В последние годы сложился устойчивый тренд роста объемов строительства в Черноземье. Новые материалы и инновации, рост инвестактивности в этой сфере позволяют аналитикам прогнозировать сохранение позитивного движения.
Фото: Коммерсантъ / Олег Харсеев
Фото: Коммерсантъ / Олег Харсеев
Фото: Коммерсантъ / Олег Харсеев
Эксперты отмечают в структуре строительной отрасли Черноземья явный приоритет жилищного направления. К примеру, в Белгородской области, по сообщению Белгородстата, «из числа введенных в действие в 2013 году зданий 94,3% составляют здания жилого назначения».
В Воронежской области, по данным Воронежстата, темпы роста жилищного строительства в 2013 году составили 121,3% (по сравнению с 2012-м). Введено в эксплуатацию 1,3 млн кв. м жилья – такого рекордного уровня введенных площадей, по словам главы региона Алексея Гордеева, не было уже 30 лет. По данным Курскстата, с января по август введено в эксплуатацию 496 тыс. кв. м. В том числе, в сельской местности объемы ввода жилья выросли в 2,4 раза, до 64 тыс. кв. м общей площади (почти в два раза больше, чем в 2012 году). В целом ввод жилья в регионе увеличился на 15,9%.
По данным статистики, в 2013 году в Липецкой области построено около 6 тыс. квартир общей площадью 861,1 тыс. кв. м (рост на 7%), а в Белгородской сдано в эксплуатацию 12,5 тыс. квартир общей площадью почти 1,3 млн кв. м (6,6%). В Тамбовской области, по официальным данным, в прошлом году построено 6,4 тыс. квартир общей площадью 702,1 тыс. кв. м (10,5%), и в Орловской также наблюдался рост объема ввода жилья, хотя общий метраж значительно скромнее – 378,5 тыс. кв. м (5,3%).
Положительная динамика сложилась в большинстве регионов Черноземья и по другим секторам отрасли. Если отталкиваться от данных официальной статистики, объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство» в 2013 году в Орловской области, составил 15,3 млрд руб. (6,5%), в Липецкой – 34,6 млрд руб. (7%), в Тамбовской – 27,4 млрд руб. (8,5%), Воронежской – 94 млрд руб. (9,2%). И только в двух областях по итогам минувшего года произошло снижение объемов строительных работ: в Курской – на 4,1% (около 35 млрд руб.) и в Белгородской – на 8,3% (около 72 млрд руб.). В Курскстате снижение строительных объемов в целом по области связывают с уменьшением темпов работ (на 3–6%) в городах, на долю которых приходится не меньше 80% объемов. Зато начало 2014 года ознаменовалось бурным ростом: объем работ, выполненных в отрасли строительство в январе-феврале 2014 г., составил 2768,6 млн рублей или 141,3% к аналогичному периоду прошлого года.
Аналитик «Инвесткафе» Игорь Арнаутов поясняет, что «снижение активности застройщиков в Белгородской области во втором полугодии связано с падением объемов реализации, замедлением ипотеки»: «В целом по России темпы ввода жилья замедлились на фоне экономического спада, объемы кредитования сократились ввиду падения реальных доходов населения». Аналитик прогнозирует сохранение этой динамики и в 2014 году.
Замедление темпов ввода жилья прогнозируют и в Союзе строителей Воронежской области, связывая его в первую очередь «с отставанием развития инженерной инфраструктуры». Директор управления финансирования недвижимости ЦЧБ Сбербанка России Юрий Ячный считает, что темпы строительства сдерживает недостаток земельных участков для комплексной застройки в черте города. Он предлагает решить эту проблему путем выноса некоторых производств на окраины, чтобы освободить площади под жилую застройку. Юрий Ячный отмечает усиление конкуренции между застройщиками, связанное со снижением спроса на квартиры: «Качественные и интересные проекты востребованы, а у проектов с изъянами наблюдается отток покупателей».
Сложившаяся на рынке ситуация, по мнению аналитиков, заставляет девелоперов прилагать больше усилий к повышению качества строительства, использовать прогрессивные технологии и материалы. Министерство строительства и ЖКХ всерьез задумалось о создании механизма стимулирования применения в строительстве новых технологий.
НЕЗАБЫТОЕ НОВОЕ Высокие темпы развития строительной сферы и серьезная конкуренция на отраслевом рынке заставляют искать новые технологии, позволяющие снижать себестоимость строительства и повышать его качество. На открытии межрегионального строительного форума «Воронеж Build», который прошел в столице Черноземья в конце марта, председатель Воронежской облдумы Владимир Ключников охарактеризовал ситуацию так: «Те, кто опоздал с технологиями, инновациями или сэкономил на строительстве, быстро уходит с рынка».
Воронежские строители, судя по заявлению на этой диалоговой площадке известного в регионе девелопера Евгения Хамина, претендуют на роль «законодателей мод»: «Отрасль динамично развивается, традиционные подходы претерпевают очень большие изменения – в систему общестроительных работ, в инженерию приходят новые технологии, связанные с организацией жизненного пространства».
Один из ведущих игроков на строительном рынке Воронежской области ООО «Выбор» Александра Цыбаня активно внедряет энергоэффективную технологию объемно-блочного домостроения. В декабре 2012 года компания приступила к возведению профильного завода в индустриальном парке «Масловский». На территории России это будет второе предприятие такого рода. Первая очередь завода «Выбор-ОБД» мощностью 140 тыс. кв. м жилья в год должна быть сдана в четвертом квартале текущего года. Вторая – в третьем квартале 2016 года. Суммарная мощность предприятия – 260 тыс. кв. м жилья в год. Как поясняют в компании, технология объемно-блочного домостроения, широко практикуемая в Европе, переносит основные трудовые процессы в заводские условия. Непосредственно на строительной площадке происходит высокомеханизированный процесс сборки и монтажа зданий из готовых блоков. Такая технология снижает общие затраты труда примерно на 15%, а на строительной площадке – в 2,5–3 раза по сравнению с крупнопанельным домостроением. Сроки строительства сокращаются втрое, его стоимость уменьшается на 5–8%.
«Выбор-ОБД» вместе с проектными организациями уже разрабатывает серию проектов строительства 17-этажных и пятиэтажных жилых объемно-блочных домов, которые будут возводиться в Воронеже и районах области. В четвертом квартале компания начинает строительство первого 17-этажного дома по этой технологии.
Воронежское ОАО «Домостроительный комбинат», подконтрольное Сергею Лукину и его семье, также старается технологически не отстать от конкурентов. Компания завершает проект комплексной модернизации завода крупнопанельного домостроения (КПД-3) в микрорайоне Придонском. Специально для нового производства разработана серия жилых домов 17ЖС. Они уже возводятся в микрорайоне «Московский квартал». «Внедрение новых технологий открывает широкие возможности для разнообразных архитектурных и планировочных решений, позволяет изменить внешний вид фасадов, заменять наружные панели на кирпичную кладку, увеличить этажность панельных домов с десяти до 17 этажей, приблизительно на 10% сократить сроки монтажа железобетонных конструкций. По таким характеристикам, как тепло- и звукопроницаемость, гидроизоляция, новые панельные дома будут соответствовать современным мировым стандартам», – рассказывает заместитель генерального директора по промышленному производству ДСК Валерий Дмитриев.
«Внедрение современных технологий дает широкие возможности для развития производства. Если раньше для перехода от выпуска обычных панелей к эркерным необходимо было существенное переоснащение производства, замена форм – значительные временные и финансовые затраты, то сегодня технология позволяет внедрять новые изделия намного быстрее, дешевле и эффективнее», – отмечает замгендиректора ДСК по экономике Андрей Соболев.
Ряд более скромных компаний в Черноземье, в частности борисоглебское ООО «Новые технологии», широко практикуют проектирование и строительство малоэтажных зданий по каркасно-панельной технологии «Экопан». Она базируется на применении конструкционных теплоизолированных панелей, что позволяет выполнить проектирование и построить дом по индивидуальному проекту практически любой конфигурации за минимальный срок. Панели производятся в заводских условиях и быстро монтируются на стройплощадке без дорогостоящего монолитного фундамента. По словам главного инженера компании Олега Котика, используемые панели не уступают в прочности традиционному кирпичу, но в два раза дешевле. Значительно уменьшаются сроки возведений зданий, а также снижаются затраты. Средняя стоимость квадратного метра жилья, возведенного по такой технологии, – около 15 тыс. руб., что вдвое дешевле среднестатистической для сельской местности.
Встречаются в регионе и совсем креативные технологии. Так, воронежский строитель Алексей Комбаров продвигает на рынок возведение домов из третикаля – смеси соломы пшеницы и ржи. То есть того, что остается в поле после уборки урожая или идет на корм скоту. Эту смесь господин Комбаров спрессовал в брикеты и выложил из них стены своего дома. Ширина стен – 120 см, никакого деревянного каркаса нет. Брикеты – и несущая конструкция, и утеплитель. По мнению новатора, солома держит тепло даже лучше, чем дерево. Алексей Комбаров рассказывает, что не один год изучал разные альтернативные строительные материалы: «Меня заинтересовала именно солома – экологичный и дешевый материал прекрасно подходит для дома. В Воронеже мой соломенный дом уже третий. Он уникален использованием неординарных технологий. В дальнейшем я планирую вывести такие постройки на строительный рынок. Это будут “умные дома”, энергосберегающие, с использованием солнечных батарей. Стоимость без предварительных расчетов определить сложно, но примерно 50 тыс. руб. за квадратный метр».
«ПЛЕЧО» ДЛЯ ТЕХНОЛОГИЙ Впрочем, новые технологии, призванные улучшать качество строительства и снижать его стоимость, по мнению аналитиков, не всегда соответствуют этим целям из-за импорта значительной части стройматериалов. Девелоперам легче реализовывать проекты с применением недорогих типовых материалов, чем использовать инновационные. Аналитик «Инвесткафе» Игорь Арнаутов предупреждает: «Так как при использовании новых технологий применяются и новые материалы, которые в подавляющем большинстве производятся за рубежом, себестоимость квадратного метра сейчас может вырасти еще и за счет курсовой разницы».
Президент Союза строителей Воронежской области Вячеслав Бутырин также считает, что пока «применение новых, более эффективных материалов никак не ведет к удешевлению строительства»: «Рост цен на отдельные материалы, по нашим данным, доходит до 30–40% в год. В среднем – на 25%». Такая динамика, по мнению экспертов, объясняется недостаточным развитием в регионах индустрии строительных материалов. К примеру, в Воронежской области работают 15 заводов железобетонных изделий и конструкций мощностью больше 850 тыс. куб. м, пять кирпичных заводов общей мощностью 390 млн штук в год, три предприятия по выпуску стеновых газосиликатных блоков мощностью 300 тыс. куб. м, два деревообрабатывающих завода, которые, по оценке аналитиков, на сегодня закрывают потребность строительных компаний региона в стеновых материалах. Но в области нет своего листового строительного стекла. «Мы его завозим с плечом 300 и более километров. А все это ложится на цену квадратного метра. Мы почти не производим кровельных материалов – ни черепицу, ни рулонные», – констатирует президент Воронежского государственного архитектурно-строительного университета Игорь Суровцев.
Необходимость собственного производства современных строительных материалов подтолкнула липецких бизнесменов к формированию кластера композитных стройматериалов, в который входят ООО «Липецк-композит», ОАО «Завод железобетон», ООО «Армастек-Липецк», ОАО «Силан» и другие предприятия.
Воронежская область в последние годы также отметилась рядом крупных инвестпроектов в отрасли: расширение и техперевооружение ОАО «Завод ЖБК», строительство новой технологической линии по производству цемента производительностью 6 тыс. т клинкера в сутки в поселке Подгоренский реализовано холдингом ЗАО «Евроцемент груп». Начаты пуско-наладочные работы на заводе железобетонных изделий для крупнопанельного домостроения (с применением энергоэффективных технологий фирмы Weckenmann) ООО «Совтехдом». Объем инвестиций составил 1,5 млрд руб. Проектная мощность производства – 126 тыс. куб. м сборного железобетона. По информации департамента архитектуры и строительной политики Воронежской области, в 2014 году будет продолжено строительство комплекса, состоящего из трех заводов по производству сэндвич-панелей для каркасного малоэтажного домостроения, минеральной ваты и вентиляционного оборудования ООО «Армакс-групп». Объем инвестиций – свыше 3,5 млрд руб.
В Тамбовской области, по словам начальника управления строительства и архитектуры Юрия Шилова, в текущем году завершается строительство первой очереди завода железобетонных изделий на 50 тыс. куб. м железобетона в год, финиширует реконструкция производств ООО «Жилищная инициатива-5» под выпуск элементов полносборного домостроения на 50 тыс. м жилья в год. Кроме того, строятся цементный завод и предприятие по выпуску керамического кирпича в Сампурском районе области. При этом уже в прошлом году промпродукции строительного назначения предприятия региона выпустили на 4,9 млрд руб. (на 12,1% больше уровня предыдущего года). В управлении строительства и архитектуры считают, что производство местных строительных материалов на текущий период «полностью обеспечивает потребности строительного комплекса региона, а также имеет определенный потенциал в отношении возможностей роста объемов производства». За последние три года при росте объемов потребления ввоз стеновых материалов в регион сократился в восемь раз, железобетона – в два раза. «Местная стройиндустрия развивается вместе с увеличением темпов строительства», – уверены чиновники.
В Орловской области иная ситуация. Как сообщили в департаменте строительства, транспорта и ЖКХ, существует дефицит стройматериалов. Чтобы сбалансировать рынок производства и потребления, власти региона заключили контракт на разработку НИОКР, в результате которого подготовлена отраслевая модель строительного комплекса и промышленности стройматериалов, «позволяющая проводить прогнозные расчеты и сценарное моделирование потребления строительных материалов».
ТОЧКИ ПЕРЕРОСТА Развитие строительной отрасли макрорегиона эксперты связывают прежде всего с решением кадровых проблем. По мнению исполнительного директора Союза строителей Воронежской области Михаила Сдвижкова, упущенные позиции в подготовке квалифицированных рабочих, специалистов среднего звена обернулись тем, что сегодня в качестве подрядчиков все чаще приглашают зарубежные компании.
Неудивительно, что в Белгородской области, как заявил губернатор Евгений Савченко, уже взялись за формирование «надежного, сильного, профессионально подготовленного института генеральных подрядчиков, которые стали бы организаторами проектного и строительного процесса, вовлекая по договорам субподряда многочисленные мобильные небольшие специализированные подразделения, как это делается во всех передовых странах». Глава региона полагает, что за «счет этого производительность труда в строительстве можно поднять на 30–50%, а значит, повысить и конкурентоспособность строительного комплекса нашей области». Для выполнения этой задачи запущен проект по организации строительных малых предприятий из числа выпускников ссузов и вузов под руководством опытных наставников – организаторов производства. Одновременно члены этих стройбригад станут и носителями новой экономической модели: каждый работник малого предприятия будет и его собственником.
В том же регионе разработана и новая стратегия развития строительного комплекса. По словам начальника департамента строительства, транспорта и ЖКХ Белгородской области Николая Калашникова, новая «расселенческая» политика не имеет аналогов в России: «Это новый подход в градостроительстве – агломерационный, который будет основываться на следующих принципах: приоритет строительства индивидуального жилья, сбалансированный с рынком объем строительства многоэтажного многоквартирного жилья, повышение качества городской среды – общественных пространств: улиц, площадей, скверов, парков, жилых дворов».
Приоритетным направлением градостроительной стратегии области на ближайшую и долгосрочную перспективу остается строительство доступного и комфортного индивидуального жилья. Многоэтажного жилья в городах и пригородах области будет возводиться «столько, сколько необходимо для удовлетворения спроса». Всего же 11,5 млн кв. м жилья планируется построить в регионе с 2014 по 2020 годы. И уже в текущем году – 1,4 млн кв. м. По словам господина Калашникова, для решения задачи по обеспечению региона доступным жильем через ОАО «Белгородская ипотечная корпорация» выделено больше 35 тыс. участков. На 2013–2015 годы разработана «дорожная карта» по обеспечению инженерными сетями участков для строительства индивидуальных жилых домов, предоставленных многодетным семьям. В регионе также реализуется проект строительства доходных домов – жилья под аренду, принят даже необходимый областной закон. В целях привлечения инвестиций в строительство такого жилья для застройщиков снижена ставка налога с 2,2 до 0,05%.
В Липецкой области, по данным облправительства, рост объемов работ строительного комплекса региона будет обеспечен прежде всего благодаря увеличению объемов жилстроительства, доля которого в 2015 году достигнет 85%, реализации крупных инвестпроектов по возведению объектов образования, здравоохранения, спортивных сооружений, дальнейшего развития особых экономических зон федерального и регионального уровней, а также за счет увеличения финансирования строительства и содержания автомобильных дорог.
В Тамбовской области главной точкой роста строительной отрасли также считают жилье. В текущем году в области начата реализация проекта «Новый Тамбов», рассчитанного на период до 2030 года. На территории, примыкающей к областному центру, предполагается возведение нового города и поселков-спутников. Общая площадь вовлекаемых земельных участков – около 6 тыс. га. В основном это федеральные земли. Главным сдерживающим фактором в освоении территорий является отсутствие инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. Кроме того, в Минстрой России направлена заявка об участии двух проектов комплексной застройки на территории Тамбовского района в программе «Жилье для российской семьи». В ее рамках за три года планируется построить 543,7 тыс. кв. м жилья, в том числе 250 тыс. кв. м малоэтажного и 293,7 тыс.кв. м многоэтажного для тамбовцев, которые пользуются государственными льготами.
В Орловской области главный вектор развития отрасли видят в реализации проектов комплексного освоения участков под жилье. По информации и.о. руководителя департамента строительства, транспорта и ЖКХ Дмитрия Блохина, планируется освоение 53 га на территории микрорайона Московский, 22 га в районе Наугорского шоссе, 88,9 га участков, находящихся в федеральной собственности.
По сообщению департамента архитектуры и строительной политики Воронежской области, приоритетным направлением развития строительной отрасли «является комплексный подход и адресная поддержка конкретных инвестпроектов, имеющих понятные перспективы реализации». В жилстроительстве при участии Фонда РЖС в 2014 году продолжится реализация проекта комплексной застройки микрорайона на 40 тыс. жителей по улице Шишкова в Воронеже. Предусмотрено строительство многоэтажных домов с ожидаемым к 2018 году выходом жилья больше 1 млн кв. м, в том числе до 70% жилья экономкласса со всей необходимой инфраструктурой.
«На сегодняшний день фактором, сдерживающим развитие жилищного строительства в области, является отставание развития инженерной и социальной инфраструктуры перспектив районов», – констатируют в департаменте и объясняют, что механизмы создания объектов инженерной инфраструктуры определены программой «Жилье для российской семьи», разработанной Минстроем России. Согласно проекту программы, финансирование этих работ предусмотрено путем привлечения средств специализированных обществ проектного финансирования, учредителем которых будет ОАО «АИЖК». В настоящее время проект программы направлен на рассмотрение в правительство РФ. После ее утверждения ожидается объявление Минстроем заявочной кампании на участие в конкурсном отборе проектов комплексной застройки территорий субъектов РФ.
По мнению экспертов, в 2014 году макрорегион покажет устойчивое развитие, что связано с позитивными тенденциями в стройиндустрии, в первую очередь в жилищном строительстве.