Среди схем приобретения жилья российское законодательство предусматривает, в том числе, и покупку недвижимости в лизинг. Однако сегодня этот инструмент почти не используется. Эксперты считают, что это связано с низкой конкуренцией в области кредитования, а также с неразвитостью фискальной системы страны, но в будущем лизинг еще придет на рынок жилья.
В законодательстве не существует запрета на лизинг жилья, но из-за особенностей этой схемы ее основная сфера применения — продажи автомобилей и кредитование бизнеса
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Лизинг — финансовая операция по долгосрочной аренде имущества с правом его последующего выкупа. Одновременно лизинг позволяет получить некоторые налоговые преференции. Поэтому традиционно основным потребителем лизинга выступает корпоративный сектор, использующий лизинговые операции для формирования основных фондов (основных средств).
Одновременно можно отметить, что на рынках развитых стран сейчас достаточно широко распространен потребительский лизинг — фактически форма кредитования, конкурирующая с другими аналогичными инструментами. Физические лица приобретают в лизинг довольно широкий ассортимент товаров — от недвижимости и автомобилей до потребительской электроники.
В настоящее время лизинговые схемы на рынке жилой недвижимости России практически не используются. В законодательстве не существует запрета на лизинг жилья, но из-за особенностей этой схемы ее основная сфера применения — продажи автомобилей и кредитование бизнеса.
В случае сделок с жилой недвижимостью схема выглядит следующим образом: лизингополучатель, или потенциальный покупатель жилья, становится не собственником, как в случае ипотеки, а арендатором жилплощади. На протяжении всего срока действия договора владельцем жилья является лизинговая компания, квартира переходит в собственность клиента только после полной выплаты ее стоимости и начисленных процентов. Причем переплата по сравнению с классической ипотекой будет выше на 1,5-2%, все коммунальные расходы также берет на себя покупатель.
"Полагаю, неразвитость рынка лизинга жилья объясняется некоторой инертностью потребительских стратегий, так и низким уровнем интереса к этому сегменту финансовых институтов. Сравнительно комфортный уровень конкуренция в секторе розничного кредитования пока позволяет концентрироваться на более маржинальных инструментах, в результате у потребительского лизинга пока не наблюдается выраженных конкурентных преимуществ. Лизинг жилой недвижимости теоретически может быть интересен потребителям. Но, полагаю, только при условии заметно более низкой стоимости этого инструмента по сравнению с традиционными ипотечными контрактами и одновременно отсутствием каких-либо дополнительных рисков", — считает Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент".
Алла Казакова, руководитель отдела аренды АН "Итака", согласна с коллегой из "Финам Менеджмента": схема приобретения жилья в лизинг в России теоретически возможна, но на практике почти не встречается. "Бывают похожие сделки, когда квартиросъемщик через какое-то время выкупает у хозяев снимаемое жилье. Эта схема юридически и практически проще, чем лизинг. В этом случае обе стороны договариваются обо всем перед заключением договора аренды, и через определенный срок человек, арендующий жилье, выкупает его по рыночной стоимости. Правда, такие сделки тоже достаточно редкие, их сложность состоит в том, что должны одновременно совпасть пожелания как нанимателя квартиры, так и ее хозяев".
Станислав Кривенков, финансовый директор ГК AAG, говорит, что сегодня сделок с использованием лизинга на рынке нет. "Уникальными также являются случаи приобретения производственной недвижимости в лизинг, хотя мы были однажды свидетелями, когда покупатель всерьез рассматривал возможность встраивания лизинга в схему приобретения. Основное преимущество лизинга — налоговые преференции для покупателя, выражающиеся в возможности быстрого списания стоимости приобретаемого актива в расходы", — рассказал он.
Михаил Строилов, девелопер КП "Ново-Шарапово", заместитель генерального директора ООО "Столичная земля", впрочем, опровергает слова коллег: "Лизинг для физических лиц на готовые дома с отделкой — это, по сути, схема покупки, когда человек, заранее определив и зафиксировав цену дома, постепенно частично выплачивает его стоимость, при этом имея возможность его использования уже с момента подписания договора, а к концу срока действия договора аренды может выкупить по той цене, которая была зафиксирована на момент его заключения. Если же человек не выкупает дом, то получается, что он просто платит аренду. В нашем коттеджном поселке "Ново-Шарапово" совсем недавно появилась специальная опция для клиентов — коттедж с отделкой в лизинг".
Как рассказал господин Строилов, аренда коттеджей с правом выкупа предоставляется на следующих условиях: для начала определяется цена покупки по базовому прайс-листу, при этом скидки не предусмотрены. На полгода (или год) человек заключает договор аренды с правом последующего выкупа. В этом договоре фиксируется цена продажи дома из прайс-листа. Далее клиент платит ежемесячную аренду. И к моменту окончания действия договора он может выкупить дом со скидкой на сумму, согласованной в договоре, с учетом части арендной платы.
"Важно, что цена покупки фиксируется в договоре. Кто знает, что будет с ценой через год? А в этом случае у покупателя, помимо "замороженной" цены на недвижимость, есть еще и своего рода беспроцентная рассрочка почти на год и первоначальный взнос в виде части арендной платы", — рассказывает Михаил Строилов.
"Основные минусы данной схемы для клиента: невозможность прописки на арендуемой жилплощади и отсутствие гарантий возврата средств в случае банкротства компании-лизингодателя. В случае возникновения финансовых проблем и невозможности выплаты по лизингу покупатель лишается права проживания на данной жилплощади. И если в случае ипотеки споры между владельцем квартиры с обременением и банком решаются в суде, а процесс выселения может затянуться на несколько лет, то по лизинговой схеме клиент обязан в считанные дни освободить жилье, так как не имеет на него прав собственности. Крайне редко находятся желающие заключить такую рискованную сделку. Целевой аудиторией данной программы могут стать клиенты, которым банк по тем или иным причинам отказывает в ипотеке, но которые уверены в своих финансовых возможностях. Однако даже в этом случае риск достаточно велик, и необходимо с большим вниманием отнестись к выбору компании-лизингодателя. Такая схема имеет определенные удобства для банков, так как в случае утраты клиентом платежеспособности нет необходимости возврата недвижимости через суд. Но доля подобных сделок в ипотечном портфеле крупного банка вряд ли может превысить 1-2 процента по причине высоких рисков для клиента", — резюмирует Ирина Мошева, генеральный директор СП RDI & Limitless.