В течение 2014 года город планирует выставить на торги право заключения инвестиционных договоров по 16 земельным участкам, еще 78 земельных участков нуждаются в переработке проектов планировки территорий из-за невостребованности рынком большой площади будущего строительства. Участники рынка при этом говорят, что небольшие площадки все-таки востребованы.
Девелоперы пока не готовы предложить рынку тот продукт, который необходим арендаторам, — готовые качественные производственные помещения площадью1–3 тыс. кв. м
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Такие данные приводит СПб ГКУ "Городское агентство по промышленным инвестициям". По словам Игоря Пахорукова, генерального директора ОАО "Фонд имущества", анализ покупательской активности на торгах Фонда имущества свидетельствует о том, что цены на городские предложения земельных участков промышленного назначения не соответствуют рынку. Так, из 23 участков в 2013 году было реализовано лишь 13, средняя стоимость квадратного метра составила 1810 рублей. В Фонде невысокий спрос также связывают с жестким ограничением конкретного типа промышленного объекта, подлежащего возведению на полученном участке.
Унификация земли
Стимулировать интерес бизнеса к промышленным активам города, по мнению промышленников, можно за счет снижения начальной цены либо путем введения системы голландского аукциона.
Максим Мейксин, председатель комитета по промышленной политике и инновациям, отметил, что его ведомство также озабочено избыточным регулированием на этапе предоставления земли в части конкретного вида будущего использования. "Сегодня мы имеем ситуации, когда предприятие не может даже разместить склад на территории строящегося производства, так как такой вид использования не был дополнительно оговорен в конкурсной документации", — говорит господин Мейксин. В правительстве Санкт-Петербурга намерены изменить эту ситуацию и снизить количество специальных видов использования земель промышленного назначения, унифицировать их исходя исключительно из санитарных требований.
"Это, безусловно, необходимая инициатива, — считает Сергей Воробьев, руководитель инженерного комитета Гильдии управляющих и девелоперов, — а то порой доходит до абсурда, — металлообработка, допустим, возможна, а деревообработка нет. Почему — непонятно".
В части использования своих территорий, значительные площади которых находятся в наиболее привлекательных для девелоперов местах, промышленники единодушны: грамотное использование и редевелопмент для промышленности сегодня практически единственный ресурс для развития предприятия. "Кадастровая оценка земли показала нам, что наша земля дорого стоит, — говорит Марина Зверева, заместитель директора ЛОМО, — и мы хотим рационально использовать этот ресурс".
Об этом же говорит и Сергей Цыбуков, директор Завода пластмасс имени "Комсомольской правды": "Промышленности может дать рывок только комплексное развитие своих территорий". При этом оба руководителя крупнейших предприятий не готовы сегодня на перевод своих предприятий за пределы городской черты.
В ожидании новых площадок
В 2014 году ожидается выход на рынок производственно-складских объектов суммарной площадью около 200 тыс. кв. м, которые будут реализованы как действующими, так и новыми игроками рынка.
Так, компания "Адамант", ранее специализировавшаяся на девелопменте торговых центров и бизнес-центров в Санкт-Петербурге, анонсировала строительство первой очереди крупного проекта "Армада Парк" на юге города общей площадью 75 тыс. кв. м. Также ожидается расширение существующих производственно-складских комплексов за счет строительства новых очередей, в том числе таких проектов, как Nordway Logistic Park (девелопер — BSV), логопарк "Троицкий" (управляющая компания — Resolute Asset Management LLP), логопарк "Осиновая Роща" (девелопер — корпорация "Стерх").
По данным Knight Frank St. Petersburg, в начале 2013 года года ООО "Агротрейд" (входит в ГК "Балтстрой") заявило о планах строительства индустриального парка "Ладога" площадью 29 тыс. кв. м на участке в 5,3 га во Всеволожске. В настоящее время в микрорайоне"Южный" ведутся работы по возведению каркаса здания. Производственно-складские площади планируется строить поэтапно в течение 2014-2015 годах. В третьем квартале 2013 года ОАО "Завод металлических конструкций" (ЗМК) заявило о планах создания на своей территории нового индустриального парка ЗМК. Он разместится на участке площадью 13 га в промзоне "Рыбацкое". В составе комплекса уже есть готовые к сдаче в аренду 40 тыс. кв. м производственных площадей. Кроме того, в ближайшие два года планируется построить еще 45 тыс. кв. м производственно-складских помещений.
К крупным проектам Валерий Трушин, руководитель отдела консалтинга East Real, также относит складской комплекс "СТК Бугры" (ООО "Инвест Бугры"). Однако несмотря на значительное увеличение складского предложения, ожидающееся в 2014 году, доля свободных площадей существенно не вырастет, так как большинство площадей в новых складских комплексах уже будут заняты к моменту ввода.
Также на 2014 год запланировано окончание строительства нескольких предприятий на территориях двух петербургских ОЭЗ — "Новоорловская" и "Нойдорф". В "Новоорловской" предполагается завершение возведения объектов трех резидентов петербургского фармкластера — ООО "Новартис Нева", ОАО "Витал Девелопмент Корпорэйшн" и ЗАО "Вертекс". В "Нойдорфе" к запуску готовятся четыре предприятия, инвесторами которых выступают ООО "НПП "Лазерные системы"", ООО "НПП "Новотех-СПб"", ЗАО "Бизнес Компьютер Центр Санкт-Петербург" и ЗАО "Биокад". Компания STEP в сентябре 2014 года планирует окончить строительство производственно-складского комплекса по заказу ЗАО "Вюрт Северо-Запад" (дочерняя структура немецкого концерна Wurth) в промзоне Шушары. Общая площадь комплекса составит 14,3 тыс. кв. м.
В настоящее время, по подсчетам специалистов STEP, в Петербурге возводятся около 80 промышленных объектов. "Все эти проекты находятся в разной стадии реализации, по многим из них сроки окончания строительства переносились неоднократно. Есть все основания предполагать, что объемы ввода промышленных площадей в Петербурге по итогам 2014-го останутся на уровне прошлого года", — комментирует президент компании STEP Дмитрий Кунис.
В 2013 году, по данным компании STEP, в Петербурге было построено и реконструировано около 320 тыс. кв. м производственных площадей. Среди них 183 тыс. кв. м (28 предприятий) — объекты нового строительства, еще 135,2 тыс. кв. м (девять предприятий) — объекты реконструкции. Лидерами ввода промышленных площадей за прошлый год стали Калининский (70,2 тыс. кв. м), Пушкинский (49,6 тыс.) и Колпинский (43,3 тыс.) районы. Ни одного предприятия не было построено и реконструировано в Адмиралтейском, Василеостровском, Кронштадтском и Петроградском районах Петербурга.
Лилия Соболева, руководитель отдела промышленной недвижимости и земельных участков компании "Петербургская недвижимость", говорит: "С начала года мы наблюдаем спад спроса и на аренду, и на покупку крупных промышленных площадок, однако небольшие помещения площадью 200-500 кв. м по-прежнему востребованы. Закономерно, что и цены в сложившейся ситуации стоят на месте: 400 рублей за квадратный метр в аренду и $900-1000 за "квадрат" в собственность".
По итогам 2013 года, по официальным данным, индекс промышленного производства в Петербурге по сравнению с 2012 годом составил 98,8%. Отрицательное влияние на итоги работы промышленности оказало снижение объемов продукции в производстве машин и оборудования (-7,9%). Сократился выпуск отдельных видов электро-, электронного и оптического оборудования (-2,4%), а также пищевых продуктов, включая напитки и табак (-1,9%). Положительная динамика наблюдалась в таких секторах, как текстильное и швейное производство (+17,6%), изготовление резиновых и пластмассовых изделий (+8,6%), обработка древесины и производство изделий из дерева (+5,8%), металлургическое производство и производство готовых металлических изделий (+4,2%), производство транспортных средств и оборудования (+3,2%) и прочих неметаллических минеральных продуктов (+2,2%).
"Наибольший объем предложения в сегменте производственных помещений формируется за счет проектов формата built-to-suit и через продажу земельных участков на территории индустриальных парков, цена на которые непомерно высока. К сожалению, в большинстве своем девелоперы пока не готовы предложить рынку тот продукт, который необходим арендаторам, — готовые качественные производственные помещения площадью 1-3 тыс. кв. м", — сокрушается Михаил Тюнин.
Общая площадь производственных помещений Петербурга на начало 2014 года, по данным Knight Frank St. Petersburg, составляет более 27 млн кв. м, или около 30% всего нежилого фонда города. Площадь качественной производственной недвижимости, готовой к эксплуатации, на данный момент составляет около 1,817 млн кв. м, однако почти вся она используется для собственных нужд.
Прошлогодний рекорд
"В 2013 году в Петербурге было сдано в аренду и продано более 210 тыс. кв. м производственно-складских площадей. Это рекордный показатель за последние несколько лет. Для сравнения: в 2012 году общий объем сделок составил около 112 тыс. кв. м. Дефицит свободных площадей на складском рынке привел к росту ставок аренды в середине 2013 года. Актуальные ставки аренды в объектах класса А, готовящихся к вводу в эксплуатацию, составляют $125?135 за квадратный метр в год (не включая НДС, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи)", — рассказал Алексей Пятков, старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге.
Михаил Тюнин, руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости и земли Knight Frank St. Petersburg, говорит, что спрос на производственную недвижимость остается стабильно высоким, что на фоне практически полного отсутствия готового к эксплуатации предложения в сегменте производственной недвижимости высокого класса приводит к переориентации арендаторов на помещения более низкого класса.
"На протяжении всего года уровень вакантных площадей в Петербурге оставался на рекордно низком уровне и составлял в среднем один-два процента. При этом спрос на складские помещения оставался крайне высоким, что еще более остро ощущалось на фоне дефицита качественных предложений в данном секторе. В связи с этим заполняемость некоторых складских комплексов, которые будут введены в ближайшее время в Петербурге, стремится к 100 процентам, поскольку в условиях низкого уровня вакансии площадей потенциальные арендаторы стараются заключать договоры еще на этапе строительства объекта. Несмотря на значительное увеличение нового складского спекулятивного предложения в 2014 году доля свободных площадей значительно не вырастет, так как большинство площадей в новых складских комплексах уже будут заняты к моменту ввода", — говорит Валерий Трушин.
Ключевой фактор
К ключевым событиям 2013 года господин Тюнин относит то, что инвестиционный совет при губернаторе Ленинградской области одобрил законопроект о мерах государственной поддержки индустриальных парков (ИП). Проект предусматривает предоставление налоговых льгот и льготную аренду организациям, осуществляющим деятельность по развитию ИП. Ставку по налогу на прибыль предполагается снизить до 13,5%, а ставку по налогу на имущество — до 0%. Льготы будут предоставляться сроком на четыре года, при этом в течение шести лет с момента присвоения статуса ИП организация сможет сама выбрать этот четырехлетний период для получения льгот. Также предполагается предоставление льготной ставки аренды на землю, на которой планируется создание ИП. Льгота по аренде будет разбита на три части в течение шести лет: в первые два года она составит 30% от полной суммы, в последующие два года — 60%, а на последнем этапе — 90%.
Вера Бойкова, руководитель отдела индустриальной недвижимости компании Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, говорит, что на рынке промышленного девелопмента сегодня основная проблема — отсутствие необходимых технических параметров. Поэтому наиболее популярны у арендаторов и покупателей так называемые объекты brownfield, которые впоследствии могут подвергнуться реконструкции. Как правило, данные площадки отвечают большинству требований промпредприятий: имеют достаточное количество киловатт, оборудованы различными подъемными механизмами, обладают хорошей локацией. "Яркий пример — завод "Звезда". Некоторые цеха завода уже подверглись редевелопменту и сейчас сдаются в аренду", — говорит она.
Валерий Трушин считает, что сегодня многие современные складские и логистические комплексы пригодны для размещения промышленных предприятий. "Главным вопросом остается возможность выделения того количество электроэнергии, которое требуется подобным арендаторам, — отмечает он. — Что касается индустриальных парков, то опыт реализации таких проектов в Санкт-Петербурге и области говорит о том, что у большинства из них возникают проблемы с заполняемостью резидентами. Это обусловлено несколькими причинами, в частности, отсутствием инженерной подготовки участков, а также оторванным от реалий спроса мастер-планированием территорий парков. Так, сегодня наиболее востребованными являются площадки от 1 до 3 га, а девелоперы делают нарезку от 20 га. На данный момент в Петербурге и Ленинградской области полностью реализован лишь один из заявленных проектов — индустриальный парк независимых производителей автокомплектующих для завода Hyundai в промышленной зоне Каменка, создание которого инициировалось и поддерживалось городом".
Впрочем, к активно развивающимся в настоящее время проектам индустриальных парков можно отнести проект компании "ЮИТ Лентек" Greenstate (112,4 га) в "Горелово", индустриальный парк "Марьино". Среди заявленных проектов можно выделить проект компании "Старт Девелопмент" — "Дони Верево" (пос. Верево, 183 га), проект в "Уткиной Заводи" (60 га) компании "Уткина Заводь Девелопмент".
"Для реализации индустриального парка в первую очередь важна поддержка местных властей, в том числе и с точки зрения инвестиций и дополнительных льгот. Подобное партнерство девелоперов и государства поможет привлечь иностранных производителей и даст дополнительный толчок к развитию промышленности в регионах. Также развитие данного сегмента во многом зависит от стоимости подключения к внешним сетям и цены земельного участка", — уверен господин Трушин.