В 2013 году в Петербурге было введено более 200 тыс. кв. м торговых площадей. С момента кризиса это самый внушительный объем ввода в этом сегменте. Аналитики полагают, что в ближайшие годы будут вводиться аналогичные объемы.
Среди главных тенденций на рынке строительства торговой недвижимости последних лет можно отметить укрупнение проектов. Общая площадь многих вводимых ТРК превышает 50 тыс. кв. м
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
По данным Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, в городе введено более 220 тыс. кв. м. В компании Astera в альянсе с BNP Paribas эту цифру оценивают примерно в 280 тыс. кв. м. Остальные аналитики дают примерно такие же цифры.
По данным Astera в альянсе с BNP Paribas, на конец 2013 года уровень обеспеченности площадями в торговых центрах Санкт-Петербурга за годовой период вырос на 9,5% и составил 612 кв. м в расчете на 1 тыс. человек.
Игорь Казей, руководитель отдела инвестиционного развития ГК AAG, говорит: "По итогам 2013 года объем качественной торговой недвижимости в Петербурге составил 4,4 млн кв. м".
Фрунзенский район в лидерах
Лидером ввода торговых площадей в 2013 году, по данным компании STEP, стал Фрунзенский район (136,3 тыс. кв. м) благодаря появлению сразу двух крупных объектов — ТРК "Балкания Нова" (78,6 тыс. кв. м) и ""Континент" на Бухарестской" (57,6 тыс. кв. м). Также в тройке лидеров Красносельский (93,6 тыс.) и Московский (69,3 тыс.) районы.
Микко Седерлунд, генеральный директор проекта "Охта Молл" (SRV Group), считает, что разговоры о том, что рынок близок к перенасыщению, оправданны лишь отчасти. "Максимальный срок жизни концепции торгового центра составляет семь лет: на сегодняшний день в городе насчитываются более двадцати объектов, которые требуют редевелопмента и не являются привлекательными ни для арендаторов, ни для покупателей", — добавляет он.
Из тенденций 2013 года аналитики отмечают децентрализацию проектов — торговые центры регионального формата стали чаще выходят в районы. Так, в этом году открылись "Континент" на станции метро "Звездная", "Лондон Молл" на проспекте Большевиков, запустился проект "Жемчужная Плаза" на Петергофском шоссе. Подчеркивают данную тенденцию и новые для Петербурга форматы — в 2013 году разрешения на строительство аутлет-центров получили компании Fashion House Group и Hines — оба проекта будут расположены в пригороде. Тем не менее качественные проекты остаются востребованы и в близких к центру районах — из-за пробок и проблем с парковкой центральные районы теряют свою привлекательность — возникает спрос на объекты с лучшей транспортной доступностью.
Значимый тренд
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, считает, что трендом последних пяти лет в сегменте торговой недвижимости стало увеличение значимости развлекательной функции в составе торгово-развлекательных комплексов. "Прежде всего это касается детских форматов развлечений. Наблюдается связанный с этим же тренд увеличения детских форматов (в том числе и магазинов детских товаров) в торговых центрах. Причиной данных изменений, в том числе, является и изменение половозрастной структуры посетителей торговых центров. Та аудитория, которая являлась драйвером роста рынка торговой недвижимости в 2005-2010 годах, а это была молодежь, сейчас постепенно перешла в аудиторию родителей с детьми. В то же время доля молодежи без детей постепенно сокращается как следствие демографического спада, произошедшего в 1990-х годов. Соответственно, и девелоперы торговых центров адаптируются к постепенному изменению целевой аудитории, добавляя в спектр услуг и в набор арендаторов те функции и магазины, которые свойственны текущей аудитории", — рассуждает господин Фадеев.
Досуговая составляющая в том или ином виде присутствует в 83% торговых центров Санкт-Петербурга. Доля развлечений с точки зрения объема торговых площадей составляет более 20%.
Доля развлечений, ориентированных на детскую аудиторию, постоянно увеличивалась в течение последних лет. Так, по сравнению с концом 2010 года доля ТРК, в которых присутствуют детские развлечения, выросла на 13% (с 30 до 43%). В то время как доля ТРК с развлечениями, ориентированными на взрослую аудиторию (такими, как боулинг, бильярд), уменьшилась на 11%. Также уменьшилась доля ТРК, в составе которых есть ночные клубы (с 20 до 10%). Также почти на 30% увеличилось число торговых центров, предлагающих различные фитнес-услуги (в составе которых зачастую есть специализированные детские комнаты).
Укрупнение проектов
"Среди главных тенденций на рынке строительства торговой недвижимости последних лет можно отметить укрупнение проектов. Общая площадь многих вводимых ТРК превышает 50 тыс. и даже 100 тыс. кв. м. Этот тренд начал проявляться еще с ввода торговых комплексов "Мега" в 2006-2007 годах, но в последние пять-шесть лет получил особенно активное развитие. В городе открылся сразу десяток особо крупных объектов. В 2010 году были введены сразу три "стотысячника": ТРК "Галерея" (187 тыс. кв. м) и "Стокманн Невский центр" (90,8 тыс. кв. м) на площади Восстания; открылся ТРК "Лето" (115,8 тыс. кв. м) на Пулковском шоссе. Позже к ним добавились такие крупные комплексы, как "Питерлэнд" (159,6 тыс. кв. м) в Приморском районе, "РИО" (62,9 тыс. кв. м) во Фрунзенском и "Ока" (56,3 тыс. кв. м) в Колпино", — перечисляет Михаил Лиханов, директор направления коммерческого строительства компании STEP.
Полсотни центров в активной стадии
Владислав Фадеев считает, что объемы ввода торговых помещений в среднесрочной перспективе будут сохраняться на текущем уровне, то есть ежегодно будет вводиться в эксплуатацию 200-300 тыс. кв. м качественной торговой недвижимости. "Девелоперы торговой недвижимости при выборе локации для будущего строительства ориентируются на районы развивающейся жилой застройки, к которым прежде всего относятся Приморский и Красносельский. В перспективе можно ожидать активизации интереса девелоперов торговых центров к Выборгскому и Невскому районам, где ведется строительство нового жилья", — говорит он.
Михаил Лиханов подсчитал: с начала 2013 года петербургскими застройщиками получено разрешение на строительство 26 торговых объектов, в 2012-м — 23. Таким образом, в активной стадии строительства сегодня находится не менее 50 торговых объектов со сроками ввода в 2014-2015 годах. Среди наиболее значимых "новостроек" — торгово-развлекательные комплексы "Галактика" в Московском (застройщик — ЗАО "Торговый двор"), "Европолис" (ООО "Европолис Балтик рус") в Выборгском районе, "Пять озер" (ОАО "Макромир") в Приморском, "Охта Молл" (ООО "Темпо Инвест") в Красногвардейском. А также аутлет "Пулково" (ООО "Пулково Аутлет") в Шушарах и торгово-офисный центр "Даль" (ООО "Донк") в Невском районе Петербурга.
В среднесрочной перспективе ожидается появление ряда крупных проектов, о которых было заявлено в третьем квартале 2013 года. Например, в 2014 году начнется строительство нового ТЦ "Голливуд" на месте кинотеатра "Русь", площадь торгового центра составит 120 тыс. кв. м. Также на 2015 год запланировано открытие нового торгового комплекса в Красносельском районе. Девелопером проекта выступает ООО "Балтийский". Общая площадь ТК составит 35 тыс. кв. м, арендопригодная — 24 тыс. кв. м. Кроме того, проект ТРЦ "Охта Молл" получил разрешение на строительство. Общая площадь составит 144 тыс. кв. м, арендопригодная — 75 тыс. кв. м.
В ТРЦ, реализуемом концерном SRV совместно с финским инвестиционным фондом Russia Invest, уже началась сдача помещений в аренду. Рядом с аэропортом Пулково в Санкт-Петербурге появится аналог парижского рынка Rungis, реализацией которого занимается компания "С-Фрут". Планируемые инвестиции в проект могут составить $1 млрд.
В NAI Becar говорят, что в целом по сравнению с первым полугодием 2013 года сейчас отмечается тенденция увеличения вакантных площадей за счет выхода на рынок новых проектов.
"К тенденции последних лет можно отнести активное развитие сетей электроники и бытовой техники — в третьем квартале открылся гипермаркет электроники "Юлмарт", магазин Media Markt открывается в ТРК London Mall, где было арендовано помещение около 4 тыс. кв. м", — добавляет Ольга Шарыгина, управляющий директор NAI Becar.
Ленобласть отстает
В соседнем регионе — Ленинградской области, в отличие от Петербурга, ситуация с торговой недвижимостью остается удручающей.
Аналитики говорят, что развитие торговой инфраструктуры прямо пропорционально трем параметрам: численности постоянных жителей населенного пункта, платежеспособности населения, численности мигрирующего или временного населения (туристы, дачники, трудовые мигранты в самом широком значении этого термина).
Соответственно, сильнее всего торговая недвижимость развита в центрах трех районов, прилегающих к городским территориям: Выборгском, Всеволожском, Гатчинском.
Торговая инфраструктура Ленинградской области представлена преимущественно объектами, расположенными в окружении Петербурга, в непосредственной близости к КАД. Это "Меги" и другие крупные объекты, ориентированные на Петербург и прилегающие районы.
Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, отмечает: "Масштабных объектов в области введено не было, однако в этом году ожидается ввод в эксплуатацию Fashion House Outlet Centre на Таллинском шоссе. Динамика арендных ставок аналогична показателям петербургского рынка".
Уровень развития торговой недвижимости в удаленных от Петербурга городах Ленинградской области значительно более низок. Здесь этот сектор представлен в основном встроенными торговыми помещениями — магазинами формата "у дома", несколькими районными и микрорайонными торговыми комплексами, редко — гипермаркетами.
Аналитики отмечают, что если судить по продовольственной сетевой торговле, то 2013 год был плодотворным для ее развития во всей Ленобласти — ведущие сети в совокупности выросли более чем в 1,5 раза. Разумеется, развитие в меньшей мере коснулось отдаленных или малонаселенных районов, но в таких городах, как Тихвин и Кириши, сетевая торговля растет успешно. При этом эксперты отмечают, что рынок сделок с недвижимостью в Ленобласти остается в тени. Предложений торговых площадей мало, они грешат неадекватностью.
По мнению чиновников, обеспеченность торговыми площадями в Ленобласти в расчете на 1 тыс. жителей высокая и вдвое выше некоей "нормативной" обеспеченности (по материалам доклада комитета по развитию малого, среднего бизнеса и потребительского рынка по итогам развития торговли, общепита и сервиса в 2012 году на сайте правительства Ленобласти).
Валерий Трушин, руководитель отдела консалтинга East Real, вообще категоричен: "Как таковой рынок торговой недвижимости в Ленинградской области отсутствует. Локальные потребности жителей пригородов удовлетворяются местными небольшими торговыми центрами, продовольственными рынками, магазинами у дома. За "большими" покупками жители Ленобласти едут в торговые центры Петербурга. Это связано, в том числе, и с тем, что большинство мест приложения труда сосредоточено в Петербурге, и людям гораздо удобнее, например, совершать покупки в торговых центрах рядом с работой, что, безусловно, тормозит развитие коммерческой недвижимости в области".
По мнению господина Трушина, сегодня потенциалом для развития небольших торговых центров площадью 15-20 тыс. кв. м обладают такие пригороды, как Пушкин, Гатчина, Всеволожск, Сертолово. В этих городах востребованными могут стать районные торговые центры с продуктовым супермаркетом, магазином бытовой техники, небольшой галереей и, например, кинотеатром.