб. Девелоперам удалось провести проект третьей очереди «Галереи Чижова» через общественные слушания, и к декабрю 2014-го – февралю 2015 года планируется запуск торговой части. Под строительство объекта «Галерея Чижова» ранее выкупила 0,8 га на месте бывшего винзавода, также вынесенного за городскую черту. Общая площадь очереди составит 130,9 тыс. кв. м, из них 44,5 тыс. кв. м – арендопригодная торговая площадь. Включает также гостиничные номера и апартаменты. По окончании строительства совокупная площадь всех очередей будет доведена до 270 тыс. кв. м.
Структуры завода «Воронежсельмаш», в свою очередь, не просто вынесли предприятие за город, а фактически построили в индустриальном парке «Масловский» новый завод по производству зерноочистительной техники и элеваторного оборудования стоимостью свыше 1 млрд руб. На участке «Воронежсельмаша» площадью порядка 10 га, также располагающемся в центре города, заявлялись разные проекты. Однако в результате наиболее вероятным способом освоения осталось строительство жилой и коммерческой недвижимости (административное здание «Воронежсельмаша» – бизнес-центр «Этажи» – уже давно сдается под офисы). Таким образом, промышленники могут и сами выступать в роли девелоперов. Схожий проект реализует предприятие «Финист-мыловар», которое перенесло производство в Хохольский район, а ООО «Инвестиционно-строительная компания “Финист“» на освободившемся в городе участке строит жилкомплекс заявленной общей площадью 137 тыс. кв. м.
РИСКИ И СЛОЖНОСТИ При поверхностном редевелопменте, то есть в случае организации новых производств на пустующих площадях работающих или разорившихся предприятий, одной из основных проблем является недостаточная информированность предпринимательского сообщества, считают в мэрии Воронежа. «Администрации не только Воронежа, но и других городов не удовлетворены обратной связью с малым предпринимательством, – отмечает замруководителя управления развития предпринимательства, потребительского рынка и инновационной политики Анатолий Фролов. – Нам бы хотелось вычленить организации, активных предпринимателей, которые имеют желание заниматься производством, но у них для этого нет условий. Мы приглашаем их к совместной деятельности с оказанием всяческой поддержки». Несколько малых предприятий работают на площадке предприятия инвалидов «Импульс», на территории бывшего завода имени Коминтерна, на площадке Воронежской атомной станции теплоснабжения, напоминает господин Фролов, добавляя, что администрация города хотела бы «сделать это явление массовым». В этом заинтересованы и сами промпредприятия – в первую очередь в том, чтобы их производственные площади не простаивали, а приносили прибыль. Для возникновения всестороннего экономического интереса мэрия осуществляет ряд мероприятий. В частности, утверждена муниципальная программа «Экономическое развитие и инновационная экономика». В ее рамках готовятся нормативно-правовые акты, чтобы оказывать поддержку малым предприятиям по двум направлениям. Это компенсация лизинговых платежей в пределах ставки рефинансирования ЦБ РФ на приобретение машин и оборудования для производства, и второе – компенсация части арендной платы малым производственным компаниям до 150 тыс. руб. в первый год организации работы на незадействованных площадках промпредприятий. Со стороны владельцев и руководителей предприятий, имеющих пустующие производственные площади, также планируется предоставление льгот по арендной плате до 30% на первый год.
Таким образом, если не брать в расчет стандартные общерыночные риски, у проектов поверхностного реведелопмента возникает значительно меньше сложностей, чем у частичного и полного. Аналитики сходятся в том, что любому инвестору, решившемуся на полный редевелопмент промышленных территорий, вероятно, придется быть готовым как минимум к следующим шагам: 1) разработка проекта переноса производственных мощностей за город, подготовка к соответствующим затратам; 2) создание проекта сноса зданий, затраты на сам снос; 3) очистка участка; 4) обновление инженерных и прочих коммуникаций, которые, как правило, в плачевном состоянии; 5) изменение целевого назначения участка; 6) получение права собственности на землю; 7) разработка нового плана развития участка; 8) разработка проектов для новых объектов недвижимости; 9) проведение работ (капзатраты на строительство или долевое участие в нем); 10) реализация готового объекта (сдача площадей в аренду или продажа).
«Редевелопмент для компании всегда сложнее и затратнее, нежели реализация проекта с нуля, – считает Евгений Хамин. – Как правило, участки для редевелопмента дорогие и сложные по схеме приобретения. Необходимо подстраивать проект под участок. Также часто встает вопрос сноса (на площадке “Московского проспекта” находили “эхо войны” – приходилось несколько раз вызывать спасателей и разминировать), встречаются непредвиденные и непонятные сюрпризы времен социализма в виде тонн бетона».
Кроме того, у девелоперов не всегда получается достичь взаимопонимания с чиновниками. «Если рассматривать вопрос отношений власти и бизнеса, имея в виду те перемены, которых мы все ожидаем, то скажу, что далеко не просто дела обстоят с чиновниками. Иногда казалось, что придешь, расскажешь: вот место – бомжеприемник, прибежище наркоманов, гниль, сырость. Думаешь: обрадуются, что наконец-то ситуацию кто-то изменит. Однако встречался традиционный неразумный консерватизм со стороны некоторых чиновников в решении подобных вопросов. Со стопроцентной уверенностью могу сказать, что есть те, для которых было лучше оставить все так, как есть», – отмечает господин Хамин.
Однако девелоперы все равно берутся за такие проекты. «Один из смыслов девелопмента заключается в реализации нетиповых, уникальных для своего времени проектов. В редевелопменте с учетом всех особенностей участка к выбору проекта нужно относиться особенно тщательно. И если проект будет полезен жителям, востребован ими, то есть будет пользоваться спросом, то в конечном итоге будет удачен и для девелопера», – считает Евгений Хамин. Именно поэтому «сложные» участки, но расположенные географически выгодно, интересны бизнесменам.
Девелопер Александр Марков (вместе с партнерами владеет ТРЦ «Армада» и «Арена», жилкомплексом «Вега» на месте бывшего ВНИИ «Вега» в Северном микрорайоне) не видит особой разницы в административном и организационном планах между новым строительством и редевелопментом: «Разве что под проекты на участках с существующими объектами проще получить кредит – строения можно использовать в качестве обеспечения по кредиту». Он отмечает, что география участка является основным фактором успеха будущего проекта. «В зависимости от расположения меняется и подход к площадке. Для проекта в удачном месте проще найти инвестора. Так, на месте заводов с выгодным расположением появляются ТРЦ. А в месте с неудачной географией существующие площади стараются задействовать любой ценой – сдать под склады, например. Это уже сложнее», – считает господин Марков. Он также отметил, что старые строения, как правило, не являются существенными: «Обычно помещения не соответствуют современным требованиям, возникают сложности с проектированием. Соответственно, КПД снижается. В техническом плане их проще снести».
«Все проблемы можно решить. Участки, находящиеся в привлекательных местах, все обременены какими-либо трудностями, но они не являются непреодолимыми. Гораздо больше на ситуацию с девелоперскими проектами влияет состояние рынка, ведь проекты рассчитаны не на один год. Сейчас страну лихорадит, происходят волнения на Украине, и все это не может не сказываться на рынке, на людях, для которых мы, собственно, и работаем», – считает президент ассоциации ГК «Два капитана» Евгений Тростянецкий.