Может ли бизнес достучаться до московских властей? Какие проблемы существуют на столичном рынке строительства? На какие субсидии может рассчитывать строительный бизнес? Как меняются тренды на столичном рынке недвижимости? На эти и другие вопросы в интервью Алексею Киселеву в программе "Большой разговор" ответил генеральный директор компании "Су-33" Дмитрий Волков.
— Мы часто слышим от бизнеса упреки в сторону властей о бюрократических препонах, которые стоят на пути от идей к удачно реализованному проекту, и, насколько я знаю, вы обращались к правительству Москвы именно с целью улучшить или упростить какие-то определенные процедуры. Вы нашли отклик? Получается ли сейчас у бизнеса что-то улучшать в существующей системе?
— Да, действительно, мы обратились к правительству Москвы. Это обращение последовало в рамках работы Агентства стратегических инициатив по улучшению бизнес-климата, делового климата, прежде всего, через реализацию дорожных карт национальной предпринимательской инициативы. Поскольку итогом, оценкой реализации этих дорожных карт является рейтинг от мирового банка, который называется Doing Business, замер производится по Москве, то, безусловно, без взаимодействия с Москвой казалось невозможным получить позитивный результат, как, по сути, в уничтожении этих самых мешающих административных процедур, так и с точки зрения позиции России в рейтинге Doing Business.
При этом Москва — это еще и очень хорошее место, очень хороший полигон, потому что здесь достаточно сложившаяся четкая система, и очень понятно, что в этой системе улучшать. Я как представитель бизнеса обратился к правительству Москвы с несколькими предложениями по облегчению судьбы строителей, то есть тех людей, которые возводят собственно строительные объекты. И тут есть несколько важных моментов.
Приведу только два: один из них — это ордер на производство работ, у него чуть более сложное название. Это такой документ, который строители должны получить уже после разрешения на строительство. Фактически ситуация такова, что строитель должен получить, по сути, второе разрешение на строительство, но уже не от органа, который уполномочен на это Градостроительным кодексом Российской Федерации, а от соответствующего органа правительства Москвы. Нам казалось и до сих пор кажется, что это явное дублирование. Мы, понимая необходимость ордера и важность работы объединения административно-технических инспекций, которые заботятся о том, чтобы у нас не взрывались коммуникации, ничего не рвалось и не происходило никаких техногенных катастроф, в том числе, например, сваи не забивались в метро, соблюдая все это, заботясь о безопасности, мы бы одновременно избавились от лишних вещей. Вот уже полгода мы обсуждаем этот вопрос. Мы сильно сблизили позиции, но пока еще не добились положительного результата. Я на него очень рассчитываю, потому что на эту тему в правительстве Москвы работает целая рабочая группа под руководством Михаила Юрьевича Максимова. Ее совещания говорят о том, что нас слышат, наши предложения активно обсуждают. Но Москву беспокоит вопрос безопасности, и они тоже хотят это сделать так, чтобы не было каких-то негативных последствий. Мы это понимаем. Хотелось бы, конечно, работать в этом смысле несколько быстрее.
— Дмитрий Анатольевич, какие проблемы сегодня существуют у строительного бизнеса Москвы с приходом на пост мэра города Сергея Собянина? Уже прошло три года, какие проблемы удалось решить, какие возникли? Может быть, какие-то новые организации были созданы для решения проблем?
— Что изменилось. Самое главное, что в строительном секторе — к нему было очень внимательное отношение и тогда, когда мэром был Юрий Михайлович Лужков — стало больше прозрачности. Это я бы назвал главным. Стало больше порядка. Диалог между властью и бизнесом стал более широким, к нему привлечено гораздо больше людей, чем это происходило ранее, которые способны как эксперты, как люди неравнодушные привнести некий конструктивизм во взаимоотношения бизнеса и власти. Появилось большое количество хорошо регламентированных процедур, которые можно осуществлять в электронном виде. Это тоже важный момент, потому что очень многие вещи раньше делались непонятно как, непонятно кем, и это означало, что бизнесу на практике приходилось пользоваться, я бы так сформулировал, услугами многочисленных посредников для того, чтобы реализовать простейшие вещи во время строительного процесса. Сейчас стало все намного проще, гораздо легче.
Более того, я даже скажу, в некоторых вещах бизнес сейчас отстает от московского правительства. Это для меня вообще удивительный факт. Например, я какое-то время назад искал себе площадку и выяснил, что самым удобным инструментом для поиска площадки является сайт tender.mos.ru, потому что там я получаю наиболее объективную информацию, там мне все понятно, там абсолютно прозрачные правила. Если я в этом конкурсе выиграю, я получаю то, что мне понятно, на тех условиях, которые там изложены. Когда я рассказываю об этом своим друзьям, они мне не верят, потому что все настолько привыкли, что городская собственность распределяется каким-то сложным образом, я бы так сказал, но это действительно факт. Это не работает еще на 100%, сама процедура эта работает неплохо. Тем не менее, от посредников различных, людей, которые хотят в этом процессе получить какой-то свой профит, мы от них, конечно, не избавились и, наверное, никогда в полной мере не избавимся, но эта прозрачность рождает рынок.
— С чем вы связываете вообще такую тенденцию, такую динамику? Это разворот в духе времени такой, получается, — прозрачность, доступность для бизнеса?
— Это я связываю с личностью Собянина. Это совершенно четко. Это его политика, он ее последовательно проводит. Он достаточно часто выступает не только с официальными обращениями, но и рассказывает о том, что происходит. Это и кадровая политика, потому что, если вы обратили внимание, у Москвы совершенно другая команда. Это молодая команда, это люди с хорошим образованием, это люди с бизнес-подходом, и с ними приятно разговаривать. Если много лет назад, пять лет назад, семь лет назад я приходил в какие-то чиновничьи структуры и чувствовал себя более продвинутым человеком, то сейчас очень часто учусь подходам у этих людей. Это здорово. Так и должно быть, на мой взгляд.
— Дмитрий, какую поддержку от города вы сейчас видите? Власти как-то поддерживают предпринимателей именно в сфере строительства?
— Существует огромное количество программ поддержки сейчас, они существуют и в Москве. Но я предприниматель старой закалки, и я считаю, что предприниматель должен свои вопросы решать сам, и к программам поддержки бизнеса я отношусь не очень-то позитивно. Я считаю, что задача регулятора, задача государства в целом не поддерживать бизнес, не давать ему что-то, а просто расчищать, расчищать площадку, создавать комфортную среду, создавать условия для активных людей для того, чтобы они зарабатывали деньги себе, создавали рабочие места и занимались прочими позитивными вещами. Вот это — самое главное.
И в этом смысле тоже произошли кое-какие положительные изменения: например, в Москве создан Штаб по защите прав предпринимателей. Это такое военное название, но на самом деле за этим стоит очень простая история, на мой взгляд. Была создана структура, к которой могли бы обращаться предприниматели за решением своих конкретных вопросов, — это была изначальная идея. Очень быстро выяснилось, что многие вопросы повторяются, и возникло желание позаниматься этими вопросами системно, то есть частные вопросы перешли в системные вопросы. На этом этапе примерно я и познакомился более подробно с работой Штаба, и даже вошел как координатор от бизнеса в одну из рабочих групп.
Что мне понравилось, и в чем отличие, пожалуй, Штаба от других многочисленных, на самом деле, площадок по взаимодействию бизнеса и власти — это предметная, конкретная такая история. Вот у меня был всего один, правда, случай, когда я вынужден был обратиться в Штаб за фактически юридическим разъяснением. Я его получил бесплатно, очень быстро, и оно было составлено, честно говоря, несколько профессиональней, чем составили бы мои юристы. Мало того, я это воспринимал, как некое аутентичное толкование, поскольку фактически его готовили юристы, которые занимаются защитой правительства Москвы, а не предпринимателей от правительства Москвы. И это разъяснение мне очень помогло в решении моего конкретного вопроса. Что же касается системных вещей, то здесь тоже все выстроено достаточно прагматично: это не заседание каких-то рабочих групп, где большое количество уважаемых людей протирают штаны. Я иду в рабочую группу тогда, когда мне есть что сказать, меня туда зовут, когда надо чего-то у меня спросить. И это получается очень такой экономный по времени и очень прагматичный диалог, где стороны дают друг другу то, что они и должны давать. Я даю обратную связь как бизнес, но не заменяю регулятора своими советами, а регулятор отвечает за результат.
— Справедливо, но, безусловно, это хорошо, если диалог бизнеса и власти налаживается. А если говорить про финансовые вопросы, финансовую сферу, есть ли сейчас возможность у предпринимателей в сфере строительства брать какие-то доступные кредиты, или это сейчас нереально?
— Кредиты брать нереально — стоимость заимствований высока, она настолько высока, что фактически работа на кредитных деньгах сложна для абсолютного большинства людей, которые работают в стройке. Существует большое количество инструментов. Тут, кстати, вот эти программы поддержки могли бы, между прочим, сыграть свою роль, и они существуют. Например, есть такая программа, есть "МСП-Банк", который является оператором Центрального банка, и он распределяет через банки-операторы деньги, которые под очень низкий процент, под 4%, дает ЦБ. Но инструмент выстроен таким образом, что, во-первых, 4% превращаются в 7,5% приблизительно на этапе перехода денег к банку-оператору, и в 10% — на этапе кредитования уже собственно бизнеса. И там, насколько я помню, очень небольшой размер заимствований. То есть это рассчитано действительно на малый бизнес в большей степени, чем, скажем, на средний. Это, пожалуй, минимум. 10% — это самое меньшее, на что может рассчитывать бизнес, имея в виду, что рентабельность в строительстве сейчас примерно похожа или даже ниже во многих случаях.
Вы понимаете, что работать на кредитных деньгах фактически невозможно, это можно делать только локально, и это требует хорошей подготовки, хорошего управления финансами. То есть можно перезанять, и дальше ты все равно должен перейти на собственные средства в большей степени. Это касается строителей. У девелоперов другая совершенно история, у них по-другому выстроен бизнес, поэтому там-то как раз кредитные деньги играют большую роль, но это, как правило, уже очень индивидуальные истории взаимоотношений девелопера с банковскими структурами.
— Кстати, если возвращаться к вопросу о субсидиях: буквально в начале апреля стало известно, что правительство выделило регионам на субсидии 19 млрд руб., и только на Москву пришлось 1,5 млрд руб. Это касается вопроса малого и среднего бизнеса, и мы общались с экспертным сообществом, и люди говорили, что да, деньги — это хорошо, да, бизнесу они нужны, но периодически властям приходится бегать с этими деньгами и пытаться буквально их каким-то образом выдавать населению, чуть ли не на холодном рынке предпринимателям. Почему? Потому что люди просто не хотят брать на себя ответственность и отчетность за эти деньги. В строительстве сейчас такая же ситуация?
— Да, отчасти. Как раз то, что я говорил про строителей как строителей, то есть тех людей, которые, собственно, производят строительные работы — изыскательские, проектные, может быть, в меньшей степени — там чуть побольше уровень рентабельности в проектировании. Ситуация такова, что уровень рентабельности не позволяет пользоваться этими деньгами, тут должен быть какой-то совершенно другой подход. Этот подход, кстати, обсуждался на очень большом количестве площадок, в том числе, и в правительстве Москвы.
Идея здесь заключается в том, что если мы хотим поддержать какой-то сектор, то мы должны туда деньги давать очень льготно, или даже с нулевым процентом, просто для того, чтобы напитать его деньгами. Что касается программ поддержки, мне попался на глаза интересный документ в рамках работы экспертной группы по утверждению инвестиционного стандарта в городе Москве. Я впервые увидел полный перечень этих программ поддержки, их там несколько десятков штук, это безумное количество. Но каждая эта программа поддержки — это отдельная история, к которой надо отдельно относиться, я с трудом себе представляю малого предпринимателя, который в этом легко разберется, поэтому тут правительство Москвы, видимо, идет навстречу, оно разъясняет, оно привлекает. Ну, так и нужно это дорого, надо просто снизить цену, и тогда у вас купят.
— В Москве сегодня все меньше места под жилую застройку, и только недавно мне приходилось слышать от представителя одной из префектур, что они бы и рады расширять жилой фонд, но пространства вокруг физически нет. В каких частях города еще можно ждать появления жилых комплексов, и какого они будут масштаба?
— Знаете, ответ на этот вопрос сложен. Москва — это один из немногих регионов Российской Федерации, где до сих пор не утверждены правила землепользования и застройки, ПЗЗ так называемые. Фактически вопросы решаются в индивидуальном порядке на градостроительной земельной комиссии, поэтому где и что будет строиться, зависит от того, какие площадки фактически Москва даст для этого строительства. Этот вопрос надо обращать непосредственно к людям, которые в градостроительной земельной комиссии определяют это дело, я на него никак не могу ответить.
Но тут есть еще один аспект очень важный: стратегия Москвы — это совершенно публичный факт, и это мы неоднократно обсуждали, — заключается в том, чтобы уменьшить количество жилой застройки, особенно, точечной и подогнать инфраструктуру. Потому что в прошедшие годы произошел явный перекос, очень много жилья построено, мы встали в пробки, и у нас появились проблемы с другими элементами инфраструктуры. На это сейчас обращена в основном инвестиционная программа Москвы, к этому же через инструменты государственно-частного партнерства привлекается и крупный бизнес, и это совершенно правильно. И это надо делать, наверное, еще несколько лет и только потом возвращаться более вдумчиво к жилой застройке.
Второй аспект заключается в том, что, на мой взгляд, уж в Москве-то точно пора перейти к научным методам определения, где надо строить жилье, а не к рыночным. Надо математически моделировать логистические потоки во всем их разнообразии, и только таким образом выбирать как места для размещения крупных производств, с большим количеством людей или с большим количеством материалов, так и места проживания. Только тогда мы достигнем лучшей среды. Понимание есть, на мой взгляд, потому что фактический и главный архитектор Москвы и другие уважаемые люди говорят о том, что приоритет — это построение среды, а насколько удастся научные методы подключить, мы посмотрим на практике.
— К вопросу об инфраструктуре и пробках, и больших проектах: в Москве сейчас, на юге, в частности, планируется возвести несколько грандиозных проектов. Это Диснейленд в Нагатинской пойме, планы на застройку территории ЗИЛа, чуть ли не венецианские каналы в рамках жилых и офисных комплексов в районе "Южного порта". С чем связан такой бум? И вообще, каков шанс, что какие-то из этих проектов дойдут до реализации?
— Это, насколько я понимаю, стратегия развития города Москвы. Она говорит о том, что Москва, находясь примерно в середине по исследованию IBM, если я не ошибаюсь, среди крупных городов примерно в середине построенной оси координат, где по одной оси выгодность ведения бизнеса, по другой оси — комфорт. Она выбрала все-таки комфорт, выбрала путь построения лучших условий для жизни, лучших условий для ведения бизнеса, это реализация крупных инфраструктурных проектов. Да и в целом нам такой путь сейчас может быть привычней. Мы видим всего лишь проявление этого, это лишь проявление развития Москвы, ее стратегии, той как она видит на сегодняшний момент.
— А как на сфере строительства отразились валютные колебания последних месяцев, есть ли опасность для каких-то проектов?
— Это беда, но не катастрофа, пока в тех проектах, где локализация не очень высока, такие проекты есть, например, дорожное строительство, там это почти не ощутимо. Там, где локализация низка, а это сложные проекты с большим количеством оборудования, сложные технологические проекты, где мы много чего импортируем, там это — сейчас уже проблема. В том числе проблемными являются, наверное, и госконтракты. По моим оценкам, если курс вырастет еще на 10%, имею в виду 50 по евро, то мы будем иметь уже ситуацию, близкую к катастрофе.
— Если говорить про рейтинг Doing Business, на какие позиции, по вашим ощущениям, по вашим планам, мы можем выйти в ближайшее время именно по сфере строительства?
— Знаете, Doing Business — это рейтинг очень интересный, его очень многие критикуют, но его несомненное достоинство заключается в том, что он не зависим от нашего сознания, он объективен. И поэтому мы хоть и говорим, что бессмысленно Москву сравнивать с Гвинея-Бисау с точки зрения строительства склада площадь в 1 тыс. кв.м., а именно по строительству этого объекта сравниваются эти страны, но все равно в нем отражаются реальная ситуация дел, прежде всего, связанная с малым бизнесом. Это дает определенный leverage таким людям, как я, то есть людям, которые пытаются в меру сил, будучи общественниками, побудить наше государство сделать бизнес-климат легче. Потому что мы можем говорить: "Посмотрите, по строительству мы занимаем всего лишь 178 место из 182", если не ошибаюсь, рейтингуемых стран, тем не менее, что делать — совершенно ясно. Я сейчас не буду говорить даже о некой ангажированности мирового банка, который даже на мой взгляд, как предпринимателя, не очень объективно формирует этот рейтинг, он слегка занижает, как мне кажется, позицию нашей страны, если говорить объективно о тех процедурах, которые есть. Но в целом я думаю, что у нас есть очень хорошие шансы и мы в этом рейтинге совершенно точно можем войти в сотню, сделав даже не очень много усилий над собой.
— А про какой период мы говорим? Пять лет?
--Я говорю год-два, это очень короткий период. И более того, есть же планы, в работе Штаба, в работе Департамента градостроительной политики, который занимается этим, в работе других департаментов города Москвы. Я вижу попытки реализации тех планов, тех идей, в том числе, и которые и я даю, и мои коллеги. А если нас услышат в полном объеме, то я думаю, что мы совершенно спокойно в течение года-два войдем в сотню по постройке.
— Хорошо, если у нас такие радужные перспективы. Есть ли сейчас возможность для входа на строительный рынок Москвы, и какова цена входного билета?
— Если говорить о формировании строительной компании, то, с учетом всех затрат стартового периода, вход стоит приблизительно 1 млн — это очень небольшие деньги для такой сложной деятельности. Если говорить о девелопменте, то там, конечно, совершенно другие ставки, это, наверное, сотни миллионов рублей, даже для реализации не очень больших проектов на территории города Москвы. А в целом вход в предпринимательство бесплатен, каждый человек может стать предпринимателем на данном этапе и зарабатывать деньги. Вопрос только в том, достаточно ли будет воли, сил, компетенции и уверенности в себе. Если это есть — вход открыт.