Инвестиции в недвижимость демонстрируют оптимизм

В 2013 году объем инвестиций в мировой рынок коммерческой недвижимости составил $549 млрд, что на 18% больше показателей 2012 года. Петербургский рынок недвижимости оказался в русле этих тенденций — здесь зафиксирован аналогичный рост.

Постепенное восстановление мировой экономики и улучшение ликвидности обусловили рост глобального объема финансовых вложений в коммерческую недвижимость в четвертом квартале 2013 года до $183 млрд.

Таким образом, согласно предварительным подсчетам экспертов компании Jones Lang LaSalle, за весь 2013 год объем инвестиций на этом рынке составил $549 млрд, что на 18% больше показателя 2012 года.

Рынки недвижимости демонстрируют устойчивую позитивную динамику на протяжении последних 12 месяцев — и это несмотря на крайне успешное завершение 2012 года, отмечают аналитики. Результаты четвертого квартала прошлого года были особенно удачными: рост показателей достиг 31% по сравнению с успешным третьим кварталом и 13% — по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Самый высокий рост наблюдался в Азиатско-Тихоокеанском регионе (26%). Здесь объемы инвестиций в коммерческую недвижимость вернулись на уровень докризисного 2007 года — $124 млрд. Одним из важных факторов роста в 2013 году стало восстановление рынка Японии — его показатели увеличились на 63% в долларах (в региональной валюте — в два раза больше). На сегодняшний день Япония является третьим по активности рынком в мире после США и Великобритании. Рекордный рост объемов инвестиций наблюдался в Китае (66%) и в Австралии (30%).

Несмотря на некоторые проявления экономической и политической нестабильности, финансовая ситуация на американском рынке в целом демонстрировала положительные изменения в прошедшем году, и это не могло не сказаться на уровне уверенности инвесторов. Общий объем вложений в коммерческую недвижимость в Северной и Южной Америке за весь 2013 год достиг $240 млрд, что на 18% больше соответствующего показателя 2012 года. В четвертом квартале объем составил $87 млрд, что на 17% превышает показатель за тот же период прошлого года. Рост на рынках США и Канады составил 20%. На высоковолатильном рынке Южной Америки картина более неопределенная вследствие довольно низких показателей, наблюдающихся на бразильском рынке.

Европа продемонстрировала один из лучших результатов за период с 2007 года — рост на 14% в долларах. За весь 2013 год объем инвестиций в коммерческую недвижимость на этом рынке составил $184 млрд. В частности, в Великобритании и в Германии, входящих в тройку лидеров в данном регионе, рост составил 19 и 17% соответственно. В то же самое время другие европейские рынки инвестиций демонстрировали значительно более высокую активность в ряде секторов недвижимости.

Согласно прогнозам Jones Lang LaSalle, в 2014 году общемировой объем инвестиций в коммерческую недвижимость вырастет на 14% и будет находиться на уровне $625 млрд. Наиболее активный рост ожидается в Северной и Южной Америке. Здесь объемы инвестиций в 2014 году вырастут на 20%. В качестве факторов увеличения глобальных финансовых потоков называются ускорение экономического роста, стабилизация политической обстановки и улучшение ликвидности на фоне положительной динамики на рынках долговых обязательств и ценных бумаг. С учетом экспертных прогнозов в Европе исключительно успешным ожидается первый квартал 2014 года, который позволит достичь десятипроцентного роста по итогам всего года. Основными факторами роста на этом рынке станут расширение географии деятельности инвесторов, освоение ими новых для себя сегментов рынка, продолжающийся приток капитала в данный сектор и в конечном итоге — повышение уверенности инвесторов.

В 2014 году в Азиатско-Тихоокеанском регионе положительная динамика сохранится на фоне восстановления мировой экономики и устойчивого спроса со стороны местных инвесторов. Согласно прогнозам, рост объемов инвестиций в коммерческую недвижимость в данном регионе составит 10%.

Артур де Хааст, руководитель группы мировых финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle, заявил: "Мировые рынки инвестиций в недвижимость продолжают демонстрировать успешные результаты на фоне благоприятных прогнозов экономического роста и улучшения настроений инвесторов. Игроки ищут возможность вложить средства в активы, способные генерировать стабильный поток прибыли, зачастую даже если в наличии есть варианты с большей ликвидностью. Этот подход как нельзя более благоприятен для рынков недвижимости. Исключительно высокие результаты 2013 года были обусловлены тем, что опытные инвесторы стремились вкладываться в проекты, требующие дополнительного управления активами или более креативных решений. По прогнозам экспертов, в 2014 году эта тенденция сохранится, а значит, мы с высокой долей вероятности можем сказать, что объемы финансовых вложения продолжат расти".

Дэвид Грин-Морган, директор отдела исследований мировых финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle, добавил: "Несмотря на некоторый рост за последние несколько лет, сегодня мировые потоки капитала значительно меньше пиковых показателей. В этих условиях наблюдается приток капитала на рынке недвижимости в разных странах и регионах. Инвесторы ищут новые, лучшие возможности вложения средств на новых для себя рынках, и эта тенденция сохранится в краткосрочной и среднесрочной перспективе. Согласно результатам наших исследований, в течение трех из четырех последних лет наблюдался более чем десятипроцентный рост объемов транзакций. Мы ожидаем, что в 2014 году этот тренд продолжит развиваться, а объем инвестиций на мировом рынке коммерческой недвижимости превысит отметку в $600 млрд, улучшив, таким образом, результат 2013 года на 14 процентов".

Инвестиции в петербургский рынок недвижимости также демонстрировали рост.

По данным Colliers International, общий объем инвестиций в недвижимость в Санкт-Петербурге в 2013 году составил около $1,4 млрд, что отражает стабильное развитие рынка — годом ранее этот показатель находился на уровне $1-1,2 млрд. Активность инвесторов в основном была направлена в сегменты жилой и офисной недвижимости.

По итогам 2013 года, лидером инвестиционных вложений по-прежнему остается сегмент земельных участков — 45% от общего объема (годом ранее — 70%). Подавляющее большинство инвестиций в землю было осуществлено с целью жилищного строительства (86%). Так, компания Renaissance Construction анонсировала планы по строительству 600 тыс. кв. м жилья на участке около 40 га намывных территорий Васильевского острова. Компания "Строительный трест" приобрела участок площадью 55 га в Ломоносовском районе для реализации проекта комплексного освоения территорий. Несколько сделок по приобретению земли для жилого строительства было закрыто и в центральной части города. Помимо жилья, востребованной остается земля под торговую и индустриальную функции. Важным событием, по мнению аналитиков Colliers International, для рынка Петербурга стала сделка built-to-suit по строительству компанией PNK Group мультитемпературного складского комплекса площадью 43 тыс. кв. м для продуктовой сети "Верный".

Наиболее востребованным среди инвесторов сектором коммерческой недвижимости (не включая рынок земли) стал офисный сегмент. В общем объеме инвестиций доля офисов составила около 27% ($370 млн), что на 6% больше показателей предыдущего года. Две трети от общего числа транзакций с офисными объектами составили классические инвестиционные сделки. Самыми масштабными из них стали приобретение инвестиционным фондом Jensen Group МФК River House (общая площадь — 28 тыс. кв. м) и продажа компанией Sponda двух действующих бизнес-центров общей площадью около 7,5 тыс. кв. м (брокер трех сделок — Colliers International). Пять действующих бизнес-центров, ранее принадлежавших компании ЛСР, сменили собственника — теперь ими владеет компания Fort Group, ранее концентрировавшаяся на торговой и элитной жилой недвижимости. В то же время треть инвестиций была осуществлена конечными пользователями бизнес-центров, то есть объекты приобретались не для получения дальнейшего дохода.

Инвестиции в торговую недвижимость Петербурга в 2013 году составили 8,4%. Годом ранее этот показатель был равен 5,8%.

Анна Сигалова, заместитель директора департамента инвестиций Colliers International в Санкт-Петербурге, говорит: "В 2014 году существенную долю объема инвестиций в Петербурге по-прежнему будет формировать земельный рынок. Помимо земли под жилищное строительство, спросом будут пользоваться участки в центральной части города под строительство апарт-отелей и многофункциональных проектов, в том числе и проектов в сфере торгового девелопмента. Что касается спроса на готовые объекты, то в Петербурге по-прежнему ощущается нехватка качественного предложения, отвечающего требованиям инвесторов, однако некоторые проекты уже находятся на стадии строительства".

Олег Привалов