Непризнанные рынки

Покупка недвижимости в непризнанных государствах несет целый ряд рисков, начиная от претензий со стороны предыдущих владельцев земли и заканчивая исками в международных судах. Более того, новообразованное государство далеко не всегда готово продавать объекты иностранцам.

Классическим примером проблемного рынка на непризнанной территории можно назвать рынок недвижимости Северного Кипра. Кипр был разделен на две части в 1974 году, в результате восемь лет спустя была создана Турецкая Республика Северного Кипра, однако ее так и не признало ни одно государство, кроме Турции. Сегодня недвижимость на Северном Кипре, по словам управляющего директора "ЗИП Реалти" Евгения Скоморовского, как минимум, в два-три раза дешевле аналогичных объектов в южной части острова. "Дело в том, что на момент разделения страны все основные туристические объекты остались на севере острова, однако международное признание получила Республика Кипр, основанная греками-киприотами. Много лет цены на Кипре уверенно росли, скорректировавшись только в 2013 году по итогам кризиса в еврозоне и экономике Греции",— объясняет эксперт. В итоге Северный Кипр стал раем для любителей рисковых инвестиций в недвижимость: многие инвесторы надеялись на будущий рост стоимости объектов. Тем более что большинство сделок происходит на севере острова в английских фунтах и в целом здесь действует система английского права. Ситуацию осложняет то, что только 16,7% объектов частной собственности на севере Кипра принадлежит туркам-киприотам, а остальная недвижимость закреплена за грекам-киприотами, которые вынуждены были оставить свои дома в июле 1974 года. Часть объектов была продана туркам, но остальные семьи продолжают сохранять свои права, в том числе на землю. Поэтому покупка объекта на такой земле может оказаться незаконной по нормам международного права.

Российские дипломаты неоднократно предупреждали соотечественников о рисках, возникающих при покупке недвижимости в северной части острова. С официальным заявлением по этому поводу выступал российский МИД, а на официальном сайте российского посольства на Кипре размещено соответствующее предупреждение. "Несмотря на оккупацию Турцией в 1974 году части территории Кипра, греки-киприоты продолжают сохранять право собственности на значительную долю находящейся на севере Кипра недвижимости, что подкреплено законодательством Республики Кипр",— предупреждают дипломаты. По их данным, сделки с недвижимостью, а также инвестирование в объекты инфраструктуры, осуществляемое без учета существующих законных имущественных прав греко-кипрских владельцев, могут обернуться длительными судебными разбирательствами и крупными штрафными санкциями вплоть до тюремного заключения на срок до семи лет. Более того, в соответствии с российско-кипрскими соглашениями вердикты кипрских судов признаются и подлежат исполнению на территории России. Это означает, что если законный владелец объекта киприот с южной части острова выиграет решение в суде, то отвечать россиянам по нему придется уже дома. Как это работает в действительности с британскими гражданами, продемонстрировало в 2010 году так называемое "дело Орамсов". Основными покупателями недвижимости на территории Северного Кипра являются британцы, которым, по разным данным, там принадлежит 5-7 тыс. объектов. В 2004 году греко-кипрский беженец Мелитис Апостолидис подал в суд на семью Орамс, построившую дом на принадлежащей ему земле. В июле 2010 года Апелляционный суд Великобритании постановил уничтожить новую виллу и вернуть землю законному владельцу, а также оплатить судебные издержки. В итоге супруги Орамс должны были заплатить £750 тыс., но, опасаясь резкого оттока инвестиций из непризнанной страны, власти Северного Кипра взяли на себя выплату всех расходов.

По схожей схеме развивалась ситуация на рынке недвижимости Абхазии. После грузинско-абхазского конфликта грузинские семьи лишились своих объектов, однако, в отличие от турок-киприотов, не сохранили инструментов отслеживания статуса своих объектов. Более того, абхазские власти, несмотря на признание Россией независимости республики, не спешат привлекать инвесторов на местный рынок жилья. По действующему в республике законодательству иностранцы могут приобретать в собственность все виды недвижимого имущества, за исключением жилья. Купить дом или квартиру в Абхазии можно, но только оформив ее на местного жителя. Граждане Абхазии такие услуги радостно предоставляют, однако нередки случаи последующего отъема собственности. В связи с этим российские власти неоднократно просили руководство республики разобраться с этим вопросом. Правительство Абхазии каждый год обещает разрешить покупку жилья иностранцами, последний раз такой закон был анонсирован в феврале текущего года. Согласно законопроекту, иностранцы смогут покупать квартиры только в городских новостройках, все остальные сегменты рынка останутся для россиян недоступными. Стоит отметить, что на территорию Абхазии также не пускают российских граждан с грузинскими фамилиями, следовательно, они в любом случае не смогут совершать сделки в республике. Более того, в Грузии действует закон "Об оккупированных территориях", который запрещает инвестиции и куплю-продажу объектов недвижимости в Абхазии и Южной Осетии.