Редевелопмент промзон стал в последнее время модным термином. И как бы само собой подразумевается, что любое московское промпредприятие — прежде всего перспективная площадка для нового строительства. Так ли это?
Без вариантовю Для застройщиков промзоны не всегда лучшая, но часто единственно возможная площадка
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Строить или производить?
"Во времена Юрия Лужкова попытка сохранить промышленные предприятия в черте столицы носила политический характер: их работники и члены семей рассматривались как электоральный ресурс,— говорит Сергей Свиридов, старший партнер, вице-президент по развитию компании Sminex, ведущей строительство в нескольких реструктурируемых промзонах.— Сегодня этот ресурс сократился до минимума и никого не интересует, а сохранение промышленного производства на территории мегаполиса экономически уже бессмысленно, поскольку из-за высокой стоимости энергоресурсов, рабочей силы налоговых нагрузок становится неоправданно дорогим".
Ошибочно считать, что москвичи не идут на заводы, что столичная рабочая сила невыгодна, возражает первый заместитель руководителя департамента науки, промышленной политики и предпринимательства Москвы Михаил Ан. "Посмотрите на "Автофрамос": почему он здесь сидит, а не идет, например, в Калугу? Он сам говорит: здесь крупнейший рынок сбыта, перенос производства вынудит тратиться на логистические решения,— приводит пример Михаил Ан.— Да, рабочая сила относительно дорогая, но в себестоимости продукта этот показатель незначительный, и здесь ее намного больше, так что легче справиться с неизбежной текучкой кадров".
Это противостояние промышленников и строителей во многом определяет судьбу реновации промзон.
Интересы девелоперов
Для застройщиков промзоны не всегда лучшая, но часто единственно возможная площадка. "Основная и, пожалуй, единственная причина, по которой столичные промышленные зоны являются привлекательными для застройщиков,— их расположение. А именно расположение внутри Москвы. В случае масштабных девелоперских проектов это практически единственная альтернатива участкам под застройку, расположенным за МКАД",— говорит Свиридов.
Иван Татаринов, коммерческий директор компании Glincom, ведущей строительство в промзоне Южный порт, отмечает и другие положительные качества промзон: "Плюсом является наличие инженерных сетей. При этом, в частности, запасы электрической мощности зачастую существенно превосходят потребности новых проектов. Кроме того, в промышленных зонах уже существует дорожно-транспортная сеть". Среди недостатков этих территорий Татаринов отмечает сложности с рекультивацией земель, где ранее были расположены вредные производства.
Впрочем, девелоперы, преобразующие промзоны, отмечают и то, что они работают на пользу города. "Ревитализация бывшей промзоны — это всегда плюс для города,— утверждает Николай Матушевский, основатель и владелец дизайн-завода "Флакон".— Вместо пустующего завода город получает успешный бизнес-проект, который платит налоги и создает новые рабочие места большей частью в сфере малого бизнеса. Неиспользуемая территория начинает работать".
В пользу производства
"К сожалению, есть устойчивое представление о том, что редевелопмент — это застройка территории жильем. Между тем наша задача часто — модернизировать промышленные территории,— говорит Михаил Ан.— В первую очередь надо развивать наукоемкую, высокотехнологичную промышленность".
Соблюсти баланс между интересами девелоперов и промышленности призвана разработка критериев, по которым можно будет быстро и прозрачно определять, стоит ли сохранять промышленные предприятия. По словам Михаила Ана, такие критерии его департамент надеется подготовить уже в этом году на основе пилотных проектов — промзон Южный порт и Коломенское. "Мы смотрим, какие здесь есть работающие промпредприятия, а какие давно занимаются арендной деятельностью. Какие работают эффективно, как их стоит развивать, чтобы сохранить промышленность",— поясняет чиновник.
В промзоне Южный порт уже есть точки роста: это технополис "Москва" — пример высокотехнологичного бизнеса, а также "Автофрамос" — завод компании "Рено". "Здесь также есть нужная городу типография "Пушкинская площадь", сложившийся офисно-деловой центр "Синтез" и много мелких собственников, которые занимаются неизвестно чем",— добавляет Михаил Ан. Непрозрачных ныне собственников и обследует департамент, чтобы понять, насколько важно сохранить их деятельность на этой территории.
Как по правилам
Пока в городе нет четких правил, что вот эта территория в любом случае оставит за собой промышленное назначение, у неустойчивых собственников всегда есть соблазн застроить ее жильем, считает чиновник. Поэтому нужно четкое определение тех зон, которые сохранят свое предназначение. "Промышленник будет знать, что ему гарантирована спокойная работа, а собственник поймет, что даже "заходить" к чиновникам бессмысленно: все равно не дадут застроить",— говорит Ан.
Однако сохранять производство ради производства в департаменте не собираются. "Дальше мы применяем метод кнута и пряника",— рассказывает Михаил Ан. Пряник — это льготные ставки налога на землю, которые дадут всем оставшимся в Москве промпредприятиям. Однако дальше будет разработан критерий эффективности работы предприятий. От этого показателя станет зависеть размер налоговых льгот: чем более эффективно работаешь, тем ниже твоя налоговая ставка. Впрочем, для социально значимых отраслей или предприятий требования к эффективности могут быть снижены. Есть и точечные решения — к примеру, МНПЗ в Капотне. "Это стратегическое предприятие, необходимое городу",— уверен Михаил Ан. Поэтому здесь идут по пути повышения экологической чистоты своих выбросов и вырабатываемого топлива: у МНПЗ есть инвестиционная программа по повышению экологичности производства, завод модернизируется для выработки экологических видов топлива стандарта "Евро-4" и "Евро-5".
"Мы хотим по максимуму сохранить промышленность в промзонах Южный порт и Коломенское, также мы сейчас проводим анализ территорий в районе Рязанского проспекта,— говорит Ан.— Я вполне допускаю, что в ЮВАО и ЮАО может быть построено какое-то жилье, но рядом как раз нужно создавать новые качественные точки приложения труда". В идеале там должны появиться агломерации, включающие и комфортное жилье, и социальную инфраструктуру, и промышленные предприятия, находящиеся через дорогу,— чтобы не мешали жить, но и добираться до них на работу было удобно. Например, промзона Калошино в районе шоссе Энтузиастов: несмотря на активную застройку жильем прилегающих к трассе территорий, есть надежда сохранить здесь промышленность. Сложнее с Очаково — там плотная застройка сочетается с наличием сильного пищевого кластера, есть технологические компании. "Постараемся эти предприятия сохранить, плюс нужны транспортные решения", — заключает Михаил Ан.