Высший арбитражный суд (ВАС) обобщил практику по спорам, связанным с незаключенностью договоров. Суд разрешил считать договоры аренды недвижимости действующими даже при отсутствии их госрегистрации и указал, что вещь по незаключенному договору должна быть возвращена передавшему ее лицу, даже если оно не является собственником. При этом незаключенность договора не отменяет оговорок о его подсудности государственным или третейским судам.
Фото: Сергей Михеев, Коммерсантъ
На днях ВАС опубликовал информационное письмо, предназначенное для установления единообразия судебной практики по спорам о незаключенных договорах. В своем обзоре ВАС обобщил сложившуюся практику по данным вопросам и сформулировал рекомендации. Незаключенным считается договор, в котором не определены его существенные условия (например, цена арендной платы, предмет договора). В письме подчеркивается, что к таким договорам не применяются правила о недействительности, поскольку они не просто не порождают правовые последствия, но и в принципе отсутствуют. Такое разграничение необходимо для того, чтобы стороны понимали, с какими требованиями обращаться в суд. При этом оговаривается, что ошибка истца, заявившего требования о признании незаключенного договора недействительным, не является основанием для отказа в иске, отмечает партнер юридической компании «Алексей Гуров и партнеры» Андрей Лебедев.
ВАС также обращает внимание на вопросы, связанные с заключением договоров аренды. По общему правилу договор аренды недвижимости на срок от года подлежит государственной регистрации, без которой считается незаключенным. Однако ВАС рассматривает возможность признания договора аренды действующим даже без регистрации в зависимости от осведомленности покупателя недвижимости о наличии арендных отношений. Если покупатель на момент совершения сделки не знал о том, что имущество обременено арендой, незарегистрированный договор для него не имеет силы. В случаях, когда покупатель был осведомлен об обременении имущества арендой, его ссылки на отсутствие регистрации договора считаются злоупотреблением правом. А сам факт приобретения имущества в таком случае означает согласие покупателя на сохранение договора аренды. «С одной стороны, регистрация обязательна, с другой — достаточно проинформировать нового собственника обо всех обременениях в отношении здания, тогда права арендатора будут защищены»,— считает адвокат адвокатского бюро «Дмитрий Матвеев и партнеры» Кира Тыхенова. «Ключевым при рассмотрении такого рода споров будет установление добросовестности покупателя арендованного имущества»,— полагает Андрей Лебедев. «Не всегда легко доказать факт того, что покупатель знал об аренде»,— поясняет Кира Тыхенова.
Кроме того, в письме ВАСа указывается, что при возврате вещи, переданной по незаключенному договору, не нужно доказывать право собственности на это имущество. Как отмечает начальник отдела корпоративного права юридической компании Sameta Ольга Сницерова, в таких случаях речь идет именно о факте передачи имущества, а не о правах на него. Если лицо, например, незаконно приобрело картину и передало ее по договору, который потом был признан незаключенным, картина ему возвращается, хотя это не подтверждает его право собственности на нее. «Этот вопрос должен решаться уже в отдельном иске»,— подчеркивает госпожа Сницерова.
ВАС не обошел стороной и проблемы, связанные с рассмотрением споров в третейских судах. В письме отмечается, что признание незаключенным договора не влечет за собой таких же последствий для соглашения о подсудности или третейской оговорки. Статья 17 закона «О третейских судах» указывает, что третейские оговорки должны рассматриваться независимо от других условий договора. «При заключении договора контрагенты могут заранее предусмотреть возможность разрешения в третейских судах, которая не будет зависеть от остальных условий соглашения. Так стороны сразу урегулируют все судебные вопросы»,— говорит госпожа Тыхенова. «Это необходимо для внесения ясности, в какой суд стороны должны обращаться в случае возникновения неопределенности с самим договором»,— отмечает Ольга Сницерова.