Ипотеке прогнозируют стабильность

Недавно президент РФ Владимир Путин в очередной раз заявил о необходимости сдерживания роста ставок ипотечного кредитования. Участники рынка полагают, что к словам властей органы, ответственные за кредитно-денежную политику, прислушаются и роста ставок ожидать не стоит. Рост объемов ипотечного кредитования в ближайшие годы будет оставаться довольно высоким, но все же не таким, как в предыдущие три года.

Президент РФ Владимир Путин в очередной раз выразил озабоченность высокими ставками по ипотечным кредитам в России. "Вы сами обратили внимание на то, что по целевым показателям ставка ипотечного кредита должна быть немного больше, чем 2-2,5 процента от ставки рефинансирования. Поэтому есть над чем работать, и прошу обратить на это внимание вместе со всем экономическим блоком и в работе с коммерческими банками", — сказал президент на совещании в правительстве.

Первый вице-премьер Игорь Шувалов, в свою очередь, заметил, что процентная ставка по выдаваемым ипотечным кредитам должна быть "уровень инфляции плюс 2,2 процента к уровню инфляции". То есть такая ставка должна быть на уровне 9%. Вместе с тем господин Шувалов подчеркнул, что число выдаваемых жилищных кредитов растет. Если десять лет назад их было выдано 14,5 тыс. в год, то в 2013 году россияне взяли около 800 тыс. кредитов на приобретение жилья.

По данным официальной статистики, доля транзакций на рынке недвижимости России с привлечением ипотечного кредита достигла исторического максимума — около 24%. То есть уже практически каждая четвертая покупка — в кредит. Ипотека остается наиболее востребованным и доступным инструментом улучшения жилищных условий. По итогам 2013 года темпы роста ипотечного рынка снизились по сравнению с 2012 годом, но, тем не менее, остались достаточно высокими — около 30%, а суммарный объем сделок, судя по всему, превысил прогнозировавшийся уровень в 1,3 трлн рублей. В Петербурге объем выданных ипотечных кредитов составил 60 млрд рублей.

Объективный характер замедления

Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент", говорит: "Важно подчеркнуть, что во многом замедление носит объективный характер — речь идет о нормализации динамики и о формировании умеренных темпов расширения жилищного кредитования, соответствующих общей конъюнктуре. Взрывной рост предыдущих периодов объясняется активным восстановлением рынка после жесткой кризисной коррекции. Сейчас динамика падает на фоне нормализации рынка — эффект бурного развития за счет низкой базы фактически исчерпан. Вместе с тем, я полагаю, что, несмотря на негативные факторы, общий контекст рынка, характеризующийся высоким спросом на жилье и умеренным расширением доходов, позволит ипотечному кредитованию продемонстрировать весьма заметный рост, темпы которого будут ближе к оптимистичным прогнозам".

Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН "Итака", обращает внимание на то, что особенно резкий прирост объемов ипотечного кредитования наблюдался осенью прошлого года: "Доля использования ипотечных кредитов в этом году постепенно нарастала от квартала к кварталу, только за последний квартал мы наблюдаем прирост 54 процента".

По мнению господина Клягина, в 2014 году, учитывая высокое значение рынка ипотечного кредитования и планируемое расширение государственных программ, направленных на его поддержку, и введение дополнительных инструментов, повышающих ликвидность, темпы роста в индустрии, несмотря на спад в экономике, будут оставаться высокими и, скорее всего, не опустятся ниже 15-20% годовых.

Новый лидер

В 2013 году лидеры по выдаче ипотечных кредитов остались неизменными: это Сбербанк, ВТБ24, банк "Санкт-Петербург" и Газпромбанк. ВТБ24 и Сбербанк в этом году спорят о том, кто по итогам 2013 года стал лидером в городе.

Старший вице-президент, управляющий филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге Михаил Иоффе рассказал: "ВТБ24 по итогам 2013 года выдал в Петербурге свыше 10,6 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму свыше 22,7 млрд рублей, при первоначальном плане по выдачам в 15 млрд рублей. В прошлом году нашему филиалу впервые удалось занять лидирующие позиции на петербургском рынке ипотечного кредитования. За январь — март ВТБ24 выдал в Северной столице ипотечных кредитов на сумму 4,4 млрд рублей, опередив ближайшего конкурента, согласно данным его управленческой отчетности, на 1,4 млрд рублей. По итогам первого полугодия отрыв между лидером и банком, занявшим на местном рынке второе место по объему выдачи ипотечных кредитов, увеличился до 1,8 млрд.

Результатом стал беспрецедентный всплеск конкуренции на ипотечном рынке города. При этом некоторые из конкурентов не только запустили целый ряд маркетинговых акций, но и дошли до того, что стали активно продвигать среди потенциальных клиентов в качестве ключевого преимущества своих кредитов возможность оформлять ипотеку без страхования жизни и здоровья на тех же ценовых условиях, что и со страхованием. Мы принципиально не пошли на отмену надбавки по процентным ставкам в случае отказа заемщика страховать жизнь — даже невзирая на высокую вероятность потерять в результате с таким трудом завоеванное лидерство на рынке. Мы убеждены, что конкуренция банков должна улучшать качество продуктов и услуг, а не поощрять ради достижения бизнес-целей финансовую неграмотность и массово штамповать кредиты с повышенными социальными рисками".

По итогам 2013 года Северо-Западный банк Сбербанка России выдал в Петербурге ипотеки на 22,6 млрд рублей. Заместитель председателя Северо-Западного банка Сбербанка России Марина Чубрина сообщила: "Ипотечный портфель банка в Петербурге по итогам 2013 года увеличился на 35 процентов и на 1 января 2014 года составил 50,4 млрд рублей. Весь ипотечный портфель Северо-Западного банка Сбербанка России по итогам 2013 года показал рост в 34 процента по сравнению с началом года — до 83,9 млрд рублей".

Екатерина Бармашова констатирует: "При использовании ипотечных кредитов наибольшее одобрение наши клиенты получили в следующих банках: ВТБ — 34 процента, Сбербанк — 23; банк "Санкт-Петербург"-- 18; Газпромбанк — 7,7; также долю в 5,5 процента занимает Ханты-Мансийский банк. Приобрели строящуюся недвижимость, чтобы реализовать субсидии или материнский капитал, 5 процентов наших покупателей".

Первичный рынок предпочтительнее

Директор по продажам O2 Development Елена Беседина говорит: "По итогам 2013 года в Петербурге было выдано кредитов на сумму 60 млрд рублей, что примерно на 30 процентов больше, чем в 2012 году. При этом в 2014 году из-за стагнации в экономике темп роста выдачи ипотечных кредитов сократится и составит около 15 процентов".

Она считает, что сегодня каждая вторая сделка на первичном рынке недвижимости Петербурга происходит с привлечением ипотечных средств, а в некоторых новостройках процент таких сделок доходит до 65% — ипотека становится все популярнее, особенно среди молодого населения. Банки, в свою очередь, упрощают процедуру аккредитации новых строящихся объектов, устраивают совместные с застройщиком акции, проводят консультации на строительных объектах, что также способствует увеличению доли ипотечных сделок.

Петр Буслов, руководитель аналитического центра ООО "Главстрой-СПб", рассказал: "В компании "Главстрой-СПб" по итогам 2013 года доля ипотечных сделок в общем количестве заключаемых договоров составила 35 процентов (+7 к показателям 2012 года)".

Такая же картина и в группе ЛСР. Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад", сообщил: "В прошлом году в нашей компании в сегменте масс-маркет количество договоров с привлечением ипотечных кредитов увеличилось более чем в 2,5 раза по сравнению с 2012 годом. По итогам 2013 года доля ипотечных сделок у нас составила около 35 процентов, что на 7 процентов превышает аналогичный показатель 2012 года".

По данным госпожи Бесединой, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным в 2013 году, составила 12,6%, этот показатель за 2012 год был равен 12,3%.

"В 2014 году ипотечные ставки будут уравновешены, с одной стороны, высокой конкуренцией среди банков и государственной политикой по снижению ставок, с другой стороны, экономической составляющей — существенных колебаний, таким образом, не предвидится", — считает госпожа Беседина.

Директор Санкт-Петербургского филиала Банка Москвы Алексей Кольчик полагает, что в предстоящие годы ставки по ипотечным кредитам будут корректироваться в сторону снижения. "Это обусловлено, наряду с нарастающей конкурентной борьбой за значительную долю рынка, поручением президента РФ Центральному банку снизить уровень процентных ставок по ипотеке. Данное поручение будет выполняться: у ЦБ РФ достаточно рычагов влияния на рынок кредитования. Смягчение условий кредитования увеличит доступность жилищного кредитования, что положительно повлияет на его спрос. Однако стоит отметить, что ситуация на рынке недвижимости, как и на любом другом, зависит от состояния российской экономики. Ставки будут напрямую зависеть от стоимости банковских ресурсов, а их стоимость — от инфляции, что и станет основным индикатором движения этого рынка", — рассуждает господин Кольчик.

Константин Мурашкин, начальник отдела продаж ипотечных кредитов в Северо-Западном региональном центре Райффайзенбанка, считает, что предпосылок для стагнации рынка ипотеки нет и пока не предвидится. "В 2014 году мы ожидаем более скромного, но все-таки роста — в пределах 20 процентов. По нашим оценкам, драйвером роста ипотечного рынка является — и будет им оставаться в ближайшей перспективе — первичный рынок", — говорит он.

Насчет ставок господин Мурашкин не столь оптимистичен: "Возможны два сценария событий. С одной стороны, за счет свободного доступа к более дешевому фондированию госбанки могут уменьшить ставки, что неизбежно приведет к коррекции ставок крупнейших игроков в среднем до уровня 11-12 процентов годовых. При этом сценарии событий рынок ипотеки может вырасти на 25-30 процентов. Но в связи с изменением макроэкономической конъюнктуры стоимость фондирования может вырасти, что, в свою очередь, приведет к коррекции ставок в среднем на один процент и к снижению покупательского спроса до уровня 2013 года".

Петр Буслов полагает, что по сравнению с 2013 годом темп роста выдачи ипотечных кредитов будет замедляться и составит 10-12%.

Валерий Грибанов, Олег Привалов